Центральное значение для разрешения вашей ситуации имеет вопрос о правовой природе стояка холодной воды. В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, стояк, обслуживающий более одной квартиры, относится к общему имуществу собственников помещений:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», п. 2
Это означает, что обязанность по его надлежащему содержанию и ремонту лежит на всех собственниках, а ТСЖ как управляющая организация обязано организовать такие работы. Данная обязанность прямо закреплена в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ:
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161, ч. 1
В силу этой нормы ТСЖ должно обеспечить безопасность и постоянную готовность стояка к подаче воды. То, что соседи снизу препятствуют доступу, не отменяет этой обязанности, но создаёт объективное препятствие для её исполнения. Однако ТСЖ не вправе просто ждать: оно обязано принять все меры для получения доступа (направлять письменные требования, обращаться в суд). В предоставленном контексте нет прямой нормы об обязанности собственника допускать в помещение для ремонта общего имущества (такая норма содержится, например, в ч. 4 ст. 30 ЖК РФ и в п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг, но они не приведены). Поэтому можно лишь констатировать, что в рассматриваемых источниках специальное регулирование отсутствует; его следует искать в ст. 30 ЖК РФ и разделе III Правил содержания общего имущества.
Далее, пункты 10 и 11 Правил № 491 устанавливают конкретные требования к содержанию общего имущества:
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц... г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций... входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг...
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», пп. а), б), г), д) п. 10
- Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества... включает в себя: а) осмотр общего имущества... обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния...
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», п. 11, подп. а)
Из этих норм следует, что ТСЖ обязано проводить осмотры и при выявлении несоответствия (износа стояка) принимать меры. Частичная замена (только в вашей квартире до перекрытия) не обеспечивает безопасности всего стояка, так как оставшаяся старая часть может прийти в негодность. Однако вина ТСЖ в такой ситуации может быть снижена, если будет доказано, что оно предприняло все разумные шаги для доступа к соседям, но безуспешно.
Переходя к вопросу об ответственности за возможную аварию на старой части стояка, ключевыми являются нормы ГК РФ о возмещении вреда. Согласно статье 1064 ГК РФ:
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Если авария произойдёт, потерпевший (например, вы или соседи сверху) сможет требовать возмещения ущерба. Ответственным может быть признано лицо, по чьей вине стояк остался в ненадлежащем состоянии. Ваша вина как собственника квартиры, через которую проходит общее имущество, минимальна: вы не обязаны самостоятельно заменять стояк, а доступ к нему вы предоставили. ТСЖ, в свою очередь, может доказывать отсутствие своей вины в части, касающейся недоступа соседей. Наиболее вероятный ответчик – собственники квартиры, которая не дала доступ: они создали препятствие к ремонту общего имущества, что может быть признано виновным поведением. Статья 15 ГК РФ определяет состав убытков:
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
- Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15
Эта норма позволяет оценить размер возможных требований, но не определяет, кто будет нести ответственность. Однако для вашей ситуации важно, что при отсутствии вашей вины (вы сделали всё возможное – пустили рабочих, дали согласие на замену) убытки, скорее всего, будут взысканы с ТСЖ или с соседей, создавших препятствие.
Теперь о распределении бремени содержания и ответственности. Пункт 28 Правил № 491 возлагает на собственников расходы на содержание общего имущества:
- Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», п. 28
Расходы на замену стояка уже заложены в вашу плату. ТСЖ, получив эти средства, обязано выполнить работы в полном объёме. Частичное выполнение работ – это неисполнение обязательства. Пункты 41 и 42 Правил № 491 прямо устанавливают ответственность:
- Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
- Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», пп. 41, 42
Из пункта 42 следует, что именно ТСЖ отвечает перед вами за ненадлежащее содержание общего имущества. Если ТСЖ не может выполнить работу из-за препятствий третьих лиц, оно обязано принимать меры к устранению этих препятствий (вплоть до суда). Его бездействие может быть признано виновным, и тогда ответственность за аварию частично ляжет на него. Ваша ответственность как собственника ограничена обязанностью нести бремя расходов (п. 28) и не нарушать права других (ст. 30 ЖК РФ – не в контексте). Вы уже предоставили доступ, поэтому ваша вина в оставлении старой части стояка отсутствует.
В отношении документа, который вы могли бы потребовать: ТСЖ не вправе выдавать документы, освобождающие вас от ответственности, поскольку ответственность определяется законом, а не волей сторон. Однако вы можете (и уже частично имеете) акт осмотра, в котором зафиксировано, что замена не произведена в полном объёме из-за отсутствия доступа к соседям. Такой акт является доказательством того, что вы не препятствовали ремонту. Для дополнительной фиксации вы вправе составить совместный с ТСЖ акт в произвольной форме (или потребовать внесения записи в уже имеющийся акт) о том, что частичная замена выполнена по инициативе ТСЖ, что работы приостановлены по вине третьих лиц, и что вы не обязаны нести ответственность за состояние старой части стояка, так как её замена от вас не зависит. Прямого права требовать «расписку об освобождении от материальной ответственности» законодательство не предусматривает, но вы можете потребовать от ТСЖ письменного разъяснения, кого они считают ответственным в случае аварии, и зафиксировать свою позицию.
