В рассматриваемой ситуации собственник помещения в многоквартирном доме (МКД) обнаружил расхождение между сведениями, размещёнными управляющей компанией (УК) в системе ГИС ЖКХ, и фактическими условиями договоров об использовании общего имущества МКД. Пользователь выявил, что в открытой части ГИС ЖКХ ежемесячная плата по договорам с провайдерами (например, с ООО «Провайдер Плюс») указана как 700 рублей, тогда как в самих текстах договоров, также размещённых на этом портале, фигурирует сумма 2500 рублей.
Юридически значимым является то, что общее имущество в МКД (крыши, стены, подвалы, чердаки, технические этажи и т.п.) принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. Передача такого имущества в пользование третьим лицам (в данном случае провайдерам для размещения оборудования) допускается только по решению общего собрания собственников. Управляющая компания, действуя на основании договора управления, может выступать от имени собственников в отношениях с арендаторами, но все доходы от использования общего имущества должны распределяться в пользу собственников или направляться на содержание дома.
В описанной ситуации затронуты следующие правоотношения:
- Отношения по управлению МКД: обязанность УК раскрывать информацию о своей деятельности, в том числе о доходах от использования общего имущества, и достоверно отражать эти данные в ГИС ЖКХ.
- Договорные отношения по использованию общего имущества: условия, на которых провайдеры фактически размещают оборудование (реальная цена аренды).
- Отношения собственности: право собственников на получение достоверной информации о доходах от их общего имущества и на контроль за поступлением и расходованием этих средств.
Ключевым является факт расхождения данных: один и тот же показатель (ежемесячная плата) указан по-разному в двух источниках, которые должна администрировать и верифицировать сама УК. Это может свидетельствовать об искажении официальных сведений, обязательных к размещению в ГИС ЖКХ, а также о возможных махинациях с доходами от общего имущества (занижении публичных данных при реальном получении большей суммы). Юридически значимо также то, что претензия пользователя предшествовала размещению этих документов, что может указывать на попытку УК «легализовать» ситуацию постфактум либо, наоборот, на то, что УК намеренно вводит собственников в заблуждение относительно размера получаемых доходов.
Что касается права на получение выписок по банковскому счёту: по общему правилу, собственники имеют право контролировать поступление и расходование средств, связанных с общим имуществом. Однако банковская тайна и режим расчётного счёта УК ограничивают прямой доступ собственников к банковским данным без соответствующего решения суда или проверки контролирующего органа. Тем не менее, УК обязана отчитываться перед собственниками, в том числе предоставлять информацию о суммах, поступивших от аренды, и о том, куда они были направлены (например, в составе отчёта о выполнении договора управления).
Согласно ст. 13.19.1 КоАП РФ, размещение недостоверной информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства влечёт административную ответственность. Управляющая компания выложила на сайте ГИС ЖКХ договоры с провайдерами, указав ежемесячную плату 700 рублей, тогда как в самих договорах, в том числе с ООО «Провайдер Плюс» от 01.03.2023, фигурирует сумма 2500 рублей. Таким образом, в системе распространены сведения, не соответствующие действительности – размер арендной платы занижен. Это является нарушением, за которое должностное лицо УК может быть привлечено к штрафу от 5 000 до 10 000 рублей, а сама организация – от 30 000 до 50 000 рублей. Обращение в орган государственного жилищного надзора с заявлением о таком несоответствии может послужить основанием для возбуждения дела об административном правонарушении.
Статья 13.19.1 КоАП РФ: 1. ... размещение недостоверной информации ... влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 13.19.1
Параллельно может быть применена ст. 14.8 КоАП РФ, если рассматривать действия УК как нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о выполняемых работах (услугах). Собственник помещения в многоквартирном доме, оплачивающий услуги по управлению, является потребителем по отношению к УК. Искажение данных о доходах от аренды общего имущества затрагивает его имущественные интересы, поскольку эти доходы должны направляться на содержание дома или распределяться между собственниками. За такое нарушение предусмотрен штраф на юридических лиц от 5 000 до 10 000 рублей.
- Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 14.8
Федеральный закон «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в ст. 11 устанавливает общую ответственность за нарушение его требований, отсылая к иным нормам законодательства. Поскольку в рассматриваемой ситуации нарушение выразилось в размещении недостоверных сведений, эта норма акцентирует, что помимо специального состава ст. 13.19.1 КоАП РФ могут применяться и другие меры, включая гражданско-правовые.
Статья 11. Ответственность за нарушение настоящего Федерального закона Нарушение требований настоящего Федерального закона влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», ст. 11
В части возмещения имущественного вреда собственникам помещений применима ст. 15 ГК РФ. Занижая в ГИС ЖКХ реальную арендную плату (указывая 700 вместо 2500 рублей), УК скрывает часть доходов от использования общего имущества. Если бы информация отражалась достоверно, собственники могли бы требовать перерасчёта платы за содержание жилья или распределения полученных средств между ними. Таким образом, УК получает неосновательное обогащение, а собственники лишаются причитающихся им сумм – упущенной выгоды. Собственник вправе требовать возмещения этих убытков, причём размер упущенной выгоды определяется не менее чем доходы, полученные УК от сокрытой разницы (1800 рублей с каждого такого договора ежемесячно). Однако для взыскания необходимо доказать, что именно действия УК (недостоверное раскрытие информации) повлекли неполучение собственниками денег.
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 15
Общие требования к деятельности управляющей компании закреплены в ст. 161 ЖК РФ. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, в том числе при пользовании общим имуществом. Публикация в ГИС ЖКХ искажённых данных об арендной плате нарушает это требование, так как лишает собственников достоверной информации для контроля за действиями УК.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации... и должно обеспечивать: ...4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
В случае судебного спора о взыскании убытков или о признании незаконными действий УК, собственник будет обязан доказать как факт несоответствия данных, так и размер упущенной выгоды. Ст. 56 ГПК РФ распределяет бремя доказывания: каждая сторона должна подтвердить обстоятельства, на которые ссылается. Собственнику необходимо представить скриншоты страниц ГИС ЖКХ с указанием суммы 700 рублей, копии договоров аренды (например, с ООО «Провайдер Плюс») на 2500 рублей, а также расчёт недополученных доходов. Ук, в свою очередь, может оспаривать эти доказательства или приводить свои.
Статья 56. Обязанность доказывания
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
- Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
- Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Что касается права собственника запросить выписку по банковскому счёту, на который поступают арендные платежи, то в предоставленном контексте нормативных актов прямое указание на такое право отсутствует. Вероятно, его можно обосновать положениями ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ (раскрытие информации по требованию собственников) или ст. 11 209-ФЗ в системной связи с приказом Минкомсвязи и Минстроя о составе информации, размещаемой в ГИС ЖКХ, однако эти нормы не приведены в контексте. Рекомендуется направить УК письменный запрос о предоставлении выписки по специальному счёту (если такой открыт для доходов от использования общего имущества), ссылаясь на право собственников контролировать поступление и расходование средств от аренды. В случае отказа можно обратиться в жилищную инспекцию или в суд с иском об обязании предоставить информацию.
