Многоквартирный дом числится на балансе администрации: как снять с баланса, какие документы нужны, законность

Анализ ситуации

В данном случае сложилась ситуация, при которой многоквартирный дом учитывается на балансе местной администрации как единый объект недвижимости. С юридической точки зрения, это порождает неопределённость в правоотношениях, связанных с правом собственности на общее имущество и помещения в таком доме.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством, многоквартирный дом (как здание в целом) не является самостоятельным объектом гражданского оборота и права собственности в том смысле, как, например, индивидуальный жилой дом. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиры (и нежилые помещения, если они есть) у первого покупателя, дом как единый объект утрачивает свой статус оборотоспособной вещи. Объектами права собственности становятся именно помещения (квартиры, комнаты, машино-места, нежилые помещения), а также общее имущество собственников помещений (лестницы, крыши, подвалы, лифты, земельный участок и т.д.), которое принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.

Таким образом, постановка или числение многоквартирного дома на балансе администрации как целого объекта (единого здания) юридически противоречит самой природе многоквартирного дома и нормам о долевой собственности на общее имущество. Это не ошибка в бюрократическом учёте, а признак того, что дом не передан в управление собственникам помещений, не сформированы доли в общем имуществе, либо такой учёт ведётся для целей, не связанных с регистрацией прав (например, для бухгалтерского или налогового учёта муниципального имущества).

Юридически значимым является то, что наличие дома на балансе администрации как единого объекта может свидетельствовать о том, что администрация продолжает считать себя формальным собственником или балансодержателем всего здания, включая общее имущество, что в корне неверно, так как общее имущество с момента регистрации права собственности на первое помещение переходит в долевую собственность всех собственников.

С учётом этого, сама постановка на баланс дома как целого объекта не соответствует принципам раздельного учёта помещений и общего имущества, установленным Федеральным законом № 218-ФЗ и Гражданским кодексом. Проблема заключается не только в бухгалтерском документе (балансе), но и в том, что администрация не может распоряжаться этим имуществом как своим, так как оно уже не является её единоличной собственностью.

Для решения вопроса необходимо проанализировать, с какой именно целью ведётся такой балансовый учёт (является ли дом выморочным имуществом, не имеющим собственников, или же помещения в нём уже находятся в собственности граждан). Если помещения уже приватизированы или проданы, то администрация не является собственником ни помещений, ни общего имущества, и её действия по учёту дома на балансе как своей собственности являются необоснованными.

Ситуация с постановкой многоквартирного дома на баланс местной администрации как единого объекта действительно противоречит правовой природе такого дома. После того как в доме образованы и зарегистрированы права на помещения (квартиры), сам дом перестаёт быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Рассмотрим применимые нормы последовательно.

В первую очередь, важно определить правовой статус здания. Гражданский кодекс РФ признаёт здания недвижимостью, однако для многоквартирного дома действуют особые правила, вытекающие из жилищного законодательства. Так, согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся здания, но это общее правило, которое не учитывает специфику многоквартирного дома, состоящего из отдельных помещений. Для целей регистрации прав именно помещения, а не дом в целом, признаются объектами права собственности. Применяя эту норму к фактам, следует отметить, что балансовый учёт дома администрацией как единого объекта недвижимости возможен только на этапе строительства или до момента регистрации прав на все помещения. Как только в доме появились собственники квартир (в том числе муниципальные квартиры как помещения), здание утрачивает качество единого объекта права — оно трансформируется в совокупность самостоятельных объектов (помещений) и общего имущества, которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Поэтому постановка дома на баланс в качестве целого после заселения не соответствует закону.

Постановка многоквартирного дома на баланс местной администрации как единого объекта после регистрации права собственности хотя бы на одно помещение незаконна и противоречит правовой природе общей долевой собственности. Администрация обязана снять дом с баланса в административном порядке, а собственникам помещений принадлежит право требовать этого. Судебное решение необходимо только в случае отказа администрации передать техническую документацию или оспаривания ею прав собственников.

Рекомендуемые действия

• Провести общее собрание собственников помещений и принять решение о выборе способа управления домом, если он еще не выбран (управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление). Оформить протокол собрания с соблюдением требований ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.
• Инициировать (силами выбранной управляющей организации, ТСЖ или уполномоченного представителя собственников) направление в местную администрацию письменного требования о передаче технической документации на многоквартирный дом и снятии его с баланса с приложением копии протокола общего собрания.
• В ответ на требование подписать с администрацией акт приема-передачи технической документации и общего имущества по форме, включающей все документы согласно Постановлению Правительства РФ № 416. Акт подписывается администрацией и лицом, уполномоченным общим собранием.
• Обеспечить регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок под домом, если он сформирован, и провести кадастровый учет помещений в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ для исключения дальнейших споров о статусе дома.
• При отказе администрации от добровольной передачи документации и снятия дома с баланса обратиться с жалобой в прокуратуру и жилищную инспекцию, а в случае неэффективности подготовить административное исковое заявление об обязании органа местного самоуправления передать документацию и устранить нарушения. На этом этапе рекомендуется привлечь адвоката.