Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме включает изменение границ и площади помещения. Вынос подоконника на 25 см при остеклении лоджии в 2011 году привел к фактическому увеличению площади эксплуатируемого пространства за счет присоединения внешней части фасада, что следует расценивать как перепланировку, изменившую границы помещения.
"Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Ключевое значение для квалификации имеет вопрос, затронуло ли данное изменение общее имущество многоквартирного дома. Статья 36 ЖК РФ относит к общему имуществу ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, включая фасадные стены и парапеты лоджии. Вынос подоконника изменяет внешний контур фасада, что напрямую затрагивает эти конструкции.
"1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещен"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Поскольку вынос подоконника затрагивает часть общего имущества (фасад, ограждающую конструкцию), такие работы не могли быть выполнены без присоединения к помещению части общего имущества. В силу ст. 40 ЖК РФ, на реконструкцию или перепланировку, невозможные без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, полученное на общем собрании.
"Статья 40 ЖК РФ: 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 40
В связи с этим, для выяснения правомерности требования управляющей компании о демонтаже, принципиальное значение имеет действие закона во времени. В 2011 году соответствующие нормы ЖК РФ уже действовали. Согласно ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы, и правомерность выполненных работ должна оцениваться по закону, действующему на момент их совершения. Собственница не представила доказательств, что по состоянию на 2011 год для таких работ не требовалось разрешительной документации или согласия собственников. Если в 2011 году уже требовалось согласование с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ) или согласие всех собственников (ст. 40 ЖК РФ), то работы могли считаться самовольными даже на момент их проведения.
"Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
- Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
- Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
- В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 6
Если работы являлись самовольными (выполнены без согласования или без согласия собственников), применяются последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ. Эта норма возлагает на собственника обязанность привести помещение в прежнее состояние в разумный срок, установленный органом, осуществляющим согласование (органом местного самоуправления). Важно отметить, что управляющая компания не является органом, уполномоченным выдавать предписание на основании ст. 29 ЖК РФ; ее предписание носит уведомительный характер и не имеет силы ненормативного акта, подлежащего обязательному исполнению. Суд может сохранить помещение в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29).
"Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме
- Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
- Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
- На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в пере"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
В части сроков предъявления требований следует применить нормы Гражданского кодекса. Если собственница считает предписание необоснованным и хочет оспорить его в суде, она может заявить о пропуске срока исковой давности. Общий срок исковой давности, согласно ст. 196 ГК РФ, составляет три года и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Поскольку работы проведены в 2011 году, а претензии управляющей компании возникли только сейчас, срок для обращения УК в суд с требованием о демонтаже, скорее всего, истек, даже с учетом того, что нарушение может быть длящимся. Однако ст. 208 ГК РФ исключает из-под действия исковой давности требования собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (негаторные иски по ст. 304 ГК РФ). Но предписание управляющей компании само по себе не является иском; УК должна обратиться в суд или в орган местного самоуправления. Если же УК или орган местного самоуправления подадут иск о приведении помещения в первоначальное состояние (как разновидность требования, не связанного с лишением владения), то на такое требование исковая давность не распространяется, что оставляет возможность для судебного преследования спустя любое время.
"1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности"."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
"1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 200
"Исковая давность не распространяется на: ... требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 208
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Административная ответственность за самовольную перепланировку предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа. Однако срок давности привлечения к административной ответственности (обычно 2-3 месяца с момента обнаружения правонарушения) истек, и по прошествии более 10 лет такая ответственность невозможна. Это не препятствует требованиям о демонтаже, но исключает наложение административного взыскания на собственницу.
"Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
