Как заставить УК установить датчики движения в подъезде без собрания собственников и бесплатно?

Входит ли установка датчиков движения в обязанности УК в рамках содержания общего имущества без отдельной платы

Ключевой вопрос — квалификация установки датчиков движения (энергосберегающих осветительных устройств) как работ по содержанию общего имущества либо как самостоятельного улучшения. Минимальный перечень, утверждённый ПП РФ № 290, прямо относит к работам по содержанию электрооборудования обслуживание и ремонт осветительных установок:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме: проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки; проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения; техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования; контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации; обеспечение сохранности коллективного (общедомового) прибора учета электрической энергии
   — п. 20 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290 от 03.04.2013

Несмотря на буквальную формулировку «техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок» из п. 20 ПП № 290, замена лампы/светильника на исправную или более энергоэффективную является именно «содержанием» осветительной установки, входящей в общее имущество. Дополнительно содержание общего имущества включает обязательные мероприятия по энергосбережению:

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий
— подп. «и» п. 11 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Подпункт «и» п. 11 ПП № 491 прямо относит к содержанию общего имущества проведение обязательных мероприятий по энергосбережению. Установка датчика движения, снижающего расход электроэнергии на освещение мест общего пользования, является энергосберегающим мероприятием в отношении общего имущества. При этом плата за содержание жилого помещения уже включает содержание общего имущества и не может взиматься дополнительно за ту же работу:

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства
   — ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

Это означает: если в подъезде установлен осветительный прибор, он входит в общее имущество (внутридомовая система электроосвещения), а его ремонт и обслуживание (включая замену на энергосберегающий с датчиком движения) уже оплачены собственниками в составе платы за содержание жилого помещения по ст. 154 ЖК РФ. Отдельная плата за установку датчика движения, когда он приходит на смену существующей осветительной установке того же назначения, двойной — работы по освещению МОП входят в минимальный перечень и оплачены тарифом на содержание.

Вывод: Установка датчика движения взамен существующей осветительной установки подъезда входит в работы по содержанию общего имущества (п. 20 ПП № 290, подп. «и» п. 11 ПП № 491) и покрывается платой за содержание жилого помещения (ч. 1 ст. 156, ст. 154 ЖК РФ). В этой части отдельная плата с собственников не взимается.

Требуется ли общее собрание собственников (развилка: содержание vs модернизация)

Ответ зависит от того, что именно меняется. Если речь о замене существующей неисправной или неэнергоэффективной осветительной установки на аналогичную по назначению (с датчиком движения) — это содержание/текущий ремонт, собрание не требуется: работы предусмотрены Минимальным перечнем (п. 20 ПП № 290, процитирован выше) и обязанностью УК по договору управления выполнять работы по содержанию общего имущества:

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Обязанность УК по надлежащему содержанию общего имущества прямо вытекает из договора управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). УК обязана выполнять работы по содержанию общего имущества без специального решения общего собрания, поскольку это её договорная обязанность.

Однако существует альтернативная ветка — если УК докажет, что установка датчиков движения представляет собой монтаж нового, ранее отсутствовавшего оборудования (т.е. в подъезде вообще не было осветительных приборов с такими функциями, а датчик — отдельное вновь устанавливаемое устройство, а не замена лампы), а состояние существующего освещения исправно и соответствует нормативам, то это может квалифицироваться как улучшение/модернизация общего имущества, которое осуществляется за счёт собственников по решению общего собрания. Полномочия общего собрания включают принятие решений о реконструкции и распоряжении общим имуществом (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В этом случае принудить УК без собрания напрямую нельзя — но можно обязать её провести обязательное энергосберегающее мероприятие.

Решающим фактором является содержится ли в договоре управления перечень работ по освещению МОП (пп. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ требуют указания перечня работ по содержанию и порядка определения цены). Если замена осветительных приборов на энергосберегающие предусмотрена договором или минимальным перечнем — отдельное собрание не требуется; если нет и требуется монтаж нового оборудования — вопрос решается на общем собрании с установлением дополнительной платы.

Вывод: При замене существующей осветительной установки на энергосберегающую (датчик движения) собрание собственников не требуется — это работы по содержанию общего имущества, входящие в обязанность УК и покрытые платой за содержание. Если же требуется монтаж нового, ранее отсутствовавшего оборудования и существующее освещение исправно — это улучшение, требующее решения общего собрания с установлением дополнительной платы.

