Ситуация касается многоквартирного панельного дома 1965 года постройки, в котором изначально полотенцесушители в ванных комнатах были подключены к системе центрального отопления. Поскольку отопление работает сезонно, в тёплое время года полотенцесушители не нагревались, что приводило к повышенной влажности, сырости, образованию грибка и плесени. Для устранения этих проблем жильцы одного стояка самовольно, своими силами, переподключили полотенцесушители от системы отопления к системе горячего водоснабжения (ГВС). В результате этого вмешательства микроклимат в ванных нормализовался. Спустя время другие жильцы дома ставят вопрос о неправомерности такого изменения и требуют восстановить первоначальную схему (подключение к отоплению), что, по мнению заинтересованных лиц, может привести к возврату сырости и плесени.
Юридически значимым является то, что в данном случае затронуты правоотношения, связанные с переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения, а также с самовольным изменением внутридомовых инженерных систем. Поскольку полотенцесушитель является элементом общей инженерной системы дома (системы отопления или горячего водоснабжения), его переподключение с одной системы на другую затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома. Самостоятельное изменение схемы подключения — это вмешательство в централизованные системы без согласования с уполномоченными органами и без проектной документации, что фактически является самовольным переустройством.
Ключевые обстоятельства для правовой оценки: (1) факт самовольного переоборудования (отключение от системы отопления и подключение к ГВС), (2) длительное (30 лет) использование изменённой схемы, что могло привести к изменению технических условий и, возможно, к фактическому принятию таких изменений (но не означает их легализации), (3) возникшая угроза возврата неблагоприятных последствий (сырость, плесень) в случае реконструкции, что затрагивает санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания, (4) конфликт интересов между жильцами, желающими сохранить комфортный микроклимат, и теми, кто настаивает на восстановлении проекта.
Юридически значимо также, что любое изменение внутриквартирных сетей, влияющее на общедомовое имущество (стояки отопления и ГВС), требует разработки проекта, получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (при изменении состава общего имущества) и разрешения органа местного самоуправления на переустройство. На данный момент юридического разрешения на такое переустройство не получено, а значит, существует риск признания переподключения незаконным и возложения обязанности вернуть систему в первоначальное состояние. Однако возврат к отоплению, в свою очередь, может привести к нарушению требований к качеству коммунальных услуг и санитарных норм (влажность, плесень), что тоже является юридически значимым обстоятельством.
Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Стояк, к которому подключен полотенцесушитель, обслуживает более одной квартиры, следовательно, такое оборудование является общим имуществом. Любое изменение его конфигурации (в том числе перевод с системы отопления на горячее водоснабжение) затрагивает права всех участников общей долевой собственности.
В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Поскольку стояки полотенцесушителей — общее имущество, то переподключение части этого стояка с отопления на горячее водоснабжение, предпринятое жильцами одного стояка без согласия остальных сособственников, выходит за пределы правомочий, предоставленных ст. 209 ГК РФ, и может нарушать интерес других жильцов, требующих сохранения единой схемы.
Статья 25 ЖК РФ определяет, какие изменения являются переустройством.
- Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Подключение полотенцесушителя к иной инженерной системе (вместо отопления — к горячему водоснабжению) является переносом или заменой санитарно-технического оборудования, требующим изменения технического паспорта, то есть квалифицируется как переустройство.
Статья 26 ЖК РФ устанавливает обязательный порядок такого переустройства.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке; 2) правоустанавливающие документы; 3) проект переустройства и (или) перепланировки; 4) технический паспорт; 5) согласие всех членов семьи нанимателя (в случае социального найма).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
Любое изменение схемы подключения полотенцесушителя (как в вашу сторону ГВС, так и обратно на отопление) должно проводиться только после получения согласования органа местного самоуправления. Без такого согласования и предоставления проекта переустройства действия являются самовольными. Жильцы, переподключившие полотенцесушитель на ГВС в 1990-х годах, не получив разрешения, совершили самовольное переустройство.
Статья 29 ЖК РФ определяет последствия такого самовольного переустройства.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в поряд
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
В описанной ситуации налицо самовольное переустройство: в 1990-х годах жильцы изменили подключение полотенцесушителя без согласования. Хотя прошло много времени, самовольный характер сохраняется, и собственник обязан по требованию уполномоченных органов или заинтересованных лиц (например, других собственников) привести помещение в прежнее состояние. При этом «прежнее состояние» — это состояние до переустройства, то есть подключение к системе отопления. Если вы хотите сохранить подключение к ГВС, необходимо легализовать переустройство, пройдя процедуру согласования.
Кодекс об административных правонарушениях устанавливает штраф за самовольное переустройство.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Таким образом, за самовольное переподключение (или за попытку обратного переключения на отопление без согласования) жильцы могут быть привлечены к административной ответственности. Однако это не решает проблемы с плесенью.
Что касается предотвращения сырости и плесени — в предоставленном контексте НПА конкретные нормы об этом отсутствуют. Данный вопрос регулируется санитарными правилами (СанПиН) и правилами технической эксплуатации жилфонда, которые содержат требования к температуре в ванных комнатах и работе полотенцесушителей. Эти документы не были приведены, поэтому для законного перехода на горячую воду необходимо разработать проектную документацию, которая учтет требования к вентиляции, микроклимату и не приведет к ухудшению условий других жильцов.
Разногласия между жильцами одного стояка по поводу конфигурации должны решаться на общем собрании собственников, так как затрагивается общее имущество. В случае недостижения согласия вопрос разрешается в судебном порядке. При этом, пока переустройство не узаконено, требование вернуть всё на отопление является правомерным — это требование приведения в первоначальное состояние. Чтобы избежать возврата плесени, необходимо одновременно с обратным переключением или (предпочтительно) с легализацией нового подключения обеспечить нормальную циркуляцию горячей воды в стояке полотенцесушителя. Для этого надо получить проект и согласовать его с органом местного самоуправления, а также заручиться согласием собственников помещений на изменение общего имущества (ст. 290 ГК РФ).
