Анализ ситуации: изложенная ситуация связана с изменением правового статуса объекта недвижимости и последствиями такого изменения для способа управления домом. Пользователь является собственником одной из двух квартир в блочном доме, вторая квартира находится в муниципальной собственности. Совместно с представителем местной администрации он инициировал и осуществил изменение статуса дома в ЕГРН с «многоквартирный дом» на «жилой дом». Ключевой юридический вопрос заключается в том, порождает ли такое изменение статуса дома автоматическое прекращение обязательств по договору управления с управляющей компанией и позволяет ли в одностороннем порядке отказаться от её услуг, минуя процедуру общего собрания собственников.
Юридически значимым обстоятельством является изменение статуса дома в Росреестре. Если дом теперь формально признан не многоквартирным, а жилым домом (индивидуальным или блокированной застройки), то это меняет правовую природу объекта и, соответственно, применимый правовой режим управления. В многоквартирном доме управление регламентируется Жилищным кодексом и обязательно предполагает либо создание ТСЖ, ЖСК, либо привлечение управляющей организации, либо непосредственное управление (при небольшом количестве квартир). В индивидуальном жилом доме (или доме блокированной застройки) отношения по содержанию и эксплуатации дома строятся на иных принципах — собственники таких домов (или долей в праве на дом) не обязаны заключать договор с управляющей компанией. Если же дом признан домом блокированной застройки, то каждая его часть (блок) может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости, и управление общим имуществом (например, крышей, фундаментом, инженерными сетями) может осуществляться на основании соглашения совладельцев (в данном случае — собственника одной части и администрации в отношении другой).
Дополнительную сложность создаёт смешанный статус собственности: одна часть дома в частной собственности, другая — в муниципальной. Это порождает отношения общей долевой собственности на общее имущество (если дом признан домом блокированной застройки) или долевой собственности на сам дом (если это индивидуальный жилой дом на участке). В любом случае, управляющая компания утрачивает правовые основания для управления таким объектом, если дом более не является многоквартирным.
Требование управляющей компании о необходимости протокола общего собрания собственников для перехода на самоуправление основано на нормах Жилищного кодекса, которые регулируют исключительно многоквартирные дома. Если статус дома изменён и он уже не является многоквартирным, то нормы Жилищного кодекса о проведении общих собраний и выборе способа управления к нему не применяются. В таком случае для расторжения договора управления не требуется протокол общего собрания, а достаточно волеизъявления собственников (всех совладельцев дома) или решения органа местного самоуправления как представителя собственника муниципальной части. Однако важно проверить, не сохранился ли у дома формальный статус многоквартирного в документах, отличных от ЕГРН (например, в реестре лицензий УК, в техническом паспорте БТИ). Кроме того, необходимо учитывать, что до внесения изменений в реестр лицензий или до официального расторжения договора управления УК может продолжать оказывать услуги и начислять плату.
Таким образом, центральным в ситуации является вопрос о том, признаётся ли дом после изменения статуса многоквартирным или нет. Если он перестал быть таковым, то правовой режим управления через УК перестаёт быть обязательным, и отказ от её услуг может быть оформлен иным образом, без обязательного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Прежде всего, необходимо определить правовой статус данного объекта. После внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о доме как о «жилом доме» он утратил признаки многоквартирного дома. Двухквартирный блочный дом с одной муниципальной квартирой в такой ситуации следует квалифицировать как жилой дом, а не как многоквартирный, что исключает применение специального жилищного законодательства, регулирующего управление многоквартирными домами.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ, на которую ссылается управляющая компания, регламентирует выбор способа управления именно многоквартирным домом. Поскольку дом перестал быть многоквартирным, эта норма не может служить основанием для сохранения договора управления. В силу буквального содержания данной нормы она применима только к многоквартирному дому, а к индивидуальному жилому дому (или дому, не имеющему статуса многоквартирного) её положения не распространяются.
"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имущество"
— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, ст. 161
Таким образом, требование управляющей компании о проведении общего собрания для перехода на самоуправление основано на ошибочном предположении, что дом продолжает оставаться многоквартирным. Поскольку объект управления (многоквартирный дом) фактически утратил свой статус, обязанность по его содержанию через управляющую организацию отпадает.
Кроме того, сам факт изменения статуса дома в Росреестре является существенным изменением обстоятельств, из которого стороны исходили при заключении договора управления. В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ, такое изменение признаётся существенным, если стороны не могли разумно предвидеть его на момент заключения договора. Изменение типа жилого дома с многоквартирного на жилой дом — событие, которое кардинально меняет правовую природу объекта и, соответственно, основания для договора управления. Если бы собственники знали, что дом не будет многоквартирным, договор с управляющей компанией вообще не был бы заключен.
"Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 451
При этом порядок расторжения договора в одностороннем порядке определяется общими нормами ГК РФ. Поскольку специальных норм о расторжении договора управления для домов, не являющихся многоквартирными, в представленном контексте нет, следует руководствоваться статьей 450 ГК РФ, допускающей расторжение договора по соглашению сторон. Если же согласия с управляющей компанией достичь не удаётся, собственник вправе прибегнуть к судебной процедуре, предварительно направив другой стороне предложение о расторжении. Статья 452 ГК РФ устанавливает обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
"1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по..."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 188-ФЗ, ст. 450
"Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 188-ФЗ, ст. 452
Таким образом, для отказа от услуг управляющей компании в одностороннем порядке протокол общего собрания всех собственников (в том числе муниципалитета) не требуется, так как дом не является многоквартирным. Достаточно направить управляющей организации уведомление о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение статуса дома) либо, при недостижении согласия, обратиться в суд. При этом муниципалитет, как собственник одной из квартир и участник процедуры изменения статуса дома, уже выразил свою волю на такой переход, что дополнительно подтверждает отсутствие препятствий для отказа от УК.
В представленном контексте НПА отсутствуют специальные нормы о непосредственном управлении жилым домом (ст. 164 ЖК РФ) или о правах собственников при изменении статуса объекта. Однако их можно найти в разделах Жилищного кодекса, регулирующих управление многоквартирными домами (для сравнения) и общие положения о содержании жилых помещений. При отсутствии таких норм в вашем наборе следует дополнительно обратиться к ст. 30 ЖК РФ (права и обязанности собственника жилого помещения) и ст. 210 ГК РФ (бремя содержания имущества).
