Жилое помещение (квартира) было подвергнуто самовольной перестройке — в ходе работ без какого-либо предварительного разрешения была передвинута внутренняя перегородка (не несущая стена) на несколько метров, а также изменено местоположение дверного проёма в туалет. Фактически, конфигурация и планировка квартиры перестали соответствовать данным первоначальной технической документации.
Юридически это означает, что в настоящий момент имеет место самовольная перепланировка и (или) переустройство жилого помещения. В соответствии с жилищным законодательством, любые изменения конфигурации жилья, требующие внесения изменений в технический паспорт, должны проводиться только после получения согласования от органа местного самоуправления (обычно — межведомственной комиссии). Поскольку такого согласования не было, произведённые изменения юридически не признаны.
Факт наличия выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) здесь значим только для подтверждения права собственности — сама по себе она не отражает фактического состояния и конфигурации квартиры. Технический паспорт же содержит именно план объекта с указанием всех помещений, перегородок, дверей и их размеров. При обращении в бюро технической инвентаризации (БТИ) или иную организацию, уполномоченную на изготовление техпаспорта, сотрудники обязаны сверить фактическое состояние квартиры с имеющимися у них архивными данными.
Расхождение между планом БТИ (паспорт, выданный ранее) и реальной планировкой будет зафиксировано. В такой ситуации получить новый техпаспорт, который просто дублирует «удобную» картинку без отражения реальности, невозможно — это противоречило бы требованиям к техническому учёту. Более того, при выявлении самоуправных изменений орган технической инвентаризации не только не выдаст паспорт, но и обязан проинформировать об этом жилищную инспекцию или местную администрацию.
Таким образом, попытка получить техпаспорт «быстро» без узаконивания приведёт к тому, что в документе будет либо указано фактическое состояние с пометкой «самовольная перепланировка», либо БТИ откажет в изготовлении паспорта до момента приведения документации в соответствие. Ни тот, ни другой вариант не позволит передать покупателю корректный техпаспорт, который соответствовал бы требованиям для оформления сертификата Министерства труда и ипотечного кредитования.
Ключевой юридически значимый момент: самовольная перепланировка делает квартиру непригодной для легальной продажи без предварительного приведения её в соответствие с проектной документацией (либо путём узаконивания изменений, либо возврата в исходное состояние). Риски для продавца возрастают, если покупатель использует бюджетные средства (сертификат Минтруда) и ипотеку — банк и проверяющие органы затребуют полный пакет документов, включая техпаспорт, где план квартиры строго соответствует разрешённой документации. В противном случае сделка может быть признана недействительной или оспорена после покупки, что создаст серьёзные правовые последствия как для покупателя, так и для продавца.
Иными словами, без предварительного узаконивания (или восстановления исходной планировки) получение техпаспорта в нужном для продажи виде невозможно, а попытка его получить без узаконивания лишь усугубит ситуацию: органы учёта зафиксируют нарушение, и продавец может столкнуться не только с отказом, но и с административной ответственностью.
