В данной ситуации имеет место конфликт между покупателем квартиры в новостройке и управляющей компанией (УК) по поводу навязывания дополнительных обязательных платежей, не предусмотренных договором долевого участия. Покупатель еще не принял квартиру по акту приема-передачи, не зарегистрировал право собственности и не проживает в ней, однако УК уже выставляет счета.
Первый платеж — содержание и ремонт жилья за 4 месяца вперед. Юридически значимым является то, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает у собственника с момента возникновения права собственности (если иное не установлено законом или договором). УК требует эту плату авансом за будущие периоды и до того, как покупатель вступил во владение квартирой. Такое требование может быть расценено как заранее навязанная коммерческая услуга или форма предоплаты, не подкрепленная фактически оказанными услугами на момент требования.
Второй платеж — вывоз строительного мусора (13 300 руб.). Покупатель заявляет, что ремонт не планирует и мусор такого типа не производит. Юридически значимым является то, что данная плата должна быть связана с реальным оказанием услуги по вывозу конкретных отходов, которые образуются у конкретного потребителя. УК не вправе в одностороннем порядке включать в платежный документ услугу, которая не является обязательной для всех собственников, не предусмотрена договором управления и в которой потребитель не нуждается фактически.
Кроме того, оба платежа не упоминаются в договоре долевого участия, который является основным договором, определяющим финансовые обязательства покупателя перед застройщиком. УК не является стороной этого договора, а значит, ее требования должны основываться на иных правовых основаниях — обычно на договоре управления многоквартирным домом. Если такой договор еще не заключен (акт приема-передачи не подписан, право собственности не зарегистрировано), то обязательства перед УК отсутствуют.
Таким образом, затрагиваются правоотношения: жилищные (оплата жилого помещения и коммунальных услуг), договорные (исполнение обязательств по ДДУ и возможному договору управления), а также обязательственные (основание для возникновения обязанности платить). Юридически значимым является момент возникновения права собственности и фактического пользования квартирой, а также отсутствие законной обязанности платить за услуги, которые не оказываются и не нужны потребителю.
На момент до подписания передаточного акта у вас не возникает обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате возникает у лица, принявшего помещение от застройщика по передаточному акту, именно с момента такой передачи. Поскольку вы еще не подписали акт приема-передачи, вы не являетесь лицом, на которое закон возлагает эту обязанность. Требование управляющей компании оплатить содержание и ремонт до приемки квартиры не основано на законе.
Часть 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153
Даже после подписания акта плата за содержание жилья вносится ежемесячно, а не единовременно за несколько месяцев вперед. Статья 155 ЖК РФ устанавливает четкую периодичность: плата вносится ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за истекшим. Требование оплатить содержание сразу за 4 месяца противоречит этому порядку. Вы вправе настаивать на помесячной оплате, начиная с месяца, следующего за месяцем подписания акта.
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 155
Вывоз строительного мусора не входит в структуру обязательной платы за жилое помещение. Статья 154 ЖК РФ определяет, что плата за жилое помещение для собственника включает: плату за содержание жилого помещения (услуги по управлению, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы на общедомовые нужды), взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги. Вывоз строительного мусора, образованного в ходе индивидуального ремонта конкретной квартиры, к содержанию общего имущества не относится. Это отдельная услуга, которую вы вправе не заказывать, если не производите ремонт.
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 154
Обязанность собственника нести расходы на содержание имущества (ст. 210 ГК РФ) и участвовать в расходах на содержание общего имущества (ст. 158 ЖК РФ) реализуется через внесение платы за содержание жилого помещения, но не включает оплату вывоза строительного мусора, если он не образуется. При этом вывоз строймусора — это отдельная возмездная услуга по смыслу ст. 779 ГК РФ. Вы не давали задания управляющей компании оказывать её, а значит, не обязаны оплачивать. В силу ст. 781 ГК РФ услуги подлежат оплате, только если они оказаны по заданию заказчика. Одностороннее навязывание такой услуги неправомерно.
- По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 779
- Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 781
Кроме того, включение в требование об оплате содержания одновременно с навязанным вывозом мусора может рассматриваться как недопустимое условие, ущемляющее права потребителя. Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» признаёт ничтожными условия, которые обусловливают приобретение одних услуг обязательным приобретением иных. Если управляющая компания ставит приемку квартиры или возможность заключить договор управления в зависимость от оплаты вывоза мусора, такое условие ничтожно. Вы вправе отказаться от оплаты вывоза строительного мусора, сославшись на эту норму.
- Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные... настоящим Законом... Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
- К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: ... 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг)...
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 16
Правила содержания общего имущества (утв. Постановлением № 491) подтверждают, что в состав платы за содержание жилого помещения входят только расходы на содержание внутридомовых инженерных систем, снятие показаний приборов учета и т.п. Вывоз строительного мусора от индивидуального ремонта к таким расходам не относится. Следовательно, у УК нет правового основания требовать эту сумму.
- Расходы на содержание общего имущества, включаемые в плату за содержание жилого помещения, определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и включают в том числе:
а) расходы на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;
б) расходы на снятие показаний приборов учета, выставление платежных документов
— Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)
Таким образом, вы вправе отказаться от единовременной оплаты содержания за 4 месяца (до приемки квартиры такая обязанность отсутствует, а после — плата вносится ежемесячно) и от оплаты вывоза строительного мусора, поскольку эта услуга не является обязательной и не была вами заказана. Отказ следует оформить письменно (например, через заявление в УК) со ссылкой на указанные нормы. В случае неправомерных действий УК (отказ в подписании акта, отключение коммунальных услуг и т.п.) вы вправе обратиться в жилищную инспекцию или суд.
