Кто должен менять счетчик холодной воды в муниципальной квартире по договору коммерческого найма, если прибор сломался и в договоре это не оговорено

Кто обязан заменить вышедший из строя счётчик холодной воды в муниципальной квартире — наниматель или наймодатель (собственник)

Индивидуальный прибор учёта холодной воды, установленный в квартире, не входит в состав общего имущества многоквартирного дома — он является имуществом собственника жилого помещения. В муниципальной квартире собственником (наймодателем) выступает муниципалитет, поэтому бремя содержания и замены счётчика лежит именно на нём. Это прямо установлено п. 81 Правил № 354:

Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения , за исключением случаев, предусмотренных пунктом 80 1 настоящих Правил . (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2020 № 950) Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем в том числе на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю , за исключением случаев, предусмотренных пунктом 80 1 настоящих Правил . (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498, от 29.06.2020 № 950) В случаях, предусмотренных пунктом 80 1 настоящих Правил, ввод прибора учета электрической энергии в эксплуатацию осуществляется гарантирующим поставщиком (сетевой организацией - в отношении жилых домов (домовладений), при этом потребитель и исполнитель вправе принять участие во вводе такого прибора учета электрической энергии в эксплуатацию по их желанию. В случае установки прибора учета электрической энергии вне жилых помещений либо нежилых помещений потребитель вправе принять участие во вводе прибора учета электрической энергии в эксплуатацию.
— п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011

То же правило продублировано в специальном законе об энергосбережении:

Собственники приборов учета используемых энергетических ресурсов обязаны обеспечить надлежащую эксплуатацию этих приборов учета, их сохранность, своевременную замену. (В редакции федеральных законов от 11.07.2011 № 197-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 8. Действия по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов вправе осуществлять лица, отвечающие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для осуществления таких действий. До 1 января 2019 года собственники объектов, которые указаны в частях 3 - 7 настоящей статьи и максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем две десятых гигакалории в час, обязаны обеспечить оснащение таких объектов приборами учета используемой тепловой энергии, указанными в частях 3 - 7 настоящей статьи, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. Правила коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утверждаемые Правительством Российской Федерации, могут устанавливать особенности учета тепловой энергии, теплоносителя, а также особенности исполнения обязанности по оснащению объектов, указанных в частях 3 - 7 настоящей статьи, приборами учета. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 279-ФЗ) 9.
— ч. 7 ст. 13 ФЗ № 261-ФЗ от 23.11.2009 «Об энергосбережении…»

Обязанность собственника содержать своё помещение закреплена и в Жилищном кодексе:

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
— ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

Наконец, применительно именно к договору найма наймодатель обязан обеспечивать исправность устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся внутри жилого помещения, к которым относится и водосчётчик:

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении
— п. 2 ст. 676 ГК РФ

Суд вправе присудить к исполнению обязанности в натуре, что даёт нанимателю процессуальную основу для иска к наймодателю о понуждении к замене прибора учёта:

присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14. Самозащита гражданских прав Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Вывод: обязанность заменить сломанный счётчик холодной воды лежит на наймодателе — собственнике муниципальной квартиры (муниципалитете). Довод наймодателя о том, что «это ваша проблема», противоречит п. 81 Правил № 354, ч. 7 ст. 13 ФЗ-261, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ и п. 2 ст. 676 ГК РФ. Наниматель не должен оплачивать замену за свой счёт; при отказе наймодателя он вправе требовать в суде присуждения собственника к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ).

Является ли замена счётчика «текущим ремонтом» (обязанность нанимателя) — проверка контр-ветки наймодателя

Наймодатель может ссылаться на ст. 681 ГК РФ, согласно которой текущий ремонт сданного внаём жилого помещения — обязанность нанимателя. Однако замена вышедшего из строя индивидуального прибора учёта не относится к текущему ремонту: под текущим ремонтом понимается мелкая починка/косметическое обслуживание самого помещения, а не замена инженерного устройства, принадлежащего собственнику. Даже по формальному делению ст. 681 ГК РФ, замена оборудования для оказания коммунальных услуг относится к ремонту, обеспечиваемому наймодателем:

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя
— ст. 681 ГК РФ, п. 1

При этом сам факт «ремонта» счётчика вообще не возникает — речь идёт о реализации собственником своего бремени содержания имущества через п. 81 Правил № 354 и ч. 7 ст. 13 ФЗ-261, которые прямо называют замену прибора учёта обязанностью собственника (цитированы выше в первом блоке). Норма ч. 3 ст. 30 ЖК РФ (бремя содержания) и п. 2 ст. 676 ГК РФ (ремонт устройств для оказания коммунальных услуг в помещении — на наймодателе) исключают перекладывание замены водосчётчика на нанимателя.

Вывод: возражение наймодателя о «текущем ремонте» несостоятельно. Замена счётчика холодной воды — обязанность собственника (наймодателя), и ст. 681 ГК РФ не даёт наймодателю оснований переложить её на нанимателя.

