Лавочки под окнами ближе 10 метров: как заставить УК их убрать без собрания жильцов

В данной ситуации имеет место конфликт, возникший в сфере жилищных правоотношений и правоотношений по благоустройству территории. Юридически значимым обстоятельством является размещение скамеек на придомовой территории многоквартирного дома, которое, по мнению жителя, не соответствует установленным нормативам. Ключевым аспектом является определение правового статуса земельного участка, на котором расположены лавочки: является ли он частью придомовой территории, находящейся в общей долевой собственности собственников помещений в доме, либо относится к землям общего пользования, не входящим в состав общего имущества. От этого напрямую зависит, кто уполномочен принимать решения о размещении и демонтаже таких объектов.

Если лавочки установлены на земельном участке, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома, то их размещение является результатом волеизъявления собственников помещений, реализованного на общем собрании. В этом случае управляющая компания не может самостоятельно демонтировать их, ссылаясь на решения собственников, даже если такое размещение, по мнению отдельного жителя, противоречит правилам благоустройства. Ситуация приобретает характер спора о законности решений общего собрания.

Если же земельный участок не сформирован и не передан в общую долевую собственность, либо лавочки установлены за пределами придомовой территории (на муниципальной земле), то их размещение регулируется исключительно нормами муниципального правового акта — правилами благоустройства территории соответствующего поселения. В таком случае позиция управляющей компании о необходимости проведения собрания является юридически несостоятельной, так как она не обладает полномочиями по управлению муниципальным имуществом, а обязанность по соблюдению правил благоустройства лежит на лице, разместившем малые архитектурные формы (возможно, самой УК или администрации). Таким образом, центральный правовой вопрос сводится к установлению границ придомовой территории и собственника земельного участка под лавочками.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен ваш многоквартирный дом, с элементами благоустройства, а также расположенные на нем объекты для обслуживания дома, являются общим имуществом собственников помещений. Лавочки, установленные в двух метрах от окон, относятся к элементам благоустройства (скамейки), то есть являются частью этого общего имущества. Это означает, что размещение лавочек было произведено на имуществе, принадлежащем всем собственникам, и порядок владения и распоряжения им регулируется решениями собственников. Однако обязанность по содержанию этого имущества в надлежащем состоянии, включая соблюдение местных правил благоустройства, лежит на управляющей организации, так как именно она выполняет работы по содержанию общего имущества. Если лавочки установлены с нарушением установленных нормативов (например, расстояние от окон должно быть не менее 10 метров), то такое размещение является ненадлежащим содержанием общего имущества, а не вопросом распоряжения им.

Статья 36 ЖК РФ определяет, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. По решению общего собрания собственников объекты общего имущества могут быть переданы в пользование.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Управляющая компания не вправе требовать решение общего собрания собственников для демонтажа лавочек, если они установлены с нарушением утверждённых муниципальных правил благоустройства. Обязанность по содержанию общего имущества в соответствии с нормативными требованиями лежит на управляющей организации, и для устранения нарушения закона разрешение собственников не требуется. Вам необходимо немедленно перевести общение в документальную плоскость и задействовать контрольно-надзорные органы.

Рекомендуемые действия

• Направьте в управляющую компанию письменное заявление с требованием устранить нарушение правил благоустройства: выполнить демонтаж или перенос скамеек на нормативное расстояние. Ссылайтесь на ст. 36 и 44 ЖК РФ, разъяснив разницу между распоряжением имуществом и обязанностью по его надлежащему содержанию, а также укажите на возможность привлечения к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.
• При получении письменного отказа или в случае бездействия в разумный срок подайте жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ Красноярского края). В жалобе потребуйте провести проверку исполнения УК лицензионных требований и выдать предписание об устранении нарушений с возможным привлечением к административной ответственности.
• Одновременно с этим получите в администрации поселка выписку из местных правил благоустройства, подтверждающую норматив минимального отступа от окон, и уточните статус земельного участка (входит ли он в придомовую территорию). Это зафиксирует сам факт правонарушения и лишит УК возможности ссылаться на неосведомленность.
• Если меры ГЖИ окажутся неэффективными, обратитесь с заявлением в прокуратуру, приложив копии всех ответов УК и администрации, с требованием принять меры прокурорского реагирования в связи с бездействием управляющей компании и нарушением жилищного законодательства.