В данном случае имеет место противоречие между фактическим правовым статусом здания и сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Фактически дом перестал быть общежитием еще в 2007 году, когда помещения были исключены из специализированного жилищного фонда и переданы в муниципальный жилищный фонд. Впоследствии все комнаты были приватизированы гражданами, что привело к возникновению общей долевой собственности на общее имущество (лестницы, коридоры, подвал, крышу и т.д.), характерной для многоквартирного дома. Технический паспорт также подтверждает статус многоквартирного дома. Несмотря на это, юридически значимая запись в ЕГРН до сих пор содержит устаревшую характеристику — «общежитие», которая не соответствует действительности и нарушает права собственников.
С правовой точки зрения, данная ситуация относится к жилищным правоотношениям и затрагивает несколько аспектов. Во-первых, это порядок изменения назначения здания с общежития на многоквартирный дом. Во-вторых, это правила ведения ЕГРН, которые требуют, чтобы сведения в реестре были актуальными и достоверными. В-третьих, это правовой режим общего имущества собственников помещений, который напрямую зависит от того, признается ли дом многоквартирным. Юридически значимым фактом является то, что изначальное изменение статуса (исключение из специализированного фонда) было произведено уполномоченным органом местного самоуправления, но процедура внесения соответствующих данных в государственный реестр не была завершена. Таким образом, налицо техническая (реестровая) ошибка или непроведение необходимой учетной процедуры. Ключевым является вопрос о том, кто и в каком порядке обязан привести запись ЕГРН в соответствие с фактическим положением дел, учитывая, что здание уже более пятнадцати лет используется как обычный многоквартирный дом, а все его жилые помещения находятся в частной собственности.
Согласно ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о статусе здания как «Общежитие» не соответствуют фактическому положению: постановлением мэрии в 2007 году помещения были исключены из специализированного жилищного фонда, переданы в муниципальный, затем все комнаты перешли в собственность граждан, а в техническом паспорте дом уже значится как многоквартирный. Такое расхождение между реестровыми данными и документами-основаниями (постановление мэрии, актуальный технический паспорт, выписки о правах собственников на комнаты) образует реестровую ошибку, которая подлежит исправлению в порядке ст. 61 Закона № 218-ФЗ. Инициировать исправление вправе любое заинтересованное лицо — как собственники помещений, так и сама администрация города, поскольку она как орган местного самоуправления заинтересована в актуальности публичного реестра и несёт ответственность за соответствие сведений ранее принятому решению. Орган регистрации прав также обязан исправить ошибку по собственной инициативе при её обнаружении. Если регистратор откажется исправлять ошибку во внесудебном порядке, заинтересованные лица могут обратиться в суд с требованием о понуждении к исправлению реестровой ошибки.
Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в зап
— Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 61
Для внесения изменений в ЕГРН потребуется представить документы, соответствующие требованиям ст. 21 Закона № 218-ФЗ. В данном случае таким документом может служить актуализированный технический план здания, подготовленный кадастровым инженером на основании постановления мэрии от 2007 года и сведений о том, что дом фактически является многоквартирным (все комнаты приватизированы, в техпаспорте значится как МКД). Технический план должен содержать описание здания с указанием его назначения — «многоквартирный дом», а также приложение копии постановления мэрии, подтверждающего перевод из специализированного жилфонда. Если администрация города не выдала собственникам копию такого постановления, собственники вправе запросить его в органе местного самоуправления; администрация обязана предоставить документ, поскольку именно она принимала решение. Заявление об исправлении ошибки и технический план могут быть поданы как через МФЦ, так и непосредственно в Росреестр.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 21
Дополнительное обоснование того, что статус «общежитие» в ЕГРН является ошибочным, даёт ст. 94 Жилищного кодекса РФ. Правовой режим общежития предполагает, что жилые помещения предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения и предоставляются специализированным жилфондом. После исключения дома из специализированного фонда в 2007 году и последующей приватизации всех комнат утрачены признаки, характерные для общежития: помещения находятся в частной собственности, а не в пользовании на период трудовых отношений, и дом фактически эксплуатируется как многоквартирный. Таким образом, сохранение в ЕГРН записи об общежитии противоречит ст. 94 ЖК РФ, что дополнительно подтверждает необходимость её исправления.
Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
- Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
- Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 94
Администрация города обязана самостоятельно обратиться в Росреестр для приведения сведений ЕГРН в соответствие с фактическим статусом здания, поскольку именно её постановление послужило основанием для изменения назначения. Бездействие органа местного самоуправления может быть оспорено собственниками в судебном порядке, однако внесудебный порядок проще: собственники вправе подать заявление об исправлении реестровой ошибки, приложив технический план и копию постановления мэрии. Если администрация отказывается выдать копию постановления или содействовать, собственникам следует обращаться с исковым заявлением к администрации о возложении обязанности по обращению в Росреестр либо непосредственно в суд с требованием об исправлении реестровой ошибки. Последствия несоответствия сведений ЕГРН фактическому статусу существенны: они могут создавать сложности при купле-продаже, ипотеке, регистрации по месту жительства, получении субсидий на капремонт, а также порождать налоговые споры (общежития облагаются налогом по иным ставкам). Поэтому исправление ошибки отвечает интересам как собственников, так и муниципалитета.