Денежные последствия неисправного счётчика и что делать, чтобы не переплачивать за воду

Пока счётчик не заменён, расчёт платы за холодную воду идёт не по показаниям, а по особому порядку: первые расчётные периоды — по среднемесячному потреблению, а затем по нормативу с повышающим коэффициентом. Это создаёт для нанимателя реальный финансовый риск переплаты, причём возникшей из-за бездействия наймодателя:

а) в случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета либо истечения срока его эксплуатации, определяемого периодом времени до очередной поверки, - начиная с даты, когда наступили указанные события, а если дату установить невозможно, - то начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события, до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в эксплуатацию соответствующего установленным требованиям индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета, но не более 3 расчетных периодов подряд для жилого помещения
— п. 59 «а» Правил № 354

После этого периода плата переходит на норматив с повышающим коэффициентом — для холодной воды он составляет 3:

плата за коммунальную услугу, предоставленную в жилое помещение, рассчитывается в соответствии с пунктом 42 настоящих Правил в случаях, предусмотренных подпунктами "а" и "в" пункта 59 настоящих Правил, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента, величина которого принимается равной 1,5 (при расчете размера платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению - 3), а в случаях, предусмотренных подпунктом "б" пункта 59 настоящих Правил, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 25.11.2025 № 1871) По истечении предельного количества расчетных периодов, указанных в пункте 59 настоящих Правил, за которые плата за коммунальную услугу определяется по данным, предусмотренным указанным пунктом, плата за коммунальную услугу, предоставленную в нежилое помещение, рассчитывается в соответствии с пунктом 43 настоящих Правил. При расчете платы за коммунальную услугу в соответствии с настоящим пунктом не применяется дифференциация тарифов по зонам суток и иным критериям. (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) 60 1 .
— п. 60 Правил № 354

Именно поэтому нанимателю важно действовать незамедлительно и фиксировать отказ наймодателя. Рекомендуемый алгоритм:

1. Письменно уведомить наймодателя о выходе счётчика из строя и потребовать его замены (заявление в двух экземплярах с отметкой о вручении либо заказным письмом с описью).
2. Уведомить управляющую/ресурсоснабжающую организацию о поломке, чтобы зафиксировать дату выхода из строя — старт периода расчёта по среднемесячному потреблению (п. 59) и чтобы счётчик не «числился» исправным по вине нанимателя.
3. Поскольку повышающий коэффициент (п. 60) и рост платы возникают из-за бездействия наймодателя, не заменившего принадлежащее ему устройство, наниматель вправе впоследствии требовать возмещения убытков (переплаты) на основании ст. 15 ГК РФ:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

1. При отказе наймодателя — обратиться в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ с жалобой на нарушение прав нанимателя и в суд с иском о понуждении наймодателя заменить прибор учёта (ст. 12 ГК РФ — присуждение к исполнению обязанности в натуре) и о возмещении понесённых расходов/убытков.

Вывод: при неисправном счётчике плата за холодную воду сначала считается по среднемесячным показаниям (до 3 расчётных периодов, п. 59), затем по нормативу с повышающим коэффициентом 3 (п. 60). Чтобы не переплачивать, нанимателю следует письменно зафиксировать поломку и требование к наймодателю, а при отказе — жаловаться в жилищную инспекцию и взыскивать расходы и убытки (включая переплату по повышающему коэффициенту) в судебном порядке со ссылкой на ст. 12 и 15 ГК РФ, поскольку замена прибора учёта лежит на собственнике.

Доказательства, альтернативные способы защиты и исполнение требования

Доказательства. Нанимателю необходимо зафиксировать факт поломки счётчика и дату выхода его из строя. Следует:

• составить акт о неисправности счётчика с участием представителя управляющей организации (либо аварийно-диспетчерской службы);
• направить наймодателю письменное заявление с требованием заменить прибор учёта (в двух экземплярах — один с отметкой о вручении — либо заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении). Именно это письменное требование станет основным доказательством начала просрочки наймодателя.

Альтернативы. Если наймодатель не реагирует, у нанимателя два пути: (а) жалоба в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) субъекта РФ — она уполномочена выдавать обязательные предписания собственникам жилых помещений об устранении нарушений правил содержания; (б) иск в районный суд по месту нахождения ответчика (наймодателя) либо по месту жительства истца (нанимателя) с требованием: понудить наймодателя заменить прибор учёта (ст. 12 ГК, ст. 308.3 ГК), возместить расходы/убытки от переплаты (ст. 15 ГК), а также возможную компенсацию морального вреда на основании ст. 151 ГК РФ:

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 152. Защита чести, достоинства и деловой репутации 1. Гражданин вправе требовать по суду опровержения порочащих его честь, достоинство или деловую репутацию сведений, если распространивший такие сведения не докажет, что они соответствуют действительности. Опровержение должно быть сделано тем же способом, которым были распространены сведения о гражданине, или другим аналогичным способом. По требованию заинтересованных лиц допускается защита чести, достоинства и деловой репутации гражданина и после его смерти. 2. Сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина и распространенные в средствах массовой информации, должны быть опровергнуты в тех же средствах массовой информации.
— ст. 151 ГК РФ, п. 2

Основанием для иска о понуждении к замене в натуре служит следующий механизм судебной защиты:

В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1). 2. Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25). (Дополнение статьей - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Глава 22. Исполнение обязательств
— п. 1 ст. 308.3 ГК РФ

Исполнение. В случае удовлетворения иска суд выносит решение о понуждении наймодателя к замене счётчика в натуре. При уклонении наймодателя от исполнения наниматель вправе получить исполнительный лист и предъявить его в Федеральную службу судебных приставов для принудительного исполнения. Если наймодателем выступает орган местного самоуправления (муниципалитет), исполнение производится в общем порядке, включая возможность судебного штрафа за неисполнение судебного акта (астрэнт по ст. 308.3 ГК РФ).

Вывод: нанимателю следует зафиксировать поломку актом и направить письменное требование наймодателю; при отказе — обратиться в ГЖИ и/или в районный суд с иском о понуждении к замене (ст. 12, 308.3 ГК РФ), возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ) и компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ). Во всех блоках подсудность и орган едины: районный суд, государственная жилищная инспекция; истец — наниматель, ответчик — наймодатель (муниципалитет).