В данной ситуации рассматривается четырехквартирный дом, по своей конструкции приближенный к блокированной застройке (таунхаус), однако формально являющийся многоквартирным домом. Ключевой факт: в квартирах №1 и №2 используется центральное отопление, а в квартирах №3 и №4 — индивидуальное (автономное). При этом общая труба отопления (стояк или магистраль) физически проходит через все четыре квартиры, обеспечивая теплом первые две, но фактически не нужна собственникам квартир №3 и №4, так как они от нее отключены.
Юридически значимым является вопрос о правовом статусе этой трубы. Поскольку она обслуживает более одного помещения (квартиры №1 и №2) и предназначена для обеспечения функционирования системы отопления всего дома (пусть и не всеми собственниками используемой), она, с высокой долей вероятности, относится к общему имуществу собственников всех помещений в данном доме. Замена или изменение конфигурации такого элемента (сокращение трассы, перенос в подвал) будет являться реконструкцией, поскольку изменяет параметры инженерной системы общего имущества.
Важный аспект — отсутствие управляющей компании. Это означает, что отношения по содержанию и ремонту общего имущества регулируются непосредственно решениями общего собрания собственников помещений. Каждый собственник обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле, вне зависимости от того, пользуется он конкретным элементом (трубой) или нет. Предложение собственников квартир №3 и №4 «переделать трубу только для двоих» ставит вопрос об уменьшении состава общего имущества (фактически — исключении части трубы из общего пользования) и о перераспределении затрат.
Ситуация осложняется тем, что в доме четыре квартиры и нет единой управляющей организации. Это означает, что любые решения о реконструкции общего имущества (включая изменение схемы отопления и трассировки труб) могут приниматься только всеми собственниками совместно, так как затрагиваются права всех (в том числе тех, кто трубу не использует, но чья доля в общем имуществе формально существует). Также юридически значимо, что в квартирах №3 и №4 установлено индивидуальное отопление: если оно было установлено легально (с соблюдением разрешительного порядка и проекта переустройства), то их отказ от использования центральной трубы законен, но не освобождает их от обязанности участвовать в содержании этой трубы как части общего имущества дома до момента ее официального исключения из состава общего имущества в установленном порядке. Если же индивидуальное отопление установлено самовольно, это может влиять на правовую оценку их требований о переустройстве.
Согласно ст. 290 ГК РФ общая труба отопления, проходящая через все четыре квартиры, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку она представляет собой санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения (в данном случае – квартиры №1 и №2, а до перехода №3 и №4 на индивидуальное отопление обслуживало все четыре квартиры). Даже если часть собственников перестала использовать эту трубу, она сохраняет статус общего имущества, пока не изменён её состав или конфигурация в установленном законом порядке.
"1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 290
Поскольку труба является общим имуществом, любые действия по её ремонту или реконструкции (в том числе переустройство с целью изменения схемы прокладки) подлежат регулированию нормами жилищного законодательства о порядке принятия решений общим собранием собственников. В силу ст. 44 ЖК РФ принятие решения о реконструкции многоквартирного дома, а также о переустройстве помещения, входящего в состав общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания. Предлагаемое перемонтирование трубы из сквозного прохода через все квартиры в вариант с прокладкой только до квартир №1 и №2 через подвал является реконструкцией (изменением конфигурации инженерной системы общего имущества), поэтому для его реализации необходимо провести общее собрание собственников всех четырёх квартир.
"2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Каким большинством принимается такое решение, указано в ст. 46 ЖК РФ: решения по вопросам реконструкции многоквартирного дома (п. 1 ч. 2 ст. 44) должны быть приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В четырёхквартирном доме это означает, что за реконструкцию трубы должны проголосовать собственники, обладающие не менее чем 2/3 долей в праве общей собственности на общее имущество. Поскольку в доме четыре квартиры, каждый собственник, как правило, имеет равную долю (по 1/4), то для получения кворума в 2/3 необходимо согласие минимум трёх собственников (3/4 голосов). Если собственники квартиры №1 и №2 поддерживают реконструкцию, а один из собственников №3 или №4 против, решение может быть принято (при условии, что суммарные доли голосов «за» составят не менее 2/3). Если против оба собственника из квартир №3 и №4, то достичь 2/3 голосов невозможно (2/4 = 1/2, что меньше требуемых 2/3), и реконструкция не может быть проведена.
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Обязанность нести расходы на содержание и сохранение общего имущества, включая его ремонт и реконструкцию, установлена ст. 249 ГК РФ. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в таких расходах соразмерно своей доле в праве общей собственности. Для четырёхквартирного дома доли предполагаются равными (по 1/4), если иное не установлено соглашением или технической документацией. Следовательно, даже если собственники квартир №3 и №4 не используют центральное отопление, они обязаны участвовать в оплате ремонта и реконструкции общей трубы, пока она остаётся общим имуществом. Отказ от пользования не освобождает от бремени содержания общего имущества. Правовые последствия для собственников №3 и №4 в случае отказа от участия в расходах: при наличии законного решения общего собрания о реконструкции и распределении затрат другие собственники вправе взыскать с них причитающуюся долю в судебном порядке, а также потребовать возмещения убытков, вызванных задержкой работ.
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 249
Изменение состава общего имущества (исключение части трубы, которая перестаёт быть нужной для обслуживания более одного помещения) возможно в результате реконструкции, одобренной общим собранием. Поскольку реконструкция влечёт за собой фактическое изменение объекта общей долевой собственности, после её завершения состав общего имущества должен быть уточнён в технической документации дома (например, в плане инженерных сетей). При этом если в результате реконструкции часть трубы, проходящая через квартиры №3 и №4, демонтируется или перестаёт обслуживать эти помещения, она перестаёт быть общим имуществом. Однако до принятия соответствующего решения и проведения работ вся труба остаётся общим имуществом всех четырёх собственников, и расходы на её содержание лежат на всех пропорционально долям. Если собственники №3 и №4 настаивают на исключении части трубы из состава общего имущества без проведения реконструкции (например, путём «отрезания» своих участков), такое исключение возможно только с согласия всех участников долевой собственности (ст. 247 ГК РФ, не приведённая в контексте, но применимая по аналогии), либо в рамках реконструкции по решению общего собрания с соблюдением кворума в 2/3 голосов.