Ответственность УК за отказ и способы принуждения (ГЖИ, административная ответственность, иск)

УК как лицо, ответственное за содержание общего имущества, обязана проводить обязательные мероприятия по энергосбережению общего имущества. За несоблюдение этого требования предусмотрена административная ответственность:

1. Несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей
   — п. 4 ст. 9.16 КоАП РФ

Пункт 4 ст. 9.16 КоАП РФ устанавливает ответственность именно лиц, ответственных за содержание многоквартирных домов, за несоблюдение требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению общего имущества. Это ключевое основание для принуждения через жилищную инспекцию (ГЖИ), которая рассматривает такие дела в порядке регионального государственного жилищного надзора.

Помимо этого, уклонение УК от соблюдения правил управления домом (включая надлежащее содержание общего имущества и выполнение минимального перечня работ) образует состав по ст. 7.23.3 КоАП РФ:

1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей
   — п. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ

Способ принуждения: при отказе УК следует направить жалобу в государственную жилищную инспекцию (региональный орган жилищного надзора) с приложением письменного отказа УК. ГЖИ вправе провести внеплановую проверку и при выявлении нарушения выдать предписание об устранении, а при неисполнении — привлечь к ответственности по ст. 7.23.3 и 9.16 КоАП РФ.

Параллельно возможно обращение в суд с иском к УК о понуждении выполнить работы по содержанию общего имущества (в порядке ч. 2 ст. 162 ЖК РФ — обязанность УК по договору). Гражданско-правовым последствием бездействия УК может быть и перерасчёт платы за содержание жилого помещения как за услугу ненадлежащего качества (порядок изменения платы при оказании услуг ненадлежащего качества установлен ПП РФ № 491), а также требование о возмещении убытков по правилам ст. 393 ГК РФ.

Вывод: Отказ УК провести энергосберегающее мероприятие в отношении общего имущества (установку датчика движения) при его отнесении к содержанию является нарушением обязательных требований и влечёт ответственность по п. 4 ст. 9.16 КоАП РФ и ст. 7.23.3 КоАП РФ. Законный путь — жалоба в ГЖИ (региональный жилищный надзор) и/или иск в суд о понуждении, а также перерасчёт платы за содержание как за услугу ненадлежащего качества.

Процедура принуждения: какие документы и куда подавать, что делать при повторном отказе

Пошаговый порядок принуждения УК:

1. Повторное обращение с чётким обоснованием. Направьте УК заявление со ссылкой на п. 20 ПП РФ № 290 (техническое обслуживание и ремонт осветительных установок) и подп. «и» п. 11 ПП РФ № 491 (обязательные энергосберегающие мероприятия), указав, что работы относятся к содержанию общего имущества и оплачены платой за содержание. Угроза ответственности по ст. 9.16 КоАП РФ повышает вероятность добровольного исполнения.

2. Жалоба в ГЖИ (региональный орган государственного жилищного надзора). При отказе УК жалоба подаётся в жилищную инспекцию по месту нахождения дома. ГЖИ проводит проверку, выдаёт предписание об устранении нарушения, при повторном неисполнении привлекает по ст. 7.23.3 и 9.16 КоАП РФ.

3. Судебный иск о понуждении. В порядке обязательственных отношений из договора управления (ч. 2 ст. 162 ЖК) можно предъявить иск к УК об обязании выполнить работы, отнесённые к содержанию. Если ГЖИ или суд признают работы по энергосбережению обязательной обязанностью УК (а не улучшением), суд обяжет УК их выполнить.

4. Перерасчёт платы. За услуги по содержанию ненадлежащего качества (неисправное/неэнергоэффективное освещение, невыполнение минимального перечня) возможен перерасчёт платы за содержание жилого помещения по правилам изменения размера платы при оказании услуг ненадлежащего качества, утверждённым ПП РФ № 491. Это — прямой финансовый рычаг: если УК не выполняет работы, оплаченные тарифом, соразмерно снижается плата.

Если ГЖИ откажет (по квалификации «улучшение»), защитная ветка — обращение в суд, который оценит, относится ли установка датчиков движения к содержанию или улучшению. Суду следует предоставить акт осмотра подъезда, письменный отказ УК, копию договора управления (перечень работ), платёжные документы о включении освещения МОП в тариф.

