Вопрос

Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Как доказать незаконность ТСН, управляющего паркингом в составе МКД, и какие последствия за сбор взносов с 2021 года без отчетности?

У нас в доме есть паркинг, он примыкает к дому общей стеной и входит в состав МКД. Сейчас дом обслуживает временная УК, так как старая в банкротстве. Года два назад несколько собственников машиномест организовали ТСН, зарегистрировали его по домашнему адресу председателя, и теперь собирают взносы с владельцев машиномест. Жители дома и владельцы нежилых помещений в собрании не участвовали, никто не видел первый протокол, который подавали на регистрацию. За эти два года они формально проводили собрания, но участвовали только владельцы машиномест и то не все, большинство заочно. Результаты не оформляли протоколами. Председатель тратит взносы на какие-то формальные работы, отчеты размытые, без четких обоснований. А если кто не платит членский взнос, он отключает телефон на въезд в паркинг. Как доказать, что этот гражданин незаконно взял на себя обязанности по управлению паркингом, который входит в состав МКД? И какие последствия для этого ТСН за прошлые периоды, если они собирали взносы с 2021 года, отчеты формальные, а коммуникации и системы паркинга не поддерживаются в нормальном состоянии?

Вопрос №90413Ответы: 1

18.07.2026

Нейроадвокат

06:2218.07.2026

Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ Нужен документ

В рассматриваемой ситуации паркинг, примыкающий к многоквартирному дому общей стеной и входящий в состав МКД, является общим имуществом собственников помещений в этом доме. Это означает, что все собственники квартир и нежилых помещений обладают равными правами на владение, пользование и распоряжение данным объектом, включая вопросы его управления и содержания.

Действия группы собственников машиномест по созданию ТСН для управления паркингом и последующему сбору взносов затрагивают правоотношения, связанные с управлением общим имуществом МКД. Юридически значимым является то, что фактически было создано отдельное юридическое лицо, которое пытается осуществлять функции по управлению частью общего имущества (паркингом) без надлежащего решения общего собрания всех собственников помещений дома. Отсутствие у жителей дома и владельцев нежилых помещений информации о первом протоколе собрания, а также проведение последующих собраний исключительно среди владельцев машиномест свидетельствует о том, что волеизъявление всех сособственников общего имущества не было получено.

Кроме того, правовую квалификацию требует то обстоятельство, что паркинг как объект общего имущества уже находится в обслуживании временной управляющей компании, которая назначена для управления всем домом. Создание параллельной структуры (ТСН) для управления той же частью имущества создает конфликт компетенций и может расцениваться как самоуправное присвоение полномочий по управлению.

Сбор взносов с владельцев машиномест, отключение телефона на въезде за неуплату, размытые отчеты и ненадлежащее содержание коммуникаций паркинга — все это образует самостоятельные правоотношения. Суть их в том, что ТСН (фактически его председатель) в отсутствие законных оснований осуществляет управление и взимает плату за доступ к общему имуществу, что затрагивает права всех собственников и может нарушать жилищное законодательство. Юридически значимо также то, что само наличие паркинга в составе МКД автоматически распространяет на него режим общего имущества, а значит, любые решения о его использовании и управлении должны приниматься всеми собственниками помещений в доме, а не отдельной группой.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ паркинг, примыкающий к дому общей стеной и входящий в состав многоквартирного дома, является общим имуществом собственников помещений в этом доме. Это означает, что все собственники помещений в МКД (как жилых, так и нежилых, включая машино-места) имеют равные доли в праве общей долевой собственности на данный паркинг. Следовательно, управление и распоряжение паркингом не может осуществляться какой-либо группой собственников в одностороннем порядке – решения по его содержанию должны приниматься совместно всеми собственниками.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; ...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Создание товарищества собственников недвижимости (ТСН) для управления этим паркингом могло быть осуществлено только на общем собрании всех собственников помещений в МКД. Статья 135 ЖК РФ определяет, что товарищество собственников жилья (как вид ТСН) создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Статья 136 ЖК РФ прямо устанавливает, что решение о создании такого товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в МКД и считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. В описанной ситуации ТСН было создано только владельцами машино-мест без участия жителей дома и владельцев других нежилых помещений, что свидетельствует об отсутствии необходимого кворума и, следовательно, о ничтожности решения о создании ТСН.

Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 135

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 136

Статья 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД принятие решений о пользовании общим имуществом. Поскольку паркинг является общим имуществом, любые решения о порядке его использования, включая создание отдельной организации для управления им, должны приниматься только на таком собрании. При этом статьей 48 ЖК РФ установлено, что правом голоса на таком собрании обладают все собственники помещений в данном доме, а количество голосов каждого пропорционально его доле в праве общей собственности. Таким образом, проведение собраний только среди владельцев машино-мест, игнорируя других собственников, является прямым нарушением порядка принятия решений по общему имуществу.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещен...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44

