В рассматриваемой ситуации речь идет о многоквартирном доме, оборудованном вентилируемым фасадом. Пользователь намерен разместить внешний блок сплит-системы на стене дома, что предполагает вмешательство в ограждающую конструкцию (сверление фасада и крепление кронштейнов). Юридически значимым является вопрос о правовом режиме фасада многоквартирного дома, а также о том, какие правоотношения возникают при любых изменениях его внешнего вида и конструкции.
Фасад многоквартирного дома является частью общего имущества собственников помещений. Вентилируемый фасад, как конструктивный элемент, также относится к общему имуществу. Любые работы, связанные с его повреждением (сверлением), установкой дополнительного оборудования, изменением внешнего облика здания, затрагивают права всех собственников на владение, пользование и распоряжение общим имуществом. Таким образом, возникает комплекс правоотношений, связанных с управлением общим имуществом, в частности, с его использованием и переоборудованием.
Установка внешнего блока кондиционера с креплением к стене фасада не является простым косметическим вмешательством. Она создает дополнительную нагрузку на вентилируемую конструкцию (что может повлиять на ее технические характеристики и надежность), а также изменяет внешний архитектурный облик здания. С правовой точки зрения такое действие может быть квалифицировано как использование части общего имущества (фасада) одним из собственников в своих интересах. При этом, хотя прямого указания на кондиционеры в договоре управления нет, формулировка о запрете любых работ с фасадом формально охватывает и действия по установке сплит-системы, поскольку они предполагают вмешательство в эту конструкцию.
Ключевой момент: решение о предоставлении в пользование части общего имущества (в том числе фасада), а также о проведении каких-либо работ, связанных с его изменением, может быть принято только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ, как орган управления, не вправе самостоятельно, без соответствующего решения собрания, разрешать такие действия, даже если в договоре управления нет специального пункта о кондиционерах. Если бы такой пункт отсутствовал в принципе, это не означало бы автоматического разрешения — для использования общего имущества в индивидуальном порядке (как в данном случае) все равно требовалось бы согласие сособственников. Однако в данном случае есть явный запрет в договоре управления на любые работы с фасадом, что делает ситуацию еще более ясной с точки зрения соблюдения установленного порядка.
Юридически значимым является также то, что пользователь уже приобрел оборудование и договорился с мастером, но факт покупки и готовности к установке не создает правовых оснований для производства работ. Любые действия по сверлению фасада и креплению кронштейнов без предварительного согласования с собственниками (через общее собрание) будут считаться самовольными. Отсутствие письменного разрешения не аннулирует обязанность его получить — напротив, именно отсутствие такого решения подтверждает неправомерность действий. В данном случае даже устное согласие председателя ТСЖ или управляющей организации не заменит решения общего собрания, поскольку их полномочия ограничены законом и уставом ТСЖ.
Таким образом, суть ситуации в том, что пользователь намерен использовать часть общего имущества (фасад) для размещения личного технического устройства, что требует соблюдения специальной процедуры, предусмотренной для распоряжения общей долевой собственностью. Основные правоотношения, затронутые в данной ситуации: отношения по владению и пользованию общим имуществом многоквартирного дома, отношения в сфере управления многоквартирным домом (через ТСЖ), а также потенциальные административно-правовые отношения, если работы будут произведены с нарушением установленного порядка.
