В ситуации рассматриваются ключевые аспекты создания и функционирования товарищества собственников жилья (ТСЖ), затронутые в проекте устава. Пользователь обращает внимание на три принципиальных момента, каждый из которых касается правового статуса ТСЖ, его внутренней структуры и пределов компетенции.
Первый вопрос касается порядка приобретения имущества в собственность ТСЖ. В проекте устава установлено специальное условие: передача недвижимости в собственность ТСЖ возможна только при единогласном решении всех членов товарищества. Юридически значимым здесь является разграничение двух категорий имущества: общедомового (общее имущество многоквартирного дома, которое принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности) и иного имущества, которое может быть приобретено или создано за счет средств ТСЖ (например, нежилое помещение, построенное для нужд товарищества). Положение, по всей видимости, направлено на регулирование порядка приобретения именно такого «внедомового» актива. Спорная природа условия заключается в том, насколько допустимо в уставе устанавливать более жесткое правило (единогласие), чем это предусмотрено законом для принятия решений о приобретении или отчуждении имущества. Ключевой юридический факт — устав ТСЖ является локальным нормативным актом, который не может противоречить императивным нормам жилищного и гражданского законодательства, регулирующим порядок принятия решений общим собранием членов ТСЖ.
Второй вопрос касается структуры органов управления. В проекте устава указаны три самостоятельных органа: общее собрание членов, правление и председатель. Пользователь обоснованно сомневается, соответствует ли это законодательству, поскольку в Жилищном кодексе РФ традиционно выделяются общее собрание как высший орган и правление как постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган. Председатель, по общему правилу, является лицом, избранным из состава правления и возглавляющим его, то есть не отдельным органом, а частью исполнительного механизма. Юридически значимо, как именно в уставе прописаны полномочия этого лица: если председатель наделен функциями, выходящими за рамки обычного исполнительного руководства (например, правом единолично принимать решения, отнесенные законом к компетенции правления), то такая конструкция может быть расценена как нарушение установленной законом системы управления. Разграничение компетенции между правлением и председателем — это вопрос внутренней организации, который может быть урегулирован уставом, но в пределах, установленных законом.
Третий вопрос — об обязательности решений общего собрания ТСЖ для лиц, не являющихся членами товарищества. Пользователь верно отмечает, что устав — это внутренний документ, регулирующий отношения между членами организации. Правовая проблема заключается в том, может ли локальный акт (устав) распространять свою силу на собственников помещений, которые не вступили в ТСЖ. Согласно фундаментальным принципам жилищного права, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, не обязаны исполнять решения общего собрания членов ТСЖ, если эти решения выходят за пределы управления общим имуществом дома. Юридически значимый аспект — различие между решениями общего собрания собственников помещений (оно обязательно для всех собственников в силу закона) и решениями собрания членов ТСЖ (оно обязательно только для его членов). Включение в устав положения об обязательности решений для не вступивших в товарищество лиц может быть признано недействительным как противоречащее закону, если только речь не идет о решениях по управлению общим имуществом, которые уже обязательны для всех собственников независимо от устава.
Прежде всего рассмотрим условие устава о передаче недвижимости в собственность ТСЖ только по единогласному решению всех членов. Гражданский кодекс РФ устанавливает, что товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества, а устав должен содержать сведения о порядке принятия решений, в том числе по вопросам, требующим единогласия. Поскольку ТСЖ может приобретать недвижимость в собственность (например, офисное помещение, склад) за счёт средств товарищества, решение о таком приобретении относится к компетенции общего собрания членов. Закон допускает, что устав может установить повышенный порог голосования (единогласие) для отдельных категорий решений, если это не противоречит императивным требованиям Жилищного кодекса. Однако важно понимать: общедомовое имущество в силу закона принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, оно не может быть передано в собственность ТСЖ. Следовательно, обсуждаемое положение устава применимо только к тому имуществу, которое товарищество приобретает самостоятельно и которое не является общим имуществом многоквартирного дома. При этом само по себе условие о единогласии всех членов — допустимо, если не нарушает прав собственников, не являющихся членами ТСЖ (они не голосуют по уставу, но их права защищены иными нормами).
Товарищество собственников недвижимости является добровольным объединением собственников недвижимого имущества, создаваемое ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, местонахождении, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 123.12
Согласно Жилищному кодексу, устав ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников и может содержать положения о принятии решений единогласно или квалифицированным большинством. Это означает, что в уставе действительно можно предусмотреть, что передача недвижимости в собственность ТСЖ требует единогласного решения всех членов, но только если такая передача касается имущества, которое не является общей долевой собственностью всех собственников помещений. К общедомовому имуществу это условие прямого отношения не имеет, как верно отметил инициатор.
Статья 135 ЖК РФ определяет ТСЖ как объединение собственников помещений для совместного управления общим имуществом. Часть 2 устанавливает, что устав принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, и должен содержать сведения о составе и компетенции органов управления, порядке принятия решений, в том числе единогласно или квалифицированным большинством. Статья не регулирует вопросы передачи имущества в собственность ТСЖ, выделения председателя как отдельного органа или обязательности решений для нечленов.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 135
Теперь оценим положение устава, которое выделяет председателя ТСЖ в качестве самостоятельного органа управления наряду с общим собранием и правлением. Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления, его компетенция детально определена законом. Правление — исполнительный орган, который руководит текущей деятельностью. Председатель правления, согласно Жилищному кодексу, избирается либо правлением из своего состава, либо непосредственно общим собранием (если это предусмотрено уставом). Он не образует самостоятельного органа управления, а является должностным лицом в составе правления. Указание в уставе на три отдельных органа (общее собрание, правление, председатель) вводит в заблуждение: председатель не имеет собственной компетенции, отдельной от правления, и действует как его руководитель. Поэтому такое построение органов не соответствует закону.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
- Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
- К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
...
- избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 145
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
- Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. ...
- Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
- Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 147
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
- Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 149
Наконец, обратимся к положению устава об обязательности решений общего собрания членов ТСЖ для лиц, не являющихся членами. Жилищный кодекс не содержит нормы, прямо обязывающей нечленов исполнять решения собрания членов ТСЖ. Напротив, ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ закрепляет за собственниками, не вступившими в ТСЖ, право обжаловать решения органов управления товарищества, если эти решения нарушают их права. Это косвенно подтверждает, что такие решения для нечленов не имеют безусловной обязательной силы. Закон устанавливает, что собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны соблюдать требования закона и договоров, но не устава, так как устав — это внутренний документ только для членов. Исключение — решения, касающиеся общего имущества, принятые в порядке, предусмотренном ЖК РФ для всех собственников (например, по ст. 44–48 ЖК РФ), но в рамках ТСЖ эти решения принимаются общим собранием собственников, а не собранием членов ТСЖ. Таким образом, включение в устав положения об обязательности решений собрания членов для нечленов противоречит закону и может быть оспорено. Прямая норма, которая бы регулировала этот вопрос, в предоставленном контексте отсутствует, однако её следует искать в ст. 44 и 138 ЖК РФ, а также в общих положениях об обязательности решений для участников корпоративных отношений.
Статья 143.1 ЖК РФ устанавливает права членов ТСЖ и не являющихся членами собственников помещений, включая право на информацию и обжалование решений органов управления. Положение устава об обязательности решений общего собрания для лиц, не являющихся членами ТСЖ, может быть оспорено, так как статья не предусматривает такой обязательности, а лишь предоставляет права. Однако прямая норма об обязательности отсутствует, поэтому данная статья полезна для контекста, но не дает прямого ответа на вопрос 3.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 143.1