Поскольку создание ТСН и все последующие решения о взимании взносов не были приняты на законном общем собрании всех собственников, эти решения являются ничтожными. Статья 46 ЖК РФ подчеркивает, что решения и протоколы общего собрания собственников помещений являются официальными документами, влекущими юридические последствия. Отсутствие надлежаще оформленного протокола первого собрания (который, по сведениям, никто не видел) и непроведение собраний с участием всех собственников с оформлением протоколов (собрания проводились заочно и только среди владельцев машино-мест, а результаты не оформлялись) – все это свидетельствует о грубейших нарушениях порядка управления.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти... Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46

Отсутствие законных оснований для деятельности ТСН влечет недействительность сбора взносов. Согласно Гражданскому кодексу РФ, если лицо без законных оснований приобрело имущество за счет другого лица, оно обязано возвратить неосновательное обогащение. Собранные с 2021 года взносы подлежат возврату всем, кто их уплатил, так как у ТСН не было права их устанавливать и взимать.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102

Действия председателя ТСН по отключению телефона на въезд в паркинг за неуплату взносов являются самоуправством. Статья 19.1 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самоуправство (самовольное, вопреки установленному порядку осуществление своего права, не причинившее существенного вреда). А если такие действия причинили существенный вред (например, человек не мог попасть на свое машино-место или понес значительные убытки), то возможно привлечение к уголовной ответственности по статье 330 УК РФ. Поскольку паркинг является общим имуществом, никто из собственников не вправе единолично ограничивать доступ к нему другого собственника.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.1

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 330

ТСН, даже если бы оно было создано законно, обязано обеспечивать надлежащее состояние общего имущества (ст. 138 ЖК РФ). В данном же случае, согласно описанию, коммуникации и системы паркинга не поддерживаются в нормальном состоянии, а отчеты размытые и не содержат четких обоснований. Это прямое нарушение обязанности по содержанию общего имущества.

Товарищество собственников жилья обязано: ... 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; ...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 138

Собственник помещения в МКД вправе защищать свои права, в том числе требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения. Статья 304 ГК РФ позволяет собственнику (в том числе собственнику машино-места, который является участником общей долевой собственности на паркинг) предъявить иск об устранении любых нарушений его права, например, о признании незаконными действий ТСН по отключению доступа.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304

При решении вопроса о ликвидации такого ТСН следует руководствоваться статьей 141 ЖК РФ. Она предусматривает, что общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. В данном случае, поскольку ТСН создано формально и не отражает воли большинства собственников (его членами являются только часть владельцев машино-мест, а не все собственники МКД), такая ситуация подпадает под указанное основание.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 141

Учитывая всё вышеизложенное, для доказывания незаконности действий гражданина (председателя) и ТСН необходимо в суде представить: выписку из ЕГРН, подтверждающую, что паркинг входит в состав общего имущества МКД; протоколы общих собраний собственников (если они есть), из которых видно отсутствие решения о создании ТСН; заявления собственников, не участвовавших в создании ТСН; доказательства непроведения собраний с участием всех собственников (отсутствие кворума); жалобы на отключение доступа; финансовые документы (размытые отчеты). При этом ключевой нормой, на которой будет строиться иск, является признание недействительным решения о создании ТСН в силу ничтожности из-за нарушения порядка принятия (отсутствие кворума и нарушение исключительной компетенции общего собрания собственников МКД).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Создание ТСН исключительно владельцами машино-мест для управления паркингом, входящим в состав общего имущества МКД, ничтожно, так как решение не принималось общим собранием всех собственников помещений дома. Все последующие действия этого ТСН, включая сбор взносов и ограничение доступа к паркингу, не имеют законной силы. Собранные средства являются неосновательным обогащением и подлежат возврату, а отключение телефона на въезде — самоуправством.

Документы и доказательства

Выписка из ЕГРН на машино-место и технический паспорт МКД, где паркинг указан как общее имущество.
Документы от временной УК о том, что паркинг находится у нее на обслуживании.
Заверенные заявления от других собственников помещений в МКД (квартир и нежилых помещений) о том, что они не участвовали и не уведомлялись о собрании по созданию ТСН.
Полученные от председателя ТСН формальные и размытые финансовые отчеты или скриншоты/аудиозаписи отказов их предоставить.
Скриншоты из мессенджеров, аудио- и видеозаписи, фиксирующие требование оплаты взносов и угрозы или факты отключения телефона на въезд.
Платежные документы, подтверждающие перечисление взносов в ТСН с 2021 года.

Сроки и риски

Срок исковой давности для оспаривания ничтожного решения собрания составляет три года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Поскольку ТСН активно действует, давность не пропущена.
Существует риск, что суд может не признать решение ничтожным, если документы были сфальсифицированы, и потребуется сначала признать решение недействительным как оспоримое (срок давности — 6 месяцев). Поэтому в иске следует заявить оба основания.
Главный риск затягивания процесса — бездействие собственников МКД. Только коллективные и скоординированные действия позволят оперативно ликвидировать незаконную структуру.

Когда нужен адвокат

Помощь адвоката критически важна на этапе подготовки искового заявления, чтобы юридически безупречно объединить требования об оспаривании решений, возврате неосновательного обогащения и защите от самоуправства. Также адвокат необходим для представления интересов в суде, так как процесс будет затрагивать нормы корпоративного и жилищного права, а ответчик, вероятно, будет активно доказывать легитимность ТСН.