Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Кто должен оплачивать замену стояков горячей и холодной воды в неприватизированной квартире по соцнайму: обязанность УК или нанимателя, если трубы заржавели и текут

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Письменно потребуйте от УК немедленно заменить аварийные стояки как общее имущество.descriptionТребование в управляющую компанию о замене стояков горячего и холодного водоснабжения как общедомового имущества (свободная форма)
  2. 2
    Направьте такое же требование наймодателю (собственнику квартиры) для проведения капитального ремонта.descriptionПретензия нанимателя муниципального жилья
  3. 3
    При отказе подайте жалобу в Госжилинспекцию, приложив видео, акт соседки и ответ УК.descriptionЖалоба в жилищную инспекцию на бездействие управляющей компании (свободная форма)
  4. 4
    При прорыве немедленно составьте акт о заливе с УК и зафиксируйте ущерб на фото.
  5. 5
    Если УК бездействует, замените стояки сами, сохранив чеки, и потребуйте возмещения от наймодателя.descriptionПретензия наймодателю о возмещении расходов на замену стояков водоснабжения по договору социального найма (свободная форма)
  6. 6
    При отказе возместить расходы взыскивайте их через суд с помощью адвоката.

Документы и доказательства

  • Видеозапись протечки воды из стояков (дата и время съемки зафиксированы).
  • Акт осмотра, составленный соседкой, с описанием состояния труб и следов коррозии.
  • Если управляющая компания дала письменный отказ: Письменный отказ управляющей компании от замены стояков (если получен).
  • Копия договора социального найма с отметкой о неприватизации квартиры.
  • Фотографии ржавых труб и мест течи, сделанные до начала ремонта.
  • Заявление в управляющую компанию с требованием заменить стояки (копия с отметкой о вручении).

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно письменно потребуйте от УК аварийной замены стояков, сославшись на п. 2 Правил № 491 и ст. 166 ЖК РФ.
    • Зафиксируйте протечку на видео и составьте акт с соседкой — это доказательства аварийного состояния.
    • При отказе УК немедленно подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию.
    • В случае прорыва составьте акт о заливе с УК и зафиксируйте ущерб на фото.
    • При бездействии УК вправе выполнить замену сами, сохранив чеки, и взыскать расходы через суд.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если управляющая компания и наймодатель откажутся выполнять капитальный ремонт стояков.
    • Адвокат потребуется при взыскании ущерба от залива через суд, если УК откажется возмещать его добровольно.
    • Наймите адвоката для судебного понуждения наймодателя к замене стояков при длительном бездействии.
    • Привлеките адвоката, если возникнет спор о разграничении текущего и капитального ремонта в договоре соцнайма.
    • Адвокат поможет обжаловать предписание жилинспекции, если оно будет вынесено не в вашу пользу.

  • Альтернативные пути

    • Потребуйте от управляющей компании временно отключить стояк и устранить течь до замены.
    • Обратитесь в местную администрацию как к наймодателю с требованием провести капитальный ремонт.
    • При отказе УК за свой счет замените аварийный участок, сохранив чеки и договор.
    • Взыщите с наймодателя расходы на самостоятельную замену через суд (ст. 66 ЖК РФ).
    • Подайте жалобу в прокуратуру на бездействие УК и наймодателя по аварийному стояку.
    • Инициируйте внеочередное собрание собственников для решения о замене стояков за счет фонда капремонта.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данной ситуации затронуты жилищные правоотношения, вытекающие из договора социального найма, а также отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества. Наниматель проживает в муниципальной (неприватизированной) квартире, пользуется коммунальными услугами и обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.

Суть спора заключается в определении правового статуса внутриквартирных стояков горячего и холодного водоснабжения. Ключевой юридически значимый вопрос — являются ли эти трубы частью общего имущества собственников помещений многоквартирного дома или же относятся к внутреннему оборудованию конкретной квартиры, за которое отвечает наниматель. От этого напрямую зависит, на ком лежит обязанность по их ремонту и замене: на управляющей организации (как лице, ответственном за содержание общего имущества) или на нанимателе (в рамках обязанности проводить текущий ремонт).

Дополнительное значение имеет характер необходимых работ. Управляющая компания квалифицирует замену стояков как текущий ремонт, который по договору социального найма возлагается на нанимателя. Наниматель же полагает, что замена изношенных, проржавевших и протекающих труб, угрожающих аварией, выходит за рамки текущего ремонта и относится к капитальному ремонту, который является обязанностью наймодателя (собственника жилого помещения — муниципалитета) или управляющей организации.

Юридически значимыми обстоятельствами являются: факт проживания нанимателя по договору социального найма; наличие протечек и коррозии на стояках, что подтверждается видеосъемкой и актом, составленным соседкой; позиция управляющей компании, отказавшейся проводить работы; а также содержание договора социального найма, устанавливающего перечень обязанностей нанимателя по текущему ремонту.

