Установка наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома затрагивает правовой режим общего имущества собственников помещений. Согласно ст. 36 ЖК РФ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома относятся к общему имуществу, принадлежащему всем собственникам на праве общей долевой собственности. Фасадная стена, на которой смонтирован кондиционер, является такой конструкцией, поэтому её использование не может осуществляться единолично собственником квартиры без согласия всех остальных сособственников. Как следует из ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции. Хотя установка кондиционера формально не уменьшает размер фасада, она изменяет его конструктивные элементы (сверление, монтаж кронштейнов) и, по смыслу законодательства, требует решения общего собрания.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома...
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Поскольку фасад является объектом общей долевой собственности, порядок владения и пользования им регулируется ст. 247 ГК РФ, которая требует соглашения всех участников долевой собственности. Установка кондиционера — это фактическое пользование общим имуществом, поэтому отсутствие согласия хотя бы одного из собственников делает такое использование неправомерным.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Установка кондиционера на фасаде может квалифицироваться как переустройство помещения (квартиры), поскольку согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство включает установку, замену или перенос инженерного и другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт. Наружный блок кондиционера является частью системы кондиционирования, а его монтаж на общем имуществе обычно требует внесения изменений в техническую документацию дома. Соответственно, для такой установки необходимо соблюдение ст. 26 ЖК РФ, которая прямо устанавливает перечень документов для переустройства, включая проект и, если затрагивается общее имущество, протокол общего собрания о согласии всех собственников.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. ... 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Компетенция общего собрания собственников по вопросам использования общего имущества определена ст. 44 ЖК РФ. Принятие решений о реконструкции дома, а также о переустройстве помещения, входящего в состав общего имущества (то есть затрагивающего фасад), относится к исключительной компетенции общего собрания. При этом ст. 46 ЖК РФ устанавливает, что решения по вопросам, перечисленным в п. 1, 2 и других пунктах ч. 2 ст. 44, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников. Однако из ст. 26 ЖК РФ и ст. 40 ЖК РФ (последняя прямо не цитируется, но её содержание отражено в ст. 26) следует, что если работы требуют присоединения части общего имущества, необходимо согласие всех собственников. Установка кондиционера на фасаде с креплением к стене и сверлением — это именно присоединение части общего имущества, поэтому требуется единогласное решение, а не просто квалифицированное большинство.
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1 , 4 , 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1 , 1.1-1 , 1.2 , 1.3 , 2 , 3 , 3.1 , 3.8 , 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Поскольку установка произведена без проекта и без решения общего собрания, она является самовольным переустройством. Ст. 29 ЖК РФ прямо определяет, что самовольными являются переустройство и перепланировка, проведенные при отсутствии основания (в том числе проекта и согласия всех собственников, когда это требуется). Последствием является обязанность собственника привести помещение в прежнее состояние — то есть демонтировать кондиционер. Это и есть основание требования УК.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливаются органом, осуществляющим согласование
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
За самовольное переустройство предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ, которая устанавливает штраф для граждан от 2 000 до 2 500 рублей. Однако принудительный демонтаж осуществляется не по КоАП, а в порядке исполнения обязанности по приведению помещения в прежнее состояние (через суд или по предписанию органа местного самоуправления/ГЖИ).
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме ... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Что касается архитектурной ценности дома, на которую ссылается УК. В контексте НПА есть ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», которая устанавливает обязательства по сохранению облика объекта культурного наследия и запрет на проведение работ, изменяющих предмет охраны. Если многоквартирный дом не включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия или не является выявленным объектом, эта норма к нему не применяется. УК не может произвольно приписывать дому статус архитектурно ценного без соответствующего правового акта. Однако даже при отсутствии такого статуса основное требование — отсутствие согласия всех собственников — делает установку незаконной. Поэтому ссылка на архитектурную ценность не имеет решающего значения, если дом официально не признан памятником.
Статья 47.3. Требования к содержанию и использованию объект культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия ... лица ... обязаны: ... 2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; ... 4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;
— Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 47.3
Факт эксплуатации кондиционера в течение трех лет без претензий не легализует самовольное переустройство. Нормы, устанавливающие возможность приобретения права на самовольную постройку в силу давности (ст. 234 ГК РФ — приобретательная давность) или иные, не применимы к общему имуществу, так как оно находится в общей долевой собственности и не может быть присвоено одним собственником. Отсутствие претензий ранее не лишает УК права потребовать устранения нарушения в любой момент, пока оно не устранено. Однако это может иметь значение для оценки добросовестности собственника при оспаривании предписания, но не отменяет обязанности демонтажа.
Избирательное применение требований УК (требование к вам, но не к соседям) не является юридическим основанием для признания предписания незаконным. В представленном контексте НПА отсутствуют нормы, прямо регулирующие такое избирательное правоприменение. Однако оно может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны УК или о дискриминационном подходе. Это можно использовать в качестве дополнительного довода при обжаловании предписания — указывать на неравное отношение. Тем не менее, основное правовое значение имеет факт отсутствия у вас необходимых документов (проекта, согласия всех собственников). Соседи, установившие кондиционеры без разрешений, также нарушают закон, и УК вправе требовать демонтажа от всех, но её бездействие в отношении других не делает вашу установку законной.
Собственник квартиры не вправе ссылаться на право пользования общим имуществом (фасадом) в одностороннем порядке. Статья 209 ГК РФ закрепляет, что собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. Однако ст. 36 и 247 ГК РФ и ЖК РФ прямо ограничивают это право необходимостью согласования с другими сособственниками при пользовании общим имуществом. Установка кондиционера на вашей стене (которая является частью общего имущества) без согласия остальных собственников нарушает их права, поэтому ссылка на право собственности на квартиру не обосновывает установку на фасаде.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Порядок оспаривания предписания УК: в представленном контексте нет специальных норм о сроках и порядке обжалования. Однако по общему правилу такие предписания можно оспорить в суде в порядке главы 22 КАС РФ (срок — 3 месяца со дня получения) или в порядке искового производства (срок — общий 3 года). Также можно подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) в порядке подведомственности. Поскольку в контексте НПА эти процедуры не раскрыты, полагаю, что они регулируются Кодексом административного судопроизводства и подзаконными актами, которые не входят в предоставленный перечень. Поэтому для точного срока и процедуры рекомендую обратиться к ГПК РФ или КАС РФ отдельно.
Таким образом, требование УК о демонтаже является правомерным, поскольку установка кондиционера на фасаде произведена без проекта переустройства и без согласия всех собственников общего имущества, что является самовольным переустройством. Ссылка на архитектурную ценность не имеет самостоятельного значения, если дом не имеет официального статуса объекта культурного наследия. Трехлетняя эксплуатация и избирательность УК к другим собственникам не отменяют незаконности установки, но могут учитываться при обжаловании предписания как дополнительные обстоятельства. Для законной установки необходимо получить проект и провести общее собрание для получения согласия всех собственников.
