Анализ ситуации
В данном случае сложилась ситуация, при которой многоквартирный дом учитывается на балансе местной администрации как единый объект недвижимости. С юридической точки зрения, это порождает неопределённость в правоотношениях, связанных с правом собственности на общее имущество и помещения в таком доме.
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством, многоквартирный дом (как здание в целом) не является самостоятельным объектом гражданского оборота и права собственности в том смысле, как, например, индивидуальный жилой дом. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиры (и нежилые помещения, если они есть) у первого покупателя, дом как единый объект утрачивает свой статус оборотоспособной вещи. Объектами права собственности становятся именно помещения (квартиры, комнаты, машино-места, нежилые помещения), а также общее имущество собственников помещений (лестницы, крыши, подвалы, лифты, земельный участок и т.д.), которое принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.
Таким образом, постановка или числение многоквартирного дома на балансе администрации как целого объекта (единого здания) юридически противоречит самой природе многоквартирного дома и нормам о долевой собственности на общее имущество. Это не ошибка в бюрократическом учёте, а признак того, что дом не передан в управление собственникам помещений, не сформированы доли в общем имуществе, либо такой учёт ведётся для целей, не связанных с регистрацией прав (например, для бухгалтерского или налогового учёта муниципального имущества).
Юридически значимым является то, что наличие дома на балансе администрации как единого объекта может свидетельствовать о том, что администрация продолжает считать себя формальным собственником или балансодержателем всего здания, включая общее имущество, что в корне неверно, так как общее имущество с момента регистрации права собственности на первое помещение переходит в долевую собственность всех собственников.
С учётом этого, сама постановка на баланс дома как целого объекта не соответствует принципам раздельного учёта помещений и общего имущества, установленным Федеральным законом № 218-ФЗ и Гражданским кодексом. Проблема заключается не только в бухгалтерском документе (балансе), но и в том, что администрация не может распоряжаться этим имуществом как своим, так как оно уже не является её единоличной собственностью.
Для решения вопроса необходимо проанализировать, с какой именно целью ведётся такой балансовый учёт (является ли дом выморочным имуществом, не имеющим собственников, или же помещения в нём уже находятся в собственности граждан). Если помещения уже приватизированы или проданы, то администрация не является собственником ни помещений, ни общего имущества, и её действия по учёту дома на балансе как своей собственности являются необоснованными.
Ситуация с постановкой многоквартирного дома на баланс местной администрации как единого объекта действительно противоречит правовой природе такого дома. После того как в доме образованы и зарегистрированы права на помещения (квартиры), сам дом перестаёт быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Рассмотрим применимые нормы последовательно.
В первую очередь, важно определить правовой статус здания. Гражданский кодекс РФ признаёт здания недвижимостью, однако для многоквартирного дома действуют особые правила, вытекающие из жилищного законодательства. Так, согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся здания, но это общее правило, которое не учитывает специфику многоквартирного дома, состоящего из отдельных помещений. Для целей регистрации прав именно помещения, а не дом в целом, признаются объектами права собственности. Применяя эту норму к фактам, следует отметить, что балансовый учёт дома администрацией как единого объекта недвижимости возможен только на этапе строительства или до момента регистрации прав на все помещения. Как только в доме появились собственники квартир (в том числе муниципальные квартиры как помещения), здание утрачивает качество единого объекта права — оно трансформируется в совокупность самостоятельных объектов (помещений) и общего имущества, которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Поэтому постановка дома на баланс в качестве целого после заселения не соответствует закону.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 130
Далее, Федеральный закон о регистрации недвижимости прямо разграничивает объекты учёта. Статья 1 218-ФЗ устанавливает, что предметом регулирования является регистрация прав на недвижимое имущество и кадастровый учёт. Хотя в приведённом фрагменте не содержится перечня объектов, из системного толкования закона (и из контекста других статей) следует, что государственная регистрация осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, машино-мест и т.д. Однако для многоквартирных домов регистрация самого здания как объекта права не осуществляется — регистрируются только помещения, а общее имущество учитывается в составе единого недвижимого комплекса или через доли в праве общей собственности. Применяя это к ситуации: факт нахождения дома на балансе как единого объекта не подтверждает право собственности администрации на весь дом, поскольку такое право не может быть зарегистрировано в ЕГРН. Балансовый учёт — это техническая, а не правовая категория, которая не заменяет государственную регистрацию. Таким образом, числить дом на балансе как единое целое — юридически некорректно.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 1
Специальная норма Жилищного кодекса РФ определяет, кто и как должен управлять многоквартирным домом. Статья 161 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. Собственники помещений вправе выбрать способ управления (непосредственное управление, ТСЖ, управляющая организация). Применительно к фактам: если дом находится на балансе администрации, это означает, что администрация фактически принимает на себя функции управления и содержания дома, что возможно только в двух случаях: если в доме все помещения находятся в муниципальной собственности (дом не заселён или полностью муниципальный) либо до выбора способа управления собственниками. После того как часть или все помещения перешли в собственность граждан, администрация утрачивает правовые основания для содержания дома как единого объекта — её роль ограничивается содержанием только муниципальных квартир и участием в общем собрании собственников. Следовательно, дом должен быть снят с баланса администрации и передан на баланс избранной управляющей организации или ТСЖ, либо собственники должны принять решение о непосредственном управлении.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имущест
— «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, ст. 161
Полномочия местной администрации в сфере жилищных отношений ограничены. Федеральный закон 131-ФЗ закрепляет вопросы местного значения, связанные с организацией в границах муниципального образования электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, содержания муниципального жилищного фонда и иные полномочия. Статья 14 и статья 16 этого закона перечисляют вопросы местного значения для разных типов муниципальных образований. Применяя их к ситуации: администрация обязана содержать только те объекты, которые находятся в муниципальной собственности, и организовывать обслуживание жилищного фонда. Однако сам факт числения дома на балансе как единого объекта не означает, что дом является муниципальной собственностью в целом. Если помещения в доме принадлежат разным лицам (гражданам, юридическим лицам), дом не может оставаться на балансе администрации — это нарушает права собственников по владению и распоряжению общим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Поэтому требование администрации о необходимости актов для снятия с баланса может быть правомерным, но лишь в части подтверждения передачи технической документации и общего имущества.
Что касается конкретной процедуры: для снятия многоквартирного дома с баланса администрации не требуется судебное решение, если между администрацией и собственниками нет спора о праве. Достаточно оформить акт приёма-передачи технической документации и общего имущества от администрации к управляющей организации или ТСЖ, выбранной собственниками. Такой акт подписывается уполномоченными лицами. Однако если в доме не выбрана управляющая организация, а собственники осуществляют непосредственное управление, дом остаётся на балансе собственников (каждый отвечает за своё помещение). В любом случае инициатором процедуры должна быть администрация как орган, на балансе которого числится дом, либо собственники помещений, которые вправе потребовать передачи документации. Если администрация препятствует снятию с баланса, собственники могут обратиться в суд с иском о признании отсутствующим права на дом как на единый объект и об обязании передать документацию. Таким образом, акт приёма-передачи помещений собственникам не является достаточным — необходим именно документ о передаче технической документации на дом (ключи, схемы, паспорт готовности и т.п.), а также принятие собственниками решения о способе управления. Судебное решение потребуется только в случае конфликта или отказа администрации.