Ключевым для разрешения спора является определение правового статуса внутриквартирных стояков горячего и холодного водоснабжения. В силу подпункта «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается санитарно-техническое оборудование, находящееся внутри помещений и обслуживающее более одного жилого помещения. Стояки ГВС и ХВС, проходящие через вашу квартиру, обеспечивают водоснабжением все квартиры, расположенные выше и ниже по стояку, то есть обслуживают более одной квартиры. Следовательно, они относятся к общему имуществу многоквартирного дома независимо от того, находятся ли они в пределах вашей квартиры:

В состав общего имущества включаются: … д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
— Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)

Поскольку стояки являются общим имуществом, их замена в связи с износом и аварийным состоянием подпадает под понятие капитального ремонта. Статья 166 Жилищного кодекса РФ прямо относит ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения к работам по капитальному ремонту общего имущества:

  1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме … включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 166

Этот вывод подтверждается и подзаконными актами. Согласно пункту 3 раздела «Примерный перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых зданий» (Приложение № 8) Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, полная замена систем горячего и холодного водоснабжения относится к капитальному ремонту. В вашем случае стояки заржавели, текут, и существует риск прорыва — это не частичный ремонт (замена вентиля, участка трубы), а именно полная замена изношенного элемента системы, что является капитальным ремонтом:

  1. … полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб);
    — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170)

Поскольку вы проживаете в неприватизированной квартире по договору социального найма, наймодателем является собственник жилищного фонда (обычно муниципалитет). В силу части 2 статьи 65 ЖК РФ именно наймодатель обязан проводить капитальный ремонт как жилого помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме:

  1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: … 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 65

Соответственно, ваша управляющая компания (которая действует от имени собственника либо по договору с ним) не вправе перекладывать обязанность по замене аварийных стояков на вас как нанимателя. Ваши обязанности по текущему ремонту, установленные пунктом 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ, не включают замену стояков общего пользования. Текущий ремонт — это устранение мелких неисправностей (замена прокладок, кранов, сифонов), а не полная замена инженерных элементов:

Статья 67 ЖК РФ устанавливает права и обязанности нанимателя по договору социального найма. … Наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения (п.4 ч.3).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 67

Учитывая аварийное состояние труб (коррозия, течь, риск прорыва), наймодатель обязан немедленно принять меры. Пункт 5.8.3 Правил № 170 возлагает на организации по обслуживанию жилищного фонда обязанность устранять утечки и протечки в установленные сроки, а пункт «Неисправности аварийного порядка трубопроводов» предписывает немедленное устранение:

Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования) Немедленно
— Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170)

При неисполнении наймодателем этой обязанности вы вправе применить последствия, установленные статьёй 66 ЖК РФ: потребовать уменьшения платы за жилое помещение, возмещения своих расходов на устранение недостатков (если вы сами произведёте замену) либо возмещения убытков:

  1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 66

Таким образом, замена аварийных стояков водоснабжения — это капитальный ремонт общего имущества, обязанность по которому лежит на наймодателе (собственнике жилищного фонда) и, соответственно, на управляющей компании, обслуживающей дом по договору с собственником. Ваши ссылки на договор социального найма в части текущего ремонта несостоятельны, поскольку замену стояков нельзя квалифицировать как текущий ремонт. Управляющая компания обязана немедленно организовать замену, а вы вправе составить акт о течи, обратиться с письменным требованием к наймодателю и в жилищную инспекцию, а при бездействии — реализовать права, предусмотренные статьёй 66 ЖК РФ.

Управляющая компания не права. Внутриквартирные стояки горячего и холодного водоснабжения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а их замена ввиду аварийного состояния является капитальным ремонтом. Обязанность по такой замене лежит на наймодателе в лице управляющей организации, но никак не на нанимателе по договору социального найма.

Рекомендуемые действия

  • Немедленно письменно (заказным письмом с уведомлением о вручении или через канцелярию под отметку на втором экземпляре) обратиться в управляющую компанию с требованием о проведении аварийно-восстановительных работ по замене стояков. В обращении прямо указать, что трубы обслуживают более одного помещения и являются общим имуществом, сославшись на подп. «д» п. 2 Правил № 491 и ст. 166 ЖК РФ.
  • Одновременно направить аналогичное требование наймодателю (собственнику жилого помещения, указанному в договоре социального найма), так как именно он несет обязанность по проведению капитального ремонта согласно ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.
  • При отказе или бездействии незамедлительно подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию с приложением копий ваших обращений в УК, видеозаписи протечек, акта от соседки и ответа управляющей компании (если он был дан). Инспекция уполномочена выдать предписание об устранении нарушений и привлечь УК к административной ответственности.
  • В случае прорыва и причинения ущерба вашей квартире немедленно составить акт о заливе с участием представителей УК, зафиксировать все повреждения на фото и видео, а затем выставить управляющей компании претензию о возмещении убытков, включая стоимость поврежденного имущества.
  • Если бездействие продолжается и возникает угроза здоровью или значительного ущерба, вы вправе самостоятельно выполнить замену, собрав все чеки и договоры, после чего потребовать от наймодателя возмещения этих расходов на основании ст. 66 ЖК РФ. При неудовлетворении требования в добровольном порядке взыскивать их через суд с привлечением адвоката.