Как доказать, что общая крыша и чердак без перегородок в доме блокированной застройки — общее имущество всех собственников блоков: нормы закона и судебная практика

Правовой режим дома блокированной застройки: каждый блок — самостоятельный жилой дом, а не квартира

Ключевое для вашего дела — доказать, что дом не является многоквартирным и что блоки — это отдельные жилые дома, объединённые общей крышей. Этому соответствует определение дома блокированной застройки:

дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. В результате внесенных в ГрК РФ изменений из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке. В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
— Определение дома блокированной застройки, п. 40 ст. 1 ГрК РФ (приведено в п. 3 Обзора ВС РФ № 4/2025 от 22.12.2025)

Для вас это означает: пока нет признаков многоквартирного дома (нет межквартирных лестничных площадок, лифтов, общих коридоров), каждый блок юридически самостоятелен, а общая боковая стена без проёмов и отдельные выходы на земельный участок — определяющие признаки. Если блоки зарегистрированы до 1 марта 2022 г. как «жилые помещения (квартиры) в жилых домах блокированной жилой застройки», они всё равно признаются домами блокированной застройки и не образуют многоквартирного дома:

1. Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. 2. Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. 3.
   — ч. 1 ст. 16 ФЗ-476 от 30.12.2021

Вывод: на ваш дом распространяется режим домов блокированной застройки (статус из ЕГРН — «жилой дом блокированной застройки» / блок как здание либо переоформление по ФЗ-476), а не режим многоквартирного дома.

Общая крыша и чердак без перегородок — общее имущество на праве общей долевой собственности

Поскольку дом блокированной застройки не является многоквартирным, нормы ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ (общее имущество в многоквартирном доме) к нему напрямую не применяются — режим общего имущества устанавливается общими положениями гражданского кодекса об общей долевой собственности:

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — п. 1, 4 ст. 244 ГК РФ

Крыша и чердак без перегородок, покрывающие все блоки и обслуживающие все их, не могут быть разделены без изменения их назначения (это неделимая вещь по смыслу п. 4 ст. 244 ГК РФ), поэтому поступают в общую долевую собственность всех собственников блоков. Именно это — ваше прямое доказательство через закон: единая конструктивная связь (общая кровля, общий чердак без перегородок, общая боковая стена без проёмов) делает крышу и чердак общим (неделимым) имуществом.

Для сравнения: в многоквартирном доме крыши и чердаки отнесены к общему имуществу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, но к вашей ситуации эти нормы применимы лишь постольку, поскольку подтверждают общий принцип, а не устанавливают правовой режим. Крыша и чердак — общее имущество независимо от того, какой статус у дома в ЕГРН (МКД или блокированная застройка), но юридическое основание принадлежности разное: ст. 290 ГК + ст. 36 ЖК (МКД) либо ст. 244 ГК (блокированная застройка).

Вывод: общая крыша и чердак без перегородок принадлежат всем собственникам блоков на праве общей долевой собственности в силу их неделимости (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Это правовой вывод суд делает на основе ст. 244 ГК РФ в совокупности с признанным статусом дома блокированной застройки.

Защитная (альтернативная) ветка: если объект квалифицирован как многоквартирный дом

Если вопреки признакам блокированной застройки спорный дом зарегистрирован в ЕГРН как многоквартирный дом, а блоки — как квартиры, результат тот же: крыша и чердак всё равно являются общим имуществом, но по другому основанию — п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ:

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
   — п. 1 ст. 290 ГК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (общее имущество в многоквартирном доме)

В этой ветке право общей долевой собственности на крышу/чердак следует из закона непосредственно (ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ) и не требует признания «блоков жилыми домами». Вывод одинаков в обеих квалификациях: крыша и чердак — общее имущество всех собственников. Различие лишь в правовом основании и порядках управления (для МКД — ст. 161 ЖК РФ об управляющей организации/ТСЖ; для блокированной застройки — ТСЖ по ст. 135 ЖК РФ).

