Вы проживаете в квартире на основании регистрации (постоянной или временной), но не являетесь её собственником. Фактически вы — член семьи собственника либо наниматель по договору социального найма (если квартира муниципальная). Юридически значимым является то, что вы вместе с собственниками и нанимателями других квартир входите в круг лиц, пользующихся общим имуществом многоквартирного дома, в том числе земельным участком, на котором расположен дом.
Земельный участок под многоквартирным домом (с элементами озеленения и благоустройства, включая придомовую территорию) входит в состав общего имущества собственников помещений в этом доме, если он сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Его границы и площадь фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Управляющая компания обслуживает и убирает именно ту территорию, которая входит в границы этого сформированного земельного участка (либо, если участок не сформирован, — фактически занимаемую территорию, определённую проектом межевания или технической документацией).
В вашей ситуации затронуты правоотношения по:
- пользованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (вы, как проживающий, заинтересованы в надлежащем объёме уборки и благоустройства);
- раскрытию информации управляющей организацией (УК обязана предоставлять достоверные сведения об объёме, перечне и границах обслуживаемого имущества);
- доступу к кадастровой информации (данные о земельном участке являются открытыми, и любой гражданин может их получить).
Юридически значимо, что вы зарегистрированы и проживаете в доме — это даёт вам статус потребителя жилищно-коммунальных услуг и заинтересованного лица в отношении общего имущества. Вы вправе знать, за уборку какой именно территории вы (как часть жильцов) платите в составе платежей за содержание жилья. Ваше право на получение этой информации не зависит от того, являетесь ли вы собственником: вы — пользователь квартиры, за которой закреплены жилищные права, в том числе на получение информации от УК, если она касается качества и объёма оказываемых услуг.
Сомнение в достоверности площади в 0,5 га (что составляет 50 соток) может быть обоснованным, так как фактическая придомовая территория часто оказывается больше, чем отражено в публичных документах. УК, указывая в договоре управления площадь, обычно опирается на данные кадастрового учёта, но возможны ошибки, несоответствия или неполное внесение границ в реестр. Поэтому запрос сведений именно из кадастрового реестра является способом проверить законность указанного в договоре параметра.
В силу ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, что прямо включает в себя и соблюдение прав лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире, но не являющихся собственниками. К числу таких прав относится право на получение информации о составе общего имущества, объёмах и стоимости работ по его содержанию, так как пользователь, будучи потребителем услуг, оплачивает их. Следовательно, требование пользователя о предоставлении сведений о границах и площади придомовой территории, которую УК обязана содержать, является законным, поскольку напрямую влияет на объём и стоимость услуг по уборке, а значит — на безопасность и комфорт проживания.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации... и должно обеспечивать: ... 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Согласно ст. 290 ГК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Именно этот участок формируется в кадастровом реестре и является придомовой территорией, подлежащей содержанию. Пользователь, не будучи сособственником, не вправе требовать определения границ этого участка на основании данной нормы, однако сама норма указывает на то, что площадь участка строго определена в кадастре, и именно её УК обязана обслуживать. Если в договоре управления площадь указана как 0,5 га, это не означает, что фактическая кадастровая площадь меньше — она может быть больше, и в этом случае УК обязана убирать именно кадастровую, а не договорную территорию. Проверить это можно, обратившись к публичным сведениям.
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), включая данные кадастрового реестра о земельном участке под многоквартирным домом, являются открытыми и предоставляются по запросам любых лиц. Это означает, что пользователь, даже не являясь собственником, вправе самостоятельно обратиться в Росреестр (через МФЦ или портал «Госуслуги») и получить выписку о границах и площади придомовой территории. Управляющая компания не обязана предоставлять именно кадастровую выписку — её обязанность раскрывать информацию об оказываемых услугах, но не заменять орган регистрации. Однако пользователь может запросить у УК площадь, которую она фактически убирает, и сверить её с полученной из ЕГРН выпиской. Если площадь в договоре управления меньше кадастровой — это повод для претензии к УК.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 62
Пользователь вправе попросить УК предоставить информацию о границах и площади земельного участка, на котором расположен дом, и УК обязана ответить, однако её обязанность раскрывать именно кадастровые данные напрямую не вытекает из приведённых норм. Данный аспект регулируется Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ), а также ст. 165 ЖК РФ о праве граждан на информацию от организаций ЖКХ. В предоставленном контексте эти нормы отсутствуют, поэтому следует предположить, что в силу общего правила ст. 8 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 31 Правил содержания общего имущества (Постановление № 491) потребитель вправе знать перечень и объём услуг, а УК — обязана сообщить площадь убираемой территории. Если УК отказывается — отказ можно обжаловать в ГЖИ.
