Собственник квартиры столкнулся с аварийной ситуацией: протечкой полотенцесушителя и поломкой крана на горячей воде. Для устранения неисправности силами сантехника, которому собственник доверяет и с которым сотрудничает длительное время, требуется временное отключение стояка горячего водоснабжения. Управляющая компания (УК) отказывается производить такое отключение для допуска стороннего специалиста, настаивая на том, что перекрытие стояка может быть осуществлено исключительно её собственными сотрудниками или привлечёнными ею лицензированными организациями, и предлагает выполнить аналогичные работы своими силами за плату в размере 3000 рублей.
Юридически значимым является то, что стояк горячего водоснабжения относится к общему имуществу многоквартирного дома. Управляющая компания, в силу своих обязательств по договору управления, отвечает за содержание и ремонт этого имущества, а также за обеспечение его безопасной эксплуатации. Действия УК по отключению стояка являются частью её обязанностей по техническому обслуживанию внутридомовых инженерных систем. Отказ УК произвести такое отключение для допуска выбранного собственником исполнителя, при условии что последний способен квалифицированно и безопасно выполнить ремонт, создаёт препятствие для реализации собственником права на проведение ремонта в своей квартире.
Затронуты правоотношения из договора управления многоквартирным домом (регулирующего обязанности УК по содержанию общего имущества) и жилищные права собственника, включая его право на поддержание своего имущества в исправном состоянии. Требование УК о том, что перекрытие стояка может быть выполнено только её сотрудниками или аффилированными лицами, а также навязывание платной услуги за техобслуживание (перекрытие стояка), которое входит в её обязанности, ставит под сомнение добросовестность её действий. Цена в 3000 рублей, названная УК за отключение стояка, также является юридически значимой, поскольку работа по отключению и последующему включению стояка является частью текущего содержания общего имущества, что обычно не должно взиматься дополнительно с жильцов (за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено договором или тарифами как дополнительная услуга, которая не входит в размер платы за содержание жилья).
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, стояк горячего водоснабжения, на котором расположена запорная арматура и к которому подключён полотенцесушитель, относится к общему имуществу многоквартирного дома. Поскольку перекрытие такого стояка затрагивает общее имущество, оно не может быть выполнено произвольно самим собственником или его сантехником без участия управляющей организации. Однако из той же нормы следует, что УК обязана обеспечивать доступ к общему имуществу для его обслуживания и ремонта, но не вправе ограничивать право собственника на выбор подрядчика для выполнения работ внутри квартиры, если эти работы не затрагивают общее имущество. В данной ситуации замена полотенцесушителя и крана производится внутри квартиры, но для этого требуется временное вмешательство в общее имущество — перекрытие стояка. Следовательно, собственник вправе привлечь своего сантехника для работ внутри квартиры, а УК обязана предоставить доступ к общему имуществу (перекрыть стояк) для обеспечения возможности такого ремонта. Отказ УК со ссылкой на то, что перекрытие могут запросить только её лицензированные компании, не основан на законе: норма не даёт УК права монополизировать доступ к общему имуществу и навязывать свои услуги, если собственник готов обеспечить безопасное выполнение работ силами доверенного специалиста.
Статья 36 ЖК РФ определяет, что общее имущество в многоквартирном доме включает, в частности, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Стояк горячего водоснабжения, включая запорную арматуру, относится к общему имуществу. Собственники помещений владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных пределах. Управляющая компания обязана обеспечивать доступ к общему имуществу для его обслуживания и ремонта, но не вправе ограничивать право собственника на выбор подрядчика для выполнения работ внутри квартиры, если это не затрагивает общее имущество. Однако перекрытие стояка является вмешательством в общее имущество, и УК вправе устанавливать порядок доступа к нему, но не может навязывать свои услуги по завышенной цене.
— Жилищный кодекс РФ, ст. 36
В силу ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в частности, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений. Отказ УК перекрыть стояк для сантехника, которому собственник доверяет 20 лет, при отсутствии объективных причин (например, угрозы аварии или некомпетентности мастера) нарушает право собственника на самостоятельный выбор исполнителя для ремонта внутри квартиры. УК не вправе произвольно вводить требование о том, что доступ к общему имуществу предоставляется только при условии привлечения её лицензированных сотрудников, поскольку это не направлено на обеспечение безопасности, а фактически навязывает дополнительные платные услуги, что противоречит обязанности УК соблюдать интересы собственников.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: ...4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
— Жилищный кодекс РФ, ст. 161
По договору управления (ст. 162 ЖК РФ) управляющая организация обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Перекрытие стояка является операцией по обслуживанию общего имущества, которая входит в обязанности УК. Однако это не означает, что собственник не может инициировать такое перекрытие для ремонта своего внутриквартирного оборудования. УК, отказывая в перекрытии без предоставления альтернативы (кроме как за 3000 руб.), уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору управления, если такой отказ не обоснован необходимостью выполнения работ самой УК или угрозой повреждения общего имущества. Стоимость услуги по перекрытию стояка (3000 руб.) должна быть экономически обоснованной и утверждённой в порядке, установленном договором управления или решением общего собрания собственников. В контексте из НПА сведений о порядке установления цены нет, однако по общему правилу цена за дополнительные услуги (не входящие в плату за содержание) должна быть согласована с собственником и не может быть произвольно установлена УК. В отсутствие такого согласования требование 3000 руб. может быть признано необоснованным, а отказ в перекрытии стояка бесплатно (как часть обязанности по обеспечению доступа к общему имуществу) — нарушением условий договора управления.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом ... 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме ...) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме ...
— Жилищный кодекс РФ, ст. 162
Таким образом, отказ УК перекрыть стояк для сантехника собственника, при отсутствии законных оснований (например, отсутствия у мастера допуска или риска повреждения общего имущества), является неправомерным. Требование УК об исключительном праве её сотрудников на доступ к общему имуществу не основано на законе и нарушает права потребителя. Стоимость услуги по перекрытию стояка должна быть обоснована и не может устанавливаться произвольно; в данном случае 3000 руб. выглядят завышенными, и собственник вправе потребовать бесплатного перекрытия, если это не связано с дополнительными работами, выходящими за рамки обычного обслуживания.
