Жильцы многоквартирного дома столкнулись с длительным (10 лет) бездействием управляющей компании по поддержанию общего имущества (подъезда) в надлежащем состоянии. Акт осмотра, составленный по инициативе самих жильцов в 2023 году, документально подтверждает наличие дефектов, которые выходят за рамки обычного износа: осыпание стен, шаткие перила, плесень. Эти признаки указывают на аварийное или предаварийное состояние элементов общего имущества, угрожающее безопасности и санитарно-эпидемиологическому благополучию жильцов.
Ключевой правовой конфликт заключается в квалификации необходимых работ: это текущий (поддерживающий) ремонт, который управляющая компания обязана выполнять в рамках договора управления и за счет текущих платежей жильцов, или же это работы, относящиеся к капитальному ремонту, который осуществляется в рамках отдельной региональной программы и за счет средств фонда капремонта. Отказ управляющей компании основан на том, что дом включен в программу капремонта, но сроки его проведения по этой программе ещё не наступили, и компания трактует необходимость ремонта как часть капитального (отложенного) ремонта, на который сейчас нет отдельного финансирования.
Юридически значимым является факт того, что текущий ремонт общего имущества (включая подъезды) — это обязанность управляющей организации, закрепленная договором управления. Она не зависит от графика капитального ремонта. Текущий ремонт проводится для поддержания имущества в исправном состоянии и должен выполняться по мере необходимости (при обнаружении неисправностей), а не по жесткому графику раз в 5 лет. Наличие акта осмотра 2023 года, составленного жильцами, служит доказательством того, что необходимость в ремонте возникла и была зафиксирована. Отписки надзорных органов (Жилищной инспекции) и прокуратуры, ссылающихся на сроки капремонта или отсутствие средств, могут свидетельствовать о том, что они неверно квалифицировали характер работ (спутали аварийный, текущий ремонт с плановым капитальным) или не провели должную проверку по существу заявленных нарушений (бездействия УК).
Ситуация осложняется тем, что жильцы самостоятельно, за свой счет, заказали экспертизу (акт осмотра), что говорит о крайней степени неудовлетворенности и исчерпании досудебных административных мер. Вопросы о возможности самовольного ремонта и последующего взыскания расходов, а также о привлечении УК к ответственности являются следствием этого бездействия.
В соответствии с ч. 1 и 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, а также надлежащее содержание общего имущества, включая соблюдение требований к его надежности и безопасности. Факты, зафиксированные в акте осмотра от 2023 года (осыпание стен, шатающиеся перила, плесень), свидетельствуют о нарушении этих требований, что возлагает на управляющую компанию обязанность немедленно принять меры независимо от сроков капитального ремонта. УК не вправе ссылаться на программу капремонта или отсутствие средств, так как текущее содержание общего имущества входит в ее ежедневные обязательства.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Конкретный перечень работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В нем прямо указаны работы по содержанию стен (выявление дефектов, нарушений теплозащиты, гидроизоляции) и перил. Осыпание стен и шатающиеся перила – это признаки, которые УК обязана выявлять и устранять в рамках текущего содержания. Плесень на лестничных клетках также свидетельствует о ненадлежащем содержании помещений общего пользования, что охватывается пунктами 23–25 названного Постановления, включающими влажную протирку перил и уборку.
- Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции межд...
— Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290
- Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: ... влажная протирка ... перил лестниц ...; ... 24. ... уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд. 25. ... уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
— Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290
Поскольку УК оказывает услуги по содержанию общего имущества, на эти правоотношения распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей». В силу ст. 29 указанного Закона потребитель (собственник помещения) при обнаружении недостатков выполненной работы вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков либо возмещения своих расходов на их устранение. Выявленные в акте осмотра недостатки (осыпание стен, шатающиеся перила, плесень) являются недостатками услуги по содержанию, поэтому вы вправе требовать от УК их устранения. Кроме того, если УК длительно не реагирует, вы можете взыскать понесенные расходы на ремонт, проведенный самостоятельно.
- Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); ... возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 29
Параллельно с этим вы вправе требовать полного возмещения убытков на основании ст. 15 ГК РФ и ст. 14 Закона «О защите прав потребителей». Если бездействие УК привело к повреждению вашего имущества (например, плесень проникла в квартиру) или вы понесли реальные расходы на ремонт, эти суммы подлежат взысканию. При этом бремя доказывания отсутствия вины лежит на УК (ст. 1064 ГК РФ, п. 5 ст. 14 Закона о защите прав потребителей).
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
- Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодс Российской Федерации, ст. 15
За бездействие УК также предусмотрена административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов влечет штраф на юридических лиц от 40 до 50 тысяч рублей. Поскольку акт от 2023 года подтверждает наличие дефектов, вы можете обращаться в орган государственного жилищного надзора (Госжилнадзор) с требованием привлечь УК к ответственности. При этом не нужно дожидаться предписания – можно сразу подавать иск в суд о понуждении к ремонту.
Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.22
Таким образом, управляющая компания обязана провести текущий ремонт подъезда (устранить осыпание стен, укрепить перила, удалить плесень) независимо от программы капитального ремонта. Вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении к выполнению этих работ, о взыскании расходов на самостоятельный ремонт (если решите его сделать) и компенсации убытков. Одновременно следует подать жалобу в Госжилнадзор (а не в Роспотребнадзор, так как последний рассматривает нарушения прав потребителей, но жилищный надзор более компетентен в вопросах содержания общего имущества).
