При разрешении вашей ситуации ключевое значение имеет правовой статус лица, полностью выплатившего пай. Согласно ст. 129 ЖК РФ, с момента полной выплаты паевого взноса вы приобретаете право собственности на квартиру, и на отношения собственности в таком доме распространяется действие главы 6 ЖК РФ, регулирующей общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 129
Таким образом, вы являетесь собственником, а не просто членом кооператива, что принципиально для определения ваших обязательств по оплате.
1. Законность разных тарифов для проживающих и сдающих жилье
Плата за содержание общего имущества (эксплуатационные расходы) для собственников регулируется ст. 158 и ст. 39 ЖК РФ. Обязанность собственника – нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности, которая определяется метражом квартиры, а не фактом проживания или сдачи внаем.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Размер платы, как указано в ст. 156 ЖК РФ, должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Установление разных тарифов для собственников, проживающих и сдающих квартиры, не основано на законе, поскольку нагрузка на общее имущество (лифты, подъезды, придомовая территория) не зависит от того, проживает собственник лично или сдает квартиру. Факт сдачи жилья внаем сам по себе не увеличивает долю в общем имуществе. Исключением могло бы быть доказанное повышенное потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (например, при большем количестве проживающих), но эксплуатационные расходы – это именно содержание и ремонт общего имущества, а не коммунальные услуги. Дифференциация тарифов по такому основанию, как «проживающие / сдающие», не предусмотрена жилищным законодательством и, скорее всего, является незаконной, нарушающей принцип соразмерности. Кроме того, ст. 128 ЖК РФ регулирует сдачу внаем жилого помещения членом кооператива, не выплатившим пай – с согласия правления, но на вашу ситуацию, как собственника с выплаченным паем, эта норма не распространяется; вы вправе распоряжаться квартирой без каких-либо ограничений со стороны правления. Следовательно, установление повышенного тарифа для сдающих жилье не имеет правового обоснования и может быть оспорено.
2. Законность повышения тарифов и полномочия правления после выплаты пая
После выплаты пая кооператив не прекращает существование – он может продолжать управлять многоквартирным домом (ст. 110 ЖК РФ). Органами управления являются общее собрание и правление. В силу ст. 118 ЖК РФ правление осуществляет руководство текущей деятельностью и иные полномочия, не отнесенные к компетенции общего собрания.
Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 118
Однако повышение эксплуатационных расходов – это существенное изменение размера обязательных платежей. Согласно ст. 116 ЖК РФ, высшим органом является общее собрание, и его компетенция определяется уставом. Если устав относит установление размера взносов к исключительной компетенции общего собрания, то решение правления о повышении может быть принято с превышением полномочий. В вашем случае одно повышение оформлено протоколом общего собрания, другое – решением правления. Даже если устав наделил правление таким правом, любое решение общего собрания (ст. 117 ЖК РФ) обязательно для всех членов, если оно принято при наличии кворума (более 50% членов) и необходимого большинства голосов.
Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 117
Если кворум или порядок голосования были нарушены, такое решение может быть оспорено в суде (ст. 181.4 ГК РФ). Само по себе наличие полномочий у правления не освобождает его от обязанности соблюдать требования закона и устава.
3. Значение отсутствия прошивки и печатей на протоколах
В соответствии со ст. 181.2 ГК РФ, которая применяется к решениям собраний (включая общие собрания членов ЖСК), протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председательствующим и секретарем (или лицами, проводившими подсчет голосов). Ни прошивка, ни печать не упоминаются как обязательное требование. Это означает, что сами по себе эти недостатки не лишают протокол юридической силы.
Статья 181.2 ГК РФ устанавливает требования к принятию решения собрания: кворум (не менее 50% участников), большинство голосов, оформление протоколом в письменной форме, подписанным председательствующим и секретарем (при заседании) или лицами, проводившими подсчет голосов (при заочном голосовании). Отсутствие прошивки и печати не упоминается как обязательное требование.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 181.2
Однако отсутствие печати и прошивки может быть косвенным признаком несоблюдения внутреннего документооборота, но для признания решения недействительным требуется существенное нарушение правил составления протокола (ст. 181.4 ГК РФ). Например, если невозможно установить, кто именно голосовал, или отсутствуют подписи – это существенное нарушение. Если же подписи есть, но протокол не прошит, это, скорее всего, не повлечет недействительность. Вы вправе запросить подлинники протоколов и ознакомиться с ними; если они не предоставлены или оформлены с нарушениями, это может помочь при оспаривании решений.
4. Возможность выхода из членов ЖСК без продажи квартиры
Ст. 130 ЖК РФ прямо предусматривает, что членство в жилищном кооперативе прекращается, в том числе, в случае выхода члена кооператива. При этом порядок рассмотрения заявления о добровольном выходе определяется уставом.
Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
- выхода члена кооператива;
- исключения члена кооператива;
...
Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 130
Устав кооператива, согласно ст. 113 ЖК РФ, должен содержать сведения о порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат. Устав может содержать другие не противоречащие закону положения. Однако условие, что выход возможен только при продаже квартиры, может быть признано противоречащим закону, поскольку право на добровольный выход закреплено в ст. 130 ЖК РФ, а после выплаты пая вы становитесь собственником и ваше членство в кооперативе не является обязательным для владения квартирой. Согласно ст. 129 ЖК РФ, с момента выплаты пая вы приобретаете право собственности, и никакие уставные ограничения не могут лишить вас права выйти из кооператива, сохранив квартиру. Выход из членов не означает отчуждение недвижимости – вы остаетесь собственником, но теряете право участвовать в управлении кооперативом, а также обязанность уплачивать членские взносы (но не обязательные платежи за содержание общего имущества как собственник). Пункт устава, запрещающий выход без продажи квартиры, скорее всего, ничтожен, так как ограничивает право, предоставленное законом. Вы вправе подать заявление о выходе в правление; если оно будет отклонено, решение можно обжаловать в суде, ссылаясь на ст. 130 и 129 ЖК РФ.
Таким образом, вы можете выйти из ЖСК, не продавая квартиру, при условии подачи заявления в порядке, установленном уставом. Уставное условие о выходе только при продаже квартиры может быть оспорено в суде как противоречащее закону.