Установка внешнего блока кондиционера на вентилируемом фасаде многоквартирного дома затрагивает правовой режим общего имущества. В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ фасад как ограждающая ненесущая конструкция относится к общему имуществу собственников помещений. Следовательно, размещение на нём любого оборудования, в том числе кронштейнов и блока сплит-системы, представляет собой использование части общего имущества, которое не может осуществляться одним собственником произвольно. Поскольку технически блок крепится к фасаду и требует сверления, это прямо влияет на конструкцию, а потому не может быть решено только по усмотрению пользователя или даже ТСЖ:
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Далее, вопрос о том, является ли такая установка переустройством, конкретизируется статьёй 26 ЖК РФ. В представленной норме прямо указано, что если переустройство невозможно без присоединения части общего имущества, требуется протокол общего собрания собственников о согласии всех собственников. Внешний блок кондиционера крепится к фасаду – элементу общего имущества, и его установка технически предполагает присоединение (использование) этого имущества. Таким образом, необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме:
Статья 26 ЖК РФ регулирует порядок переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме. В части 1 указано, что такие работы проводятся по согласованию с органом местного самоуправления. В пункте 3 части 2 указано, что если переустройство невозможно без присоединения части общего имущества, требуется протокол общего собрания собственников о согласии всех собственников. Установка внешнего блока кондиционера на фасаде может быть признана переустройством или использованием общего имущества, что требует согласования и решения общего собрания.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
Даже если сам процесс установки не требует внесения изменений в технический паспорт помещения (что охватывается статьёй 25 ЖК РФ), это не отменяет необходимости соблюдения правил пользования общим имуществом. Статья 25 даёт определение переустройства, но в данном случае ключевое значение имеет именно использование общего имущества, а не то, подпадает ли оно под формальное определение переустройства. Впрочем, сверление фасада и монтаж кронштейнов могут потребовать внесения изменений в технический паспорт дома, что также делает установку переустройством:
- Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Компетенция общего собрания собственников по таким вопросам закреплена в статье 44 ЖК РФ. Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также об использовании общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания. Установка кондиционера на фасаде прямо подпадает под категорию «использование общего имущества», следовательно, решение должно приниматься на общем собрании, а не единолично ТСЖ или управляющей компанией:
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Может ли ТСЖ самостоятельно разрешить установку без общего собрания? Возможности ТСЖ определены статьёй 137 ЖК РФ. Товарищество вправе предоставлять в пользование часть общего имущества, но только при условии, что это не нарушает права и законные интересы других собственников. Однако установка кондиционера на фасаде изменяет внешний вид здания, несёт риски повреждения вентилируемого фасада и может повлиять на теплозащиту, что объективно затрагивает интересы всех сособственников. Кроме того, статья 138 ЖК РФ возлагает на ТСЖ обязанность обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников при распоряжении общим имуществом. Предоставление части фасада в пользование одному собственнику без согласия остальных будет нарушать эту обязанность. Таким образом, ТСЖ не вправе дать разрешение единолично — необходимо решение общего собрания, причём, как следует из статьи 26, требующее согласия всех собственников:
- Товарищество собственников жилья вправе: ... 2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 137
Товарищество собственников жилья обязано: ... 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 138
Положение договора управления, запрещающее любые работы с фасадом без решения общего собрания, юридически действительно. Отсутствие прямого упоминания кондиционеров не опровергает его силу, так как запрет сформулирован обобщённо и не противоречит закону. Напротив, он лишь дублирует императивные требования жилищного законодательства о необходимости согласия всех собственников при использовании общего имущества. Сам по себе такой пункт не создаёт новое ограничение, а фиксирует законное требование. Поэтому его нельзя игнорировать, даже если он не упоминает конкретно кондиционеры.
Правовые последствия несогласованной установки прямо предусмотрены статьёй 29 ЖК РФ и статьёй 7.21 КоАП РФ. Согласно статье 29, самовольно переустроившее помещение лицо обязано привести его в прежнее состояние в разумный срок, иначе в судебном порядке может быть принято решение о продаже помещения с публичных торгов (для собственника) или о расторжении договора (для нанимателя). При этом под самовольным переустройством понимается проведённое при отсутствии основания, то есть без согласования и решения общего собрания:
- Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
- Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
- Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядк
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
Административная ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме установлена статьёй 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Кроме того, статьёй 7.22 КоАП РФ предусмотрен штраф для должностных лиц и организаций, но эта норма обращена к лицам, ответственным за содержание общего имущества, и не применяется непосредственно к пользователю. Однако сам факт возможности наложения штрафа и обязанности демонтировать оборудование делает установку без разрешения рискованной:
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. ... 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме ... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Дополнительным основанием, подтверждающим статус фасада как общего имущества, служит статья 290 Гражданского кодекса РФ. Она устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности несущие и ненесущие конструкции здания. Это корреспондирует с нормой статьи 36 ЖК РФ и подчёркивает, что любое вмешательство в фасад требует согласия всех участников долевой собственности:
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... несущие и ненесущие конструкции ... многоквартирного дома.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
