Две квитанции за ЖКУ от ЖСК и ТСН при суде о незаконности ТСН: кому платить, чтобы не было долга

Основой для разрешения ситуации служат нормы Гражданского кодекса, определяющие правовой статус товарищества собственников недвижимости и последствия неосновательного получения имущества. Сначала обратимся к понятию ТСН.

Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товарищество собственников недвижимости является добровольным объединением собственников, созданным для совместного владения и пользования имуществом. Это означает, что собственники помещений вправе реализовать свое право на выбор способа управления, создав ТСН, даже при наличии ранее действовавшего ЖСК. Однако в ситуации, когда создание ТСН оспаривается в суде (иск ЖСК о признании незаконным), законность самого товарищества поставлена под сомнение. Пока судебное решение не вступило в законную силу, ТСН считается существующим юридическим лицом и вправе выставлять счета, но его полномочия на управление домом являются спорными. Фактически, дом продолжает управляться ЖСК (он не ликвидирован, продолжает выставлять квитанции). Следовательно, на текущий момент именно ЖСК является действующей управляющей организацией, поскольку иного судебного акта нет.

"Статья 123.12 ГК РФ определяет товарищество собственников недвижимости как добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности или общем пользовании. ТСН является собственником своего имущества и не отвечает по обязательствам членов, а члены не отвечают по обязательствам ТСН. ТСН может быть преобразовано в потребительский кооператив."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 123.12

Далее, ст. 123.14 ГК РФ закрепляет исключительную компетенцию высшего органа ТСН по установлению размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. Это подтверждает, что ТСН формально вправе определять размер коммунальной платы для своих членов, но только если оно легитимно создано и фактически приступило к управлению домом. В данном случае, поскольку ЖСК продолжает управление и предоставление услуг (вывоз мусора, обслуживание, заключение договоров с РСО), именно ЖСК, а не ТСН, является лицом, которое организует предоставление коммунальных услуг. Поэтому выставление квитанций ТСН является преждевременным до подтверждения законности его создания в суде.

"Статья 123.14 ГК РФ устанавливает, что к исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости относится принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. Это указывает на то, что ТСН вправе устанавливать размер платежей, что может быть релевантно для вопроса о том, какой организации следует производить оплату."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 123.14

Наконец, ст. 1102 ГК РФ регулирует неосновательное обогащение. Если собственник по ошибке или под влиянием двоякого выставления счетов уплатит деньги ненадлежащей организации (например, ТСН, которое впоследствии признают незаконным), он вправе потребовать возврата этих средств как неосновательно полученных. Однако это не снижает риска образования задолженности перед той организацией, которая фактически предоставляла услуги — ЖСК. ЖСК, продолжая управлять домом, несет расходы и вправе требовать оплаты. Если собственник заплатит ТСН, а ЖСК не получит плату, у ЖСК возникнет право взыскать долг, а собственник будет вынужден затем истребовать деньги от ТСН в судебном порядке. Таким образом, чтобы избежать двойной оплаты и образования долга, наиболее безопасным вариантом является оплата ЖСК до вступления в силу решения суда, признающего ТСН законным управляющим.

"1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102

Статья 161 ЖК РФ, установленная в контексте, содержит общие требования к управлению многоквартирным домом, но напрямую не регулирует коллизию между двумя действующими субъектами управления и порядок оплаты при двойном выставлении счетов. Она не дает ответа на вопрос, какой организации следует платить в спорный период, поэтому в данном анализе не применяется.

Таким образом, применимые нормы ГК РФ указывают на то, что пока суд не признал создание ТСН законным и не отменил полномочия ЖСК, собственникам следует производить оплату ЖСК как фактической и по-прежнему легитимной управляющей организации. В противном случае они рискуют получить задолженность перед ЖСК и понести судебные издержки по взысканию неосновательного обогащения с ТСН.