- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- ... электрическое ... оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
- Собственн
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Аналогичная норма закреплена в ГК РФ, прямо запрещающая отчуждение доли в праве на общее имущество отдельно от права собственности на помещение. Поскольку попытка «аренды» части коридора (даже если на бумаге указана площадь 5 кв. м) по сути направлена на передачу прав пользования частью общего имущества в отрыв от доли, такая сделка ничтожна.
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, ... электрическое ... оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения...
- Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Порядок пользования общим имуществом определяется соглашением всех участников долевой собственности, что прямо следует из ст. 247 ГК РФ. В отсутствие такого согласия (решения общего собрания собственников помещений МКД) любое выделение части общего коридора в индивидуальное пользование, включая установку отгораживающих конструкций и подключение электрооборудования, незаконно.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Кроме того, изменение границ помещений с присоединением части общего имущества (что фактически и произошло — коридор превращён в приквартирный тамбур) возможно только с согласия всех собственников помещений в МКД. Норма об этом содержится в ст. 40 ЖК РФ (в контексте НПА ошибочно указана как ст. 4, но текст верен).
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 4 (в тексте контекста — ст. 4, фактически ст. 40)
Также собственник помещения в МКД не вправе совершать действия, влекущие передачу своей доли отдельно от помещения (ст. 37 ЖК РФ). Заключение договора аренды части общего имущества — такое действие, поэтому он ничтожен независимо от указанной в нём площади.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Ответственность за самовольное занятие и подключение к сетям
За самовольное подключение к общедомовым электрическим сетям (розетка и лампочка, питающиеся от общедомовых сетей) предусмотрен административный штраф по ст. 7.19 КоАП РФ. Это деяние полностью подпадает под указанный состав: подключение произведено без разрешения, оборудование установлено в общем коридоре, не являющемся частным помещением. Штраф для граждан (физических лиц) составляет от 10 000 до 15 000 рублей.
Статья 7.19. Самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии, нефти или газа. 1. Самовольное подключение к электрическим сетям ... либо самовольное (безучетное) использование электрической ... энергии ... - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до восьмидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до двух лет; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.19
Кроме того, само отгораживание части общего коридора может быть квалифицировано как самовольная перепланировка (переустройство), если в результате изменилась конфигурация общего помещения. За это установлен штраф по ст. 7.21 КоАП РФ. Для граждан он меньше — от 2 000 до 2 500 рублей, однако это не исключает одновременного применения обеих статей, если в действиях усматриваются оба состава (подключение к сетям + изменение планировки).
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме ... 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме ... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Взыскание платы за электроэнергию за прошлые периоды
Потреблённая от общедомовых сетей электроэнергия в самовольно занятой части коридора является неосновательным обогащением для лиц, которые её использовали. Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, без установленных оснований сберёгшее имущество (в данном случае — стоимость неучтённой электроэнергии), обязано возвратить её. Применение этой нормы к ситуации означает, что управляющая компания или ресурсоснабжающая организация вправе потребовать возмещения стоимости электроэнергии, фактически потреблённой через самовольную розетку. Даже если приборов учёта нет, объём может быть рассчитан расчётным способом (например, по мощности лампочки и времени использования).
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Более того, ст. 1107 ГК РФ устанавливает, что неосновательно обогатившийся обязан возместить все доходы, которые он извлёк или должен был извлечь из этого имущества, с момента, когда узнал о неосновательности обогащения. Поскольку нарушители, установив розетку и лампочку, не могли не знать об отсутствии у них права на использование общедомовой электроэнергии, они обязаны компенсировать её стоимость за весь период самовольного использования. Управляющая компания вправе предъявить такое требование не только за будущее время, но и за прошлые периоды (задним числом), ограниченные трёхлетним сроком исковой давности (этот срок вытекает из общих норм гражданского права, но в контексте НПА его нет, поэтому кратко упоминаю как предположение — ст. 196 ГК РФ, но её в контексте нет, поэтому не цитирую).
Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1107
Кто несёт ответственность
Ответственность (как административная, так и гражданско-правовая) ложится на всех лиц, непосредственно использующих самовольно занятое помещение и потребляющих электроэнергию. В ситуации описано, что отгороженный участок прилегает к двум квартирам — следовательно, вероятнее всего, используются обеими квартирами. Поэтому и жильцы (собственники или наниматели) обеих квартир, в чьих интересах произведено отгораживание, могут быть признаны нарушителями. Наличие договора аренды на 5 кв. м, подписанного одним из жильцов, не меняет сути: такой договор ничтожен как посягающий на общее имущество, и подписавшее его лицо также подлежит ответственности, но не исключает ответственности фактических пользователей — всех собственников/нанимателей, имеющих доступ к отгороженному коридору. Вопрос о том, кто именно подписал договор, важен для установления инициатора, но для взыскания убытков (неосновательного обогащения) и привлечения к административной ответственности фактическое использование является ключевым критерием. УК и суд будут устанавливать, кто именно пользовался розеткой и освещением — если доступ имеют жильцы обеих квартир, они отвечают солидарно (по правилам ст. 322 ГК РФ, но этой нормы нет в контексте, поэтому лишь констатирую общий принцип).
