В силу ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества несёт его собственник. Теплообменник, если он будет установлен в многоквартирном доме и станет частью общего имущества (инженерных систем), будет находиться в общей долевой собственности жильцов. Следовательно, именно собственники обязаны нести расходы на его приобретение и установку. Однако это не означает, что УК вправе самовольно принять решение о таких расходах: решение должно быть принято общим собранием собственников. Пока такого решения нет, требование УК об оплате установки за ваш счёт неправомерно.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 210
Статья 15 Федерального закона «О теплоснабжении» устанавливает, что потребители тепловой энергии приобретают её у теплоснабжающей организации по договору, а местом исполнения обязательств является точка поставки на границе балансовой принадлежности сетей. В вашей ситуации подача горячей воды прекращена соседним домом, который, вероятно, не является теплоснабжающей организацией в смысле закона, а был лишь транзитным поставщиком или самостоятельно вырабатывал ресурс. Однако управляющая компания, как лицо, ответственное за предоставление коммунальных услуг, обязана заключить договор с ресурсоснабжающей организацией (например, с единой теплоснабжающей организацией, определённой схемой теплоснабжения города) для поставки тепловой энергии непосредственно в ваш дом. Установка теплообменника может потребоваться, если дом подключён к открытой системе теплоснабжения, а переход на закрытую систему (с теплообменником) требуется по техническим условиям или законодательству, но это не отменяет обязанности теплоснабжающей организации поставлять ресурс до границы дома.
- Потребители тепловой энергии приобретают тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель у теплоснабжающей организации по договору теплоснабжения.
- Местом исполнения обязательств теплоснабжающей организации является точка поставки, которая располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети потребителя и тепловой сети теплоснабжающей организации или теплосетевой организации либо в точке подключения (технологического присоединения)
— Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», ст. 15
Статья 24 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» возлагает на организацию, осуществляющую горячее водоснабжение, обязанность подавать воду надлежащего качества. В вашем случае, если соседний дом прекратил подачу воды, это нарушение обязательств со стороны организации, которая ранее её осуществляла. При этом часть 3 данной статьи указывает, что в случае горячего водоснабжения с использованием открытых систем за понижение температуры воды в местах водоразбора отвечают лица, ответственные за эксплуатацию внутридомовых систем. Если ваш дом ранее получал горячую воду напрямую от соседнего дома без собственного теплообменника, то прекращение подачи — это проблема схемы теплоснабжения, которую обязана решить ресурсоснабжающая организация или орган местного самоуправления, а не собственники за свой счёт.
- Организация, осуществляющая горячее водоснабжение с использованием централизованных и нецентрализованных (автономных) систем горячего водоснабжения, обязана подавать абонентам горячую воду, соответствующую установленным требованиям...
- В случае осуществления горячего водоснабжения с использованием открытых систем теплоснабжения (горячего водоснабжения) понижение температуры горячей воды, подаваемой на вводе в здание (в том числе в многоквартирный дом), сооружение, до температуры горячей воды, определенной в соответствии с установленными требованиями, в местах водоразбора обязаны обеспечить лица, ответственные за эксплуатацию систем инженерно-технического обеспечения внутри здания.
— Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», ст. 24
Статья 13 указанного закона закрепляет, что договор водоснабжения является публичным, а организация, осуществляющая горячее водоснабжение, обязана подавать воду абоненту через присоединённую сеть. Соседний дом, прекратив подачу, вероятно, нарушил публичный договор. Управляющая компания вашего дома как абонент вправе требовать от ресурсоснабжающей организации заключения нового договора напрямую. Установка теплообменника не является обязательным условием для заключения такого договора, если дом технологически подключён к централизованной системе и может получать горячую воду без дополнительного оборудования.
- По договору горячего или холодного водоснабжения (далее также - договор водоснабжения) организация, осуществляющая горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, обязуется подавать абоненту через присоединенную водопроводную сеть горячую, питьевую и (или) техническую воду установленного качества в объеме, определенном договором водоснабжения, а абонент обязуется оплачивать принятую воду и соблюдать предусмотренный договором водоснабжения режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении водопроводных сетей и исправность используемых им приборов учета.
- Договор водоснабжения является публичным договором.
— Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», ст. 13
В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении», вывод объектов централизованных систем водоснабжения из эксплуатации (в том числе прекращение подачи воды от соседнего дома, если он является частью такой системы) допускается только по согласованию с органами местного самоуправления. Если такого согласования не было, прекращение подачи воды является незаконным. Орган местного самоуправления обязан принять меры для восстановления водоснабжения, а не перекладывать решение проблемы на жильцов. Установка теплообменника в этой ситуации не заменяет соблюдение установленной законом процедуры вывода объекта из эксплуатации.
- В целях недопущения ущемления прав и законных интересов абонентов организации, осуществляющие горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, обязаны согласовывать с органами местного самоуправления вывод объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения в ремонт и из эксплуатации, в том числе в связи с консервацией или сносом (демонтажом) таких объектов.
— Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», ст. 22
Статья 6 этого же закона относит к полномочиям органов местного самоуправления организацию водоснабжения населения, в том числе принятие мер в случае невозможности исполнения обязательств организациями, осуществляющими горячее водоснабжение. Таким образом, при отказе соседнего дома поставлять воду, именно муниципалитет, а не собственники, обязан принять меры по организации альтернативного горячего водоснабжения (например, путём переключения на другую сеть или строительства нового объекта). Управляющая компания не вправе требовать от жильцов оплаты установки теплообменника в обход обязанностей муниципалитета.
- К полномочиям органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных округов, городских округов по организации водоснабжения и водоотведения на соответствующих территориях относятся: ... 1) организация водоснабжения населения, в том числе принятие мер по организации водоснабжения населения и (или) водоотведения в случае невозможности исполнения организациями, осуществляющими горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, своих обязательств либо в случае отказа указанных организаций от исполнения своих обязательств; ... 8) принятие решений о порядке и сроках прекращения горячего водоснабжения с использованием открытых систем теплоснабжения (горячего водоснабжения)
— Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», ст. 6
Порядок принятия решений об установке общедомового оборудования (теплообменника) и распределения расходов между собственниками регулируется Жилищным кодексом РФ, в частности статьями 44–46 (о компетенции общего собрания и порядке принятия решений). Контекст из НПА не содержит прямых цитат этих статей, но в соответствии с общими нормами ЖК РФ, установка теплообменника, изменяющего состав общего имущества (инженерные системы), требует решения общего собрания собственников, принятого большинством не менее двух третей голосов. Оплата таких работ за счёт собственников возможна только при наличии такого решения. Управляющая компания не вправе единолично инициировать такие работы и требовать оплаты без решения собрания.
