Поскольку сосед самовольно занял часть этого земельного участка и уменьшил его доступную площадь для остальных жильцов, его действия нарушают права всех сособственников. Согласия всех собственников, как того требует ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, получено не было.
В силу статьи 44 ЖК РФ, принятие решений о благоустройстве придомовой территории, включая установку ограждений, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
То, что сосед возвёл ограждение, квалифицируется как сооружение на общем имуществе, а любые такие действия без решения общего собрания, как указано в контексте к статье 46 ЖК РФ, являются прямым нарушением закона. Установка ограждения не была одобрена собранием, следовательно, она незаконна.
Для защиты своих прав как собственника вы можете использовать статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая даёт право требовать устранения любых нарушений права, даже если вы не лишены владения участком.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Вы и другие собственники вправе требовать от соседа демонтажа ограждения, так как он нарушает ваше право пользования общим имуществом (загородил доступ к части двора).
Действия соседа образуют состав административного правонарушения, предусмотренного статьёй 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, — самовольное занятие земельного участка.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка ... влечет наложение административного штрафа ... на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей ... а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Поскольку сосед самовольно занял часть придомовой территории, которая является земельным участком, принадлежащим на праве общей долевой собственности жильцам, он может быть привлечён к административной ответственности.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, государственный земельный надзор за соблюдением требований к использованию таких участков осуществляют уполномоченные органы.
Статья 71 ЗК РФ устанавливает, что государственный земельный надзор осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, и предметом надзора является соблюдение гражданами обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 71
Таким органом является Росреестр (его территориальное управление) или муниципальный земельный контроль. Именно туда следует обращаться для фиксации факта самовольного занятия земли и привлечения соседа к штрафу.
Статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает последствия самовольного занятия.
Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ...
- Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Вы и другие собственники вправе требовать принудительного сноса ограждения через суд, ссылаясь на эту норму.
Статья 74 Земельного кодекса закрепляет не только ответственность, но и обязанность нарушителя устранить последствия.
Статья 74. Административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения
- Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством.
- Привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к административной или уголовной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 74
Это значит, что даже если соседу назначат штраф, он всё равно будет обязан за свой счёт демонтировать ограждение.
Наконец, статья 76 Земельного кодекса устанавливает порядок возврата самовольно занятого участка.
Статья 76. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями. 2. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Если дело дойдёт до суда, суд обяжет соседа снести ограждение за свой счёт, не компенсируя ему никаких затрат — это прямой запрет на извлечение выгоды из самовольных действий.
Таким образом, нормы ЖК РФ, ГК РФ, КоАП РФ и ЗК РФ в совокупности дают все основания для привлечения соседа к ответственности и принудительного сноса незаконного ограждения.