Вывод: Алгоритм принуждения: повторное мотивированное заявление в УК → жалоба в ГЖИ (предписание, штрафы по ст. 9.16, 7.23.3 КоАП) → иск в суд об обязании → перерасчёт платы за содержание как за услугу ненадлежащего качества. При повторном отказе всех инстанций вопрос о квалификации «содержание vs улучшение» окончательно разрешает суд.

Гражданско-правовые последствия бездействия УК (возмещение убытков)

Невыполнение УК обязанности по надлежащему содержанию общего имущества, закреплённой договором управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, c6), порождает гражданско-правовую ответственность. Договор управления — это обязательство между УК и собственниками, и неисполнение влечёт обязанность возместить убытки:

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса
   — ст. 393 ГК РФ, п. 1

УК как должник по договору управления обязана возместить убытки при неисполнении обязательства (ст. 393 ГК). При этом размер убытков определяется по универсальному правилу ст. 15 ГК РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Для ситуации с освещением подъезда это означает: если бездействие УК по энергосбережению (отказ установить датчики движения) приводит к повышенному расходу электроэнергии на ОДН (общедомовые нужды), собственники вправе требовать возмещения излишне уплаченных сумм за этот перерасход — это реальный ущерб, причинённый неисполнением обязательства. Кроме того, п. 10 ПП № 491 (c9) прямо требует, чтобы общее имущество содержалось в состоянии, обеспечивающем соблюдение прав и законных интересов собственников — что является ещё одним нормативным основанием для требования об устранении нарушений и возмещения убытков.

Освещение мест общего пользования в составе общего имущества (внутридомовая система электроснабжения) должно поддерживаться УК в исправном и энергоэффективном состоянии в силу подп. «б» п. 11 ПП № 491:

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения
— подп. «б» п. 11 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491

Готовность систем электроснабжения — прямая обязанность УК. Неисправная или неэнергоэффективная осветительная установка, которую УК отказывается обслуживать/заменять, означает ненадлежащее содержание общего имущества, а это даёт право на перерасчёт платы и возмещение излишних расходов.

Вывод: При неисполнении УК договорной обязанности по содержанию освещения МОП собственники вправе требовать не только административного принуждения через ГЖИ, но и возмещения убытков (реальный ущерб в виде излишне уплаченных сумм за ОДН от неэнергоэффективных ламп) по ст. 15 и 393 ГК РФ, а также перерасчёта платы за содержание по ПП РФ № 491.

Сроки и доказательства для принуждения УК

Сроки: Жалоба в ГЖИ рассматривается в порядке Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» — общий срок рассмотрения обращения гражданина составляет 30 дней со дня регистрации. По результатам проверки ГЖИ выдаёт предписание об устранении нарушения с установленным сроком исполнения. Неисполнение предписания в установленный срок образует самостоятельный состав административного правонарушения по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ. Срок исковой давности по искам к УК о понуждении к надлежащему содержанию общего имущества — общий, 3 года (ст. 196 ГК РФ), исчисляемый с момента, когда собственник узнал о нарушении (письменный отказ УК).

Доказательства: Необходимы для жалобы в ГЖИ и судебного иска:

• Письменное заявление в УК с требованием установить энергосберегающее оборудование (датчики движения) и письменный отказ УК — ключевое доказательство бездействия и основание для проверки ГЖИ;
• Договор управления многоквартирным домом — для установления перечня работ по содержанию и размера платы;
• Акт осмотра общего имущества — в силу п. 14 ПП РФ № 491 результаты осмотра оформляются актом, который является основанием для принятия решения о соответствии/несоответствии общего имущества требованиям законодательства и о мерах по устранению дефектов. Собственник вправе инициировать осмотр с составлением акта (совместно с УК или через ГЖИ);
• Платёжные документы (квитанции) — подтверждающие включение платы за содержание общего имущества (освещение МОП) в тариф;
• Фото- и видеофиксация существующего состояния освещения в подъезде.

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц
— пп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491

Несоответствие освещения подъезда требованиям безопасности (тусклый свет, неработающие лампы) нарушает подп. «б» п. 10 ПП РФ № 491, согласно которому общее имущество должно обеспечивать безопасность для жизни и здоровья граждан. Это прямое основание для предписания ГЖИ.

Вывод: Жалоба в ГЖИ рассматривается в 30-дневный срок (ФЗ № 59-ФЗ). Для успешного принуждения необходимы: письменный отказ УК, договор управления, акт осмотра подъезда, платёжные документы. При отсутствии акта осмотра ГЖИ проводит проверку самостоятельно и составляет собственный акт, который становится основанием для предписания.