Платежи за коммунальные услуги, потреблённые в многоквартирном доме, являются обязательными для собственников помещений. Однако решающее значение имеет вопрос о том, кому и на каком основании эти платежи должны вноситься в сложившейся ситуации. Отсутствие договора с новой организацией и решения общего собрания кардинально меняет правовые последствия.
Согласно статье 162 ЖК РФ, основанием для возникновения отношений между собственниками и управляющей организацией является договор управления, заключённый в письменной форме. При этом договор заключается на условиях, утверждённых решением общего собрания. Поскольку по условиям задачи собрание собственников не проводилось и протокол отсутствует, а договор не подписан, правовое основание для взимания платы новой организацией отсутствует.
«Жилищный кодекс Российской Федерации», ст. 162
Однако это не означает, что собственники освобождаются от оплаты фактически потреблённых ресурсов (электроэнергия, вода, тепло). В соответствии со статьёй 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платёжных документов. Эта обязанность лежит на собственнике в силу закона, независимо от того, кому именно она вносится. Но ключевой вопрос — получатель платежа. Если новая компания не имеет законных оснований для управления домом, она не может являться надлежащим получателем платы. Норма статьи 155 регулирует порядок и сроки внесения платы, но не определяет, кому она должна быть внесена при отсутствии договора.
«Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: 1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее пятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем; 2) информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги.»
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 155
Более того, вопрос выбора организации для управления домом и заключения с ней договора относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Это прямо установлено статьёй 44 ЖК РФ, которая относит принятие решений о выборе управляющей организации и о заключении договора управления к ведению собрания. Отсутствие такого решения означает, что воля собственников на передачу дома новой организации не выражена, а значит, её действия по управлению домом не имеют юридической силы.
«1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. ... 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4) выбор способа управления многоквартирным домом; ... 4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; ... 4.2) принятие решений о выборе управляющей организации, об изменении способа управления многоквартирным домом, о расторжении договора управления с управляющей организацией, а также о заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной в установленном порядке.»
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Любые решения, касающиеся управления домом, в том числе о выборе или смене управляющей организации, приобретают юридическую силу только после их оформления протоколом общего собрания. Статья 46 ЖК РФ придаёт такому протоколу статус официального документа, который удостоверяет факты, влекущие юридические последствия для собственников. Поскольку собрания не было, никакого юридически значимого решения, на основании которого новая компания могла бы принять дом, не существует.
«Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами... Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.»
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Теперь о вопросе правопреемства. Ситуация с банкротством принципиально отличается от реорганизации. Банкротство — это ликвидация юридического лица, а не его преобразование или слияние. Статья 58 ГК РФ описывает правопреемство только при реорганизации (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование). К банкротству эта статья не применяется. Поскольку новая компания в ЕГРЮЛ указана как правопреемник, это, скорее всего, ошибка регистрирующего органа — при банкротстве правопреемства в таком порядке не возникает. Новая организация не становится автоматически стороной обязательств перед собственниками.
«Статья 58. Правопреемство при реорганизации юридических лиц
- При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу.
- При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.
- При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом.
- При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
- При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы пр»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 58
Что касается долгов, образовавшихся перед предыдущей компанией. В силу статьи 382 ГК РФ право требования может перейти к другому лицу на основании закона. Однако для перехода к новому кредитору прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, статья 383 ГК РФ устанавливает прямой запрет.
«1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
- Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
- Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 382
«Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 383
В данном случае долг за жилищно-коммунальные услуги — это обязательство собственника перед конкретной управляющей компанией, которое неразрывно связано с личностью этой компании (кредитора) и с договором управления, который был заключён именно с ней. При ликвидации юрлица-кредитора право требования долга чаще всего прекращается, если только оно не было уступлено по специальной сделке или не перешло в порядке универсального правопреемства (которого, как указано выше, при банкротстве не происходит). Кроме того, даже если бы имела место уступка права (цессия), то, согласно статье 384 ГК РФ, к новому кредитору переходят права на тех же условиях, но для этого необходимо уведомление должника (собственника). По условиям задачи уведомления не было.
«1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.»
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 384
Таким образом, новая компания не является надлежащим кредитором по долгам перед старой, и требовать их погашения она не вправе.
Резюмируя: собственники не обязаны платить текущие платежи новой компании без договора и решения собрания, а долги перед старой компанией к ней не перешли. Наиболее эффективные действия — провести общее собрание, на котором выбрать легитимную управляющую организацию или принять иное решение о способе управления, а также направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию и в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, для проверки законности записи о правопреемстве в ЕГРЮЛ.
