Перед нами ситуация, связанная с определением зоны ответственности за содержание и ремонт внутридомового электрооборудования в многоквартирном доме. Конфликт возник между собственниками квартир и управляющей компанией (УК) по поводу замены пакетника (рубильника), установленного в общем электрощитке на лестничной площадке. Данное оборудование является неисправным (искрит), что приводит к перебоям в электроснабжении сразу нескольких квартир, включая квартиру обратившегося.
Юридически значимым обстоятельством является местонахождение и функциональное назначение спорного пакетника. Он расположен за пределами квартир — в общем электрощитке на лестничной площадке, который, как правило, не входит в состав личной собственности какого-либо одного владельца. Пакетник обслуживает не одну, а как минимум две и более квартиры (судя по тому, что свет пропадает у соседей одновременно). Это означает, что данный элемент используется для обеспечения электроэнергией нескольких жилых и, возможно, нежилых помещений в доме.
Правоотношения в данном случае регулируются жилищным законодательством и подзаконными актами, которые устанавливают состав общего имущества в многоквартирном доме. Ключевой критерий для отнесения имущества к общему — обслуживание более одного помещения. Электрощит на лестничной клетке сам по себе является общим имуществом. Оборудование внутри этого щитка, которое является транзитным и распределяет электроэнергию до индивидуальных приборов учета (счетчиков) или до точек ответвления в квартиры, также, по общему правилу, должно относиться к общему имуществу. Если пакетник стоит до прибора учета и до первого отключающего устройства в квартире, то это часть внутридомовой инженерной системы электроснабжения.
Дополнительно значимым фактом является возраст пакетника (1978 год), что указывает на его физический износ и необходимость замены как элемента поддержания системы в исправном и безопасном состоянии. Довод УК о том, что они не отвечают за «мелкий ремонт в щитках», не снимает с них обязательств по содержанию всего общего имущества в надлежащем состоянии, если только такое оборудование прямо не исключено из состава общего имущества договором. Однако договор управления в данном вопросе не может противоречить императивным нормам законодательства, устанавливающим состав общего имущества. Отсутствие четкой границы в договоре не освобождает УК от обязанности содержать то имущество, которое по закону признается общим.
Принципиально важно, что отказавшись от замены, УК фактически отрицает свою ответственность за элемент, который обеспечивает жизнедеятельность не одной, а нескольких квартир. Если бы оборудование находилось внутри квартиры или представляло собой ответвление от общего щитка непосредственно к одной квартире, то ответственность могла бы лежать на собственнике. В данном же случае общий характер поломки (свет гаснет у нескольких соседей) и место нахождения (общий щиток) указывают на то, что спорный пакетник, скорее всего, является транзитным или вводным устройством на этаже и потому относится к общему имуществу.
Определение субъекта, обязанного произвести замену пакетника (рубильника) в общем электрощитке на лестничной площадке, зависит от правового статуса этого оборудования. Ключевым критерием является его функциональное назначение — обслуживание более одного помещения в многоквартирном доме. Пакетник, установленный в щитке на этаже, который искрит и вызывает отключение электроэнергии в нескольких квартирах (включая вашу и соседские), очевидно, предназначен для распределения ресурсов на несколько жилых помещений, а не на одну квартиру. Следовательно, он не может считаться внутриквартирным оборудованием отдельного собственника.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, состав общего имущества в многоквартирном доме включает:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, … иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); … 3) … электрическое … оборудование … находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Пакетник, расположенный в общем электрощитке на лестничной площадке (которая сама является частью общего имущества) и обслуживающий несколько квартир, полностью подпадает под это определение. Он является электрическим оборудованием, находящимся за пределами квартир и обслуживающим более одного помещения. Таким образом, он входит в состав общего имущества многоквартирного дома, несмотря на то что договор управления не содержит точного описания границ. Законодательное определение имеет приоритет над отсутствием конкретики в договоре.
Обязанность управляющей организации по надлежащему содержанию такого имущества вытекает из статьи 161 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает цели управления многоквартирным домом и требования к содержанию общего имущества:
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме… 1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации… и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан… 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов…
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Периодическое искрение пакетника, вызывающее аварийные отключения электроэнергии, свидетельствует о ненадлежащем состоянии общего имущества, которое не отвечает требованиям надежности и безопасности. Управляющая компания обязана обеспечивать постоянную готовность этого оборудования к поставке ресурсов, а его неисправность создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ссылка УК на то, что оборудование не является общедомовым, опровергается той же статьей 36 ЖК РФ — пакетник обслуживает более одного помещения, а значит, относится к общему имуществу. Отсутствие профилактических замен с 1978 года не снимает с УК этой обязанности, а, напротив, требует принятия мер по устранению аварийного состояния.
Непосредственная обязанность управляющей организации выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества закреплена в статье 162 Жилищного кодекса РФ:
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 162
Поскольку пакетник является общим имуществом, его замена — это работа по ремонту данного имущества, входящая в обязанности управляющей компании по договору управления. Утверждение УК, что они не отвечают за мелкий ремонт в щитках, не имеет правового значения, если это оборудование относится к общему имуществу, так как договор не может противоречить закону. Граница ответственности проходит по точке присоединения внутриквартирного оборудования к первому отключающему устройству на вводе в квартиру. Поскольку пакетник установлен до приборов учета и обслуживает несколько квартир, он находится на стороне общего имущества. Следовательно, замена пакетника — обязанность управляющей компании.
Для понуждения УК к замене пакетника собственники могут: обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) по факту ненадлежащего содержания общего имущества (это наиболее оперативная мера, так как ГЖИ вправе выдать предписание и привлечь УК к административной ответственности); а также подать иск в суд об обязании УК произвести замену оборудования и возместить убытки, если таковые возникли из-за перебоев с электричеством. Поскольку в представленном контексте отсутствуют нормы Постановления Правительства РФ № 491, которые детализируют состав общего имущества и границы ответственности, для судебной защиты и обоснования позиции в ГЖИ следует дополнительно ссылаться на указанное постановление (в частности, на пункты, определяющие, что внутридомовая инженерная система электроснабжения включает в себя вводные распределительные устройства, этажные щитки и линии до первого отключающего устройства в квартире).
