В данной ситуации имеет место конфликт, возникший в сфере жилищных правоотношений и правоотношений по благоустройству территории. Юридически значимым обстоятельством является размещение скамеек на придомовой территории многоквартирного дома, которое, по мнению жителя, не соответствует установленным нормативам. Ключевым аспектом является определение правового статуса земельного участка, на котором расположены лавочки: является ли он частью придомовой территории, находящейся в общей долевой собственности собственников помещений в доме, либо относится к землям общего пользования, не входящим в состав общего имущества. От этого напрямую зависит, кто уполномочен принимать решения о размещении и демонтаже таких объектов.
Если лавочки установлены на земельном участке, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома, то их размещение является результатом волеизъявления собственников помещений, реализованного на общем собрании. В этом случае управляющая компания не может самостоятельно демонтировать их, ссылаясь на решения собственников, даже если такое размещение, по мнению отдельного жителя, противоречит правилам благоустройства. Ситуация приобретает характер спора о законности решений общего собрания.
Если же земельный участок не сформирован и не передан в общую долевую собственность, либо лавочки установлены за пределами придомовой территории (на муниципальной земле), то их размещение регулируется исключительно нормами муниципального правового акта — правилами благоустройства территории соответствующего поселения. В таком случае позиция управляющей компании о необходимости проведения собрания является юридически несостоятельной, так как она не обладает полномочиями по управлению муниципальным имуществом, а обязанность по соблюдению правил благоустройства лежит на лице, разместившем малые архитектурные формы (возможно, самой УК или администрации). Таким образом, центральный правовой вопрос сводится к установлению границ придомовой территории и собственника земельного участка под лавочками.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен ваш многоквартирный дом, с элементами благоустройства, а также расположенные на нем объекты для обслуживания дома, являются общим имуществом собственников помещений. Лавочки, установленные в двух метрах от окон, относятся к элементам благоустройства (скамейки), то есть являются частью этого общего имущества. Это означает, что размещение лавочек было произведено на имуществе, принадлежащем всем собственникам, и порядок владения и распоряжения им регулируется решениями собственников. Однако обязанность по содержанию этого имущества в надлежащем состоянии, включая соблюдение местных правил благоустройства, лежит на управляющей организации, так как именно она выполняет работы по содержанию общего имущества. Если лавочки установлены с нарушением установленных нормативов (например, расстояние от окон должно быть не менее 10 метров), то такое размещение является ненадлежащим содержанием общего имущества, а не вопросом распоряжения им.
Статья 36 ЖК РФ определяет, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. По решению общего собрания собственников объекты общего имущества могут быть переданы в пользование.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Далее, обратимся к ст. 44 ЖК РФ, которая определяет компетенцию общего собрания собственников. В ней перечислены вопросы, по которым решение может принять только собрание: реконструкция дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальный ремонт, использование фонда капитального ремонта, переустройство и перепланировка помещений, входящих в состав общего имущества. Установка лавочек в данном контексте не является реконструкцией многоквартирного дома, не относится к строительству зданий или сооружений (лавочка — малая архитектурная форма, а не строение), а также не является капитальным ремонтом. Более того, вы ставите вопрос не о размещении новых лавочек, а о демонтаже уже установленных, которые нарушают правила благоустройства. Это вопрос приведения общего имущества в соответствие с нормативными требованиями, а не распоряжения им в смысле создания нового объекта. Следовательно, ссылка управляющей компании на необходимость общего собрания для устранения нарушения правил благоустройства является необоснованной — решение собрания требуется только для распоряжения (например, для принятия решения об установке лавочек), а не для устранения нарушений закона.
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Поскольку управляющая компания обязана содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства и местных правил благоустройства, её отказ самостоятельно демонтировать лавочки, нарушающие правила, может быть квалифицирован как нарушение правил содержания жилых домов. В силу ст. 7.22 КоАП РФ, за нарушение правил содержания жилых домов лицами, ответственными за их содержание (к которым относится и ваша управляющая компания), предусмотрена административная ответственность. Если лавочки действительно установлены с нарушением установленных нормативов (например, расстояние от окон менее 10 метров), то управляющая компания обязана их демонтировать или переместить в рамках текущего содержания общего имущества. Невыполнение этой обязанности является прямым нарушением, за которое может быть наложен штраф как на должностных лиц, так и на саму управляющую организацию.
Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.22
Дополнительно, если управляющая компания систематически уклоняется от приведения общего имущества в надлежащее состояние или её действия (бездействие) нарушают правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, может применяться ст. 7.23.3 КоАП РФ. Санкция по этой статье существенно выше. При этом сам факт невыполнения законных требований жителя по устранению нарушения правил благоустройства может свидетельствовать о ненадлежащем управлении. Однако для привлечения по этой статье должны быть доказаны более грубые или систематические нарушения, чем единичный случай, описанный в ситуации.
Статья 7.23.3. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. 1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.23.3
