Придомовая территория многоквартирного дома, включая газоны, признается общим имуществом собственников помещений. В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: … 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Газоны являются частью этого земельного участка, соответственно, каждый собственник владеет и пользуется ими совместно с другими. Самовольное занятие соседями части газона под огороды без согласия всех собственников нарушает режим общей долевой собственности. Статья 247 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Никакого согласия на использование газона под огороды соседи не получали, поэтому такие действия являются незаконными и ущемляют права остальных собственников, которые вправе требовать устранения нарушений согласно ст. 304 ГК РФ.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Кроме того, Земельный кодекс РФ предъявляет требования к использованию земельных участков. Статья 42 ЗК РФ обязывает использовать участки в соответствии с их целевым назначением и не допускать порчу почв.
"использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Организация огородов на газонах изменяет целевое использование общего земельного участка (озелененная территория — элемент благоустройства) и может привести к деградации почв, что прямо запрещено данной нормой.
Самовольное занятие части земельного участка, не имея на него прав, влечет административную ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ.
"Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа..."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Соседи не имеют каких-либо прав на занятые участки газона, поэтому их действия образуют состав данного правонарушения.
Переходя к аспекту водоснабжения: внутридомовые инженерные системы, включая трубы и насосное оборудование в подвале, относятся к общему имуществу (ст. 36 ЖК РФ — оборудование, обслуживающее более одного помещения). Соседи самовольно подключились к этой системе и используют воду для полива без оплаты. Такое пользование чужим имуществом без законных оснований порождает неосновательное обогащение. Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить неосновательно приобретенное.
"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Соседи сберегли плату за воду, которую они потребляют из общей системы, за счет всех собственников, несущих бремя расходов на содержание общего имущества и оплату коммунальных ресурсов (ст. 39, 158 ЖК РФ). Таким образом, они обязаны возместить стоимость неосновательно потребленной воды.
Управляющая компания, отказавшись принимать меры, игнорирует свои обязанности. Статья 161 ЖК РФ определяет, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества, а также соблюдение прав и законных интересов собственников.
"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме… Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации… и должно обеспечивать: … 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осу"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по договору обязана выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 162
Бездействие УК в пресечении самовольного использования общего имущества (газонов, инженерных систем) является нарушением указанных норм. Собственники вправе обратиться с жалобой в орган государственного жилищного надзора, который уполномочен проверять соблюдение требований к содержанию общего имущества и использованию общего имущества. Соответствующие полномочия предусмотрены в Жилищном кодексе РФ.
"Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством… требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе… использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах… правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов."
— Жилищный кодекс Российской Федерации (о государственном жилищном надзоре)
Таким образом, самовольное занятие газонов и безучетное водопользование являются незаконными. Управляющая компания обязана реагировать, а при ее отказе собственники могут инициировать административное производство по ст. 7.1 КоАП РФ, обратиться с иском в суд о понуждении к устранению нарушений и взыскании неосновательного обогащения, а также подать жалобу в государственную жилищную инспекцию.
