В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ паркинг, примыкающий к дому общей стеной и входящий в состав многоквартирного дома, является общим имуществом собственников помещений в этом доме. Это означает, что все собственники помещений в МКД (как жилых, так и нежилых, включая машино-места) имеют равные доли в праве общей долевой собственности на данный паркинг. Следовательно, управление и распоряжение паркингом не может осуществляться какой-либо группой собственников в одностороннем порядке – решения по его содержанию должны приниматься совместно всеми собственниками.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; ...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Создание товарищества собственников недвижимости (ТСН) для управления этим паркингом могло быть осуществлено только на общем собрании всех собственников помещений в МКД. Статья 135 ЖК РФ определяет, что товарищество собственников жилья (как вид ТСН) создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Статья 136 ЖК РФ прямо устанавливает, что решение о создании такого товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в МКД и считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. В описанной ситуации ТСН было создано только владельцами машино-мест без участия жителей дома и владельцев других нежилых помещений, что свидетельствует об отсутствии необходимого кворума и, следовательно, о ничтожности решения о создании ТСН.
- Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 135
- Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 136
Статья 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД принятие решений о пользовании общим имуществом. Поскольку паркинг является общим имуществом, любые решения о порядке его использования, включая создание отдельной организации для управления им, должны приниматься только на таком собрании. При этом статьей 48 ЖК РФ установлено, что правом голоса на таком собрании обладают все собственники помещений в данном доме, а количество голосов каждого пропорционально его доле в праве общей собственности. Таким образом, проведение собраний только среди владельцев машино-мест, игнорируя других собственников, является прямым нарушением порядка принятия решений по общему имуществу.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещен...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Поскольку создание ТСН и все последующие решения о взимании взносов не были приняты на законном общем собрании всех собственников, эти решения являются ничтожными. Статья 46 ЖК РФ подчеркивает, что решения и протоколы общего собрания собственников помещений являются официальными документами, влекущими юридические последствия. Отсутствие надлежаще оформленного протокола первого собрания (который, по сведениям, никто не видел) и непроведение собраний с участием всех собственников с оформлением протоколов (собрания проводились заочно и только среди владельцев машино-мест, а результаты не оформлялись) – все это свидетельствует о грубейших нарушениях порядка управления.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти... Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Отсутствие законных оснований для деятельности ТСН влечет недействительность сбора взносов. Согласно Гражданскому кодексу РФ, если лицо без законных оснований приобрело имущество за счет другого лица, оно обязано возвратить неосновательное обогащение. Собранные с 2021 года взносы подлежат возврату всем, кто их уплатил, так как у ТСН не было права их устанавливать и взимать.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Действия председателя ТСН по отключению телефона на въезд в паркинг за неуплату взносов являются самоуправством. Статья 19.1 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самоуправство (самовольное, вопреки установленному порядку осуществление своего права, не причинившее существенного вреда). А если такие действия причинили существенный вред (например, человек не мог попасть на свое машино-место или понес значительные убытки), то возможно привлечение к уголовной ответственности по статье 330 УК РФ. Поскольку паркинг является общим имуществом, никто из собственников не вправе единолично ограничивать доступ к нему другого собственника.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.1
- Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 330
ТСН, даже если бы оно было создано законно, обязано обеспечивать надлежащее состояние общего имущества (ст. 138 ЖК РФ). В данном же случае, согласно описанию, коммуникации и системы паркинга не поддерживаются в нормальном состоянии, а отчеты размытые и не содержат четких обоснований. Это прямое нарушение обязанности по содержанию общего имущества.
Товарищество собственников жилья обязано: ... 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; ...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 138
Собственник помещения в МКД вправе защищать свои права, в том числе требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения. Статья 304 ГК РФ позволяет собственнику (в том числе собственнику машино-места, который является участником общей долевой собственности на паркинг) предъявить иск об устранении любых нарушений его права, например, о признании незаконными действий ТСН по отключению доступа.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
При решении вопроса о ликвидации такого ТСН следует руководствоваться статьей 141 ЖК РФ. Она предусматривает, что общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. В данном случае, поскольку ТСН создано формально и не отражает воли большинства собственников (его членами являются только часть владельцев машино-мест, а не все собственники МКД), такая ситуация подпадает под указанное основание.
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 141
Учитывая всё вышеизложенное, для доказывания незаконности действий гражданина (председателя) и ТСН необходимо в суде представить: выписку из ЕГРН, подтверждающую, что паркинг входит в состав общего имущества МКД; протоколы общих собраний собственников (если они есть), из которых видно отсутствие решения о создании ТСН; заявления собственников, не участвовавших в создании ТСН; доказательства непроведения собраний с участием всех собственников (отсутствие кворума); жалобы на отключение доступа; финансовые документы (размытые отчеты). При этом ключевой нормой, на которой будет строиться иск, является признание недействительным решения о создании ТСН в силу ничтожности из-за нарушения порядка принятия (отсутствие кворума и нарушение исключительной компетенции общего собрания собственников МКД).
