В рассматриваемой ситуации пользователь, являясь собственником двух приватизированных комнат в общежитии, обнаружил неисправности общего имущества (трубы в туалете, проблемы с сантехникой и грибок в душе) и обратился в управляющую организацию с требованием о проведении ремонта. Управляющая компания отказала, мотивируя это тем, что ремонт таких помещений после приватизации комнат является обязанностью самих жильцов, а не организации, и что данное условие якобы подразумевалось при приватизации.
Юридически значимым здесь является определение правового статуса здания (общежитие как многоквартирный дом или специализированный жилищный фонд), а также квалификация помещений, на которые указывает пользователь (туалет, душ, кухня). Эти помещения в общежитии со смешанным статусом (общая секция) относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку обслуживают более одного помещения (две комнаты и другие комнаты в секции). Соответственно, обязанность по их содержанию и ремонту лежит на управляющей организации в рамках договора управления, если иное прямо не установлено законом.
Затрагиваются правоотношения по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества, и исполнению обязательств управляющей организацией перед собственниками. Особое значение имеет то, что факт приватизации комнат сам по себе не изменяет состав и режим общего имущества: после приватизации пользователь стал участником долевой собственности на общее имущество (в том числе на санитарно-технические сети и помещения общего пользования в секции). Условие о переносе ответственности на собственников в обход обязанностей управляющей компании при заключении договора управления является юридически ничтожным, так как противоречит императивным нормам жилищного законодательства. Кроме того, отказ в проведении ремонта в связи с наличием грибка (что потенциально угрожает безопасности и здоровью) может быть расценен как нарушение требований к содержанию общего имущества.
Таким образом, имеет место потенциальное нарушение прав пользователя как собственника и потребителя жилищно-коммунальных услуг, выразившееся в необоснованном отказе в проведении ремонта общего имущества. Для дальнейшего анализа и выработки правовой позиции ключевыми обстоятельствами являются: точный статус здания (числится ли оно как многоквартирный дом или как общежитие), наличие или отсутствие решения общего собрания собственников о перераспределении обязанностей, а также условия договора управления (если он заключен).
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Однако эта норма регулирует обязанность собственника в отношении его собственного имущества, а не общего имущества многоквартирного дома. Общие помещения (туалет, душ, кухня) в общежитии относятся к общему имуществу, находящемуся в долевой собственности всех собственников комнат. В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в расходах по содержанию и сохранению общего имущества. Это означает, что собственники несут расходы на ремонт общего имущества, но не обязаны лично выполнять ремонтные работы — эти работы должны выполняться управляющей организацией за счет средств, собранных с собственников в составе платы за содержание жилого помещения. Поэтому отказ управляющей компании со ссылкой на то, что ремонт осуществляется за счет жильцов, не основан на законе, если речь идет о текущем ремонте общего имущества, который входит в обязанности управляющей организации по договору управления.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 210
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 249
Далее, ст. 161 ЖК РФ устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая обеспечение надлежащего содержания общего имущества. Поскольку сантехнические трубы, системы канализации, а также стены и вентиляция в душевой являются частью общего имущества, управляющая компания обязана поддерживать их в исправном состоянии, проводить текущий ремонт и устранять протечки, грибок и иные повреждения, угрожающие безопасности и санитарно-эпидемиологическому благополучию жильцов. Невыполнение этих обязанностей противоречит ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, которая требует обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан.
Статья 161 ЖК РФ устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая обеспечение надлежащего содержания общего имущества, благоприятных и безопасных условий проживания. Часть 1.1 определяет, что надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, соблюдение требований к надежности и безопасности дома. Эти положения применимы к вопросу об обязанности управляющей компании проводить ремонт общих помещений (туалет, душ) в общежитии, так как такие помещения относятся к общему имуществу.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Для контроля за соблюдением этих требований предусмотрен государственный жилищный надзор. В соответствии со ст. 20 ЖК РФ предметом государственного жилищного надзора является соблюдение обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также правил содержания общего имущества. Это означает, что в случае бездействия управляющей компании вы вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора (государственную жилищную инспекцию) с жалобой на нарушение правил содержания общего имущества. Жилищная инспекция проведет проверку и может выдать предписание об устранении нарушений.
- Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством... требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах... требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помеще
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 20
Что касается ссылки управляющей компании на некое условие, якобы принятое вами при приватизации, об обязанности собственников самостоятельно ремонтировать общее имущество. Такое условие не основано на законе и является ничтожным. Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Условие, возлагающее на собственника комнаты обязанность производить ремонт общего имущества, которое находится в долевой собственности всех собственников и должно обслуживаться управляющей организацией, существенно нарушает права потребителя (собственника) на получение услуг по надлежащему содержанию общего имущества. Приватизация жилого помещения сама по себе не может включать такое условие, а если оно и было предусмотрено неким договором, то оно не подлежит применению.
- Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 16
За бездействие управляющей компании также предусмотрена административная ответственность. В силу ст. 7.22 КоАП РФ нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений влечет наложение штрафа на должностных лиц и юридических лиц. Поскольку общие помещения (туалет, душ) являются частью жилого дома (общежития), невыполнение управляющей компанией обязанностей по их ремонту подпадает под данную статью. Кроме того, ст. 7.23 КоАП РФ устанавливает ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в том числе за невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами управления. Это дополнительное основание для привлечения управляющей компании к ответственности и стимул для выполнения ремонта.
Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.22
Статья 7.23.3 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, включая невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами управления. Это может быть применимо к бездействию управляющей компании по ремонту общего имущества.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.23