Если собственники нескольких жилых домов блокированной застройки хотят совместно управлять общим имуществом (общей крышей, чердаком), закон прямо допускает создание единого товарищества собственников:

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов
   — ч. 1 ст. 135 ЖК РФ (ТСЖ — объединение собственников нескольких жилых домов)

Вывод: независимо от квалификации спорная крыша и чердак — общее имущество всех собственников; при желании наладить совместную охрану и содержание через ТСЖ закон позволяет объединить собственников нескольких жилых домов, в том числе блокированной застройки.

Бремя содержания общего имущества (расходы на ремонт крыши) и защита от препятствий

Раз крыша и чердак — общее имущество на праве долевой собственности, каждый участник обязан нести расходы по их содержанию и ремонту соразмерно своей доле:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Для вас это означает: каждый собственник блока обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт общей крыши и чердака пропорционально своей доле. Если один из собственников уклоняется от оплаты ремонта, вы вправе взыскать с него приходящуюся на его долю часть расходов, а также требовать через суд понуждения его к совместному содержанию общего имущества в порядке ст. 249 ГК РФ.

Непереводимость доли: в отношении недвижимости, где крыша/чердак — общее имущество, отчуждение блока влечёт и переход доли в общем имуществе вместе с блоком (по аналогии со ст. 290 ГК РФ), поэтому собственник не может «отказаться» от своей доли в крыше — она неотделима от права на блок.

Вывод: бремя содержания общей крыши и чердака распределяется между всеми собственниками блоков соразмерно их долям (ст. 249 ГК РФ); уклонение от участия в расходах даёт остальным сособственникам право взыскать причитающуюся часть в судебном порядке.

Гражданско-правовые последствия: возмещение убытков и вреда за повреждение общей крыши

Принадлежность крыши и чердака к общему имуществу всех собственников блоков означает, что повреждение этих объектов посторонним лицом (либо одним из сособственников) порождает право на полное возмещение причинённых убытков:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Таким образом, если ваша крыша повреждена действиями соседа либо третьего лица, вы вправе требовать возмещения расходов на её восстановительный ремонт (реальный ущерб), а также компенсации иного вреда, причинённого вашему блоку (например, залив от дождей через разрушенную крышу). Основание — ст. 15 ГК РФ в совокупности со ст. 1064 ГК РФ (обязательства из причинения вреда), применяемой к общему имуществу как к имуществу, находящемуся в долевой собственности нескольких лиц.

Административная ответственность за умышленное повреждение общего имущества

Если кто-либо умышленно повреждает общую крышу (в том числе один из сособственников), и размер ущерба не превышает 5 000 рублей (значительный ущерб), такое деяние образует состав административного правонарушения:

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, - влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.17 КоАП РФ

При значительном ущербе (свыше 5 000 рублей — примечание к ст. 158 УК РФ, применимое к ст. 167 УК РФ) наступает уголовная ответственность по ч. 1 ст. 167 УК РФ за умышленное повреждение чужого имущества. Для вас это практический инструмент: факт порчи общего имущества (крыши) со стороны одного из собственников — состав административного правонарушения или преступления, что дополнительно подтверждает статус крыши как имущества, чужого по отношению к каждому отдельному сособственнику в части доли других лиц, и недопустимость самовольного распоряжения им.

Процедура: иск о признании права общей долевой собственности на общее имущество и подсудность

Спор о признании крыши/чердака дома блокированной застройки общим имуществом на праве общей долевой собственности — это иск о правах на недвижимое имущество. Подсудность — исключительная, по месту нахождения объекта:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Это означает: иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома блокированной застройки (г. Москва — соответствующий районный суд). Требования формулируются как:

• признать крышу и чердак (без перегородок) жилого дома блокированной застройки общим имуществом всех собственников блоков на праве общей долевой собственности;
• признать каждого собственника блока участником долевой собственности на общее имущество (крышу, чердак) с долей, пропорциональной принадлежащей ему площади блока (по аналогии со ст. 15 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» либо через ст. 245 ГК РФ об определении долей);
• при необходимости — установить порядок совместного пользования и бремени содержания (ст. 249 ГК РФ).

Такое требование не требует обязательного досудебного порядка и подаётся непосредственно в суд.