Как узаконить использование пространства за лифтовой шахтой для колясочной без дополнительной платы от УК

Относится ли пространство за лифтовой шахтой к общему имуществу МКД?

Пространство за лифтовой шахтой — это часть лифтовой шахты как конструктивного элемента либо примыкающее к ней помещение общего пользования, не являющееся частью квартир. Закон прямо и в двух актах подтверждает, что такие объекты входят в состав общего долевого имущества.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Пространство за лифтовой шахтой подпадает под п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ как помещение, «не являющееся частью квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения», и прямо названо среди примеров — «лифтовые и иные шахты». Кроме того, техпаспорт и выписка ЕГРН, как вы указали, уже фиксируют это пространство как «общее имущество без целевого назначения». Это означает, что статус общей долевой собственности на данное пространство уже подтверждён документально и не требует дополнительного оформления.

В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
— п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491

Пункт 2 Правил № 491 специально называет в составе общего имущества «лифтовые и иные шахты» и «колясочные», что подтверждает: пространство за лифтовой шахтой, даже если застройщик не оформил его как колясочную, тем не менее является общим имуществом по факту его расположения в составе лифтового узла.

Вывод: Пространство за лифтовой шахтой — общее долевое имущество всех собственников помещений в МКД в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491). Отдельной регистрации этого статуса не требуется: он возникает в силу закона с момента возникновения права собственности на первое помещение в доме.

Вправе ли общее собрание собственников узаконить использование пространства и какое большинство голосов требуется?

Да, ОСС вправе установить порядок пользования этим пространством. Однако необходимо различать два разных правовых режима, от которых зависит требуемое большинство голосов и пределы допустимого.

Ветка 1: Установление порядка пользования общим имуществом САМИМИ собственниками (простое большинство)

Если пространство используется собственниками помещений для хранения личных вещей (коляски, велосипеды) — это реализация правомочия пользования общим имуществом, принадлежащего каждому сособственнику в силу ст. 209, 247 ГК РФ. Специальной нормы о большинстве для «порядка пользования» в ЖК РФ нет, поэтому применяется общее правило ч. 1 ст. 46 ЖК РФ — решение принимается большинством голосов от числа участвующих в собрании при кворуме > 50% от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Решение ОСС о порядке пользования общим имуществом самими собственниками — это и есть «соглашение всех её участников» по смыслу ст. 247 ГК РФ, реализованное через механизм общего собрания, предусмотренный ЖК РФ.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Из системного толкования ст. 46 и ст. 44 ЖК РФ: для простого порядка пользования общим имуществом самими собственниками без передачи иным лицам достаточно простого большинства (> 50% голосов от числа принявших участие в собрании при кворуме > 50% от всех собственников).

Ветка 2: Передача в пользование ИНЫМ лицам или выдел долей (квалифицированное большинство 2/3)

Если ОСС принимает решение о передаче части общего имущества в пользование иным лицам (аренда, и т.п.) либо решение, затрагивающее реконструкцию или изменение назначения помещения, потребуется квалифицированное большинство.

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Пункт 3 ч. 2 ст. 44 относит к компетенции ОСС решения о пользовании общим имуществом иными лицами, и такие решения согласно ч. 1 ст. 46 принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников. Однако: когда речь идёт о пользовании общим имуществом самими собственниками, а не «иными лицами», данная норма не применяется — действует общий режим простого большинства.

Развилка: простое большинство (собственники для себя) vs 2/3 (иные лица)

Практический вывод для вашей ситуации: вы, жильцы дома, хотите использовать пространство для собственных нужд (коляски, велосипеды). Это — порядок пользования самими собственниками. Вам достаточно простого большинства голосов от числа участвующих в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) при кворуме > 50% (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Требование УК о «выделении долей» и «ограничении пространства» с последующей доп. платой выходит за рамки простого порядка пользования и по существу тяготеет к изменению характеристик общего имущества.

Вывод: Для узаконения хранения колясок/велосипедов самими жильцами достаточно решения ОСС, принятого простым большинством голосов от числа участников собрания (при кворуме > 50% от всех собственников). Квалифицированное большинство (2/3) потребовалось бы только при передаче пространства в пользование иным лицам (аренда, и т.п.).

Обязательно ли огораживать пространство и выделять доли пользования по этажам, как утверждает УК?

Утверждение УК о необходимости «ограничивать пространство» и «выделять доли использования для жителей этажа» не основано на законе. Более того, огораживание с установкой перегородок и закрепление за конкретными жильцами этажа может быть квалифицировано как незаконное присоединение части общего имущества — на это прямо указывает правовая позиция Верховного Суда РФ.

законности передачи в аренду собственнику квартиры части помещения (холла), относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, необходимо установить, имеет ли место присоединение к квартире такого имущества, что недопустимо без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник одного помещения обратился с требованием к собственнику другого помещения в том же многоквартирном доме, а также к товариществу собственников жилья (далее – ТСЖ) о возложении обязанности демонтировать незаконно установленную перегородку с металлической дверью и замком в холле и привести помещение холла в первоначальное состояние, не чинить препятствия в пользовании общим имуществом (холлом третьего этажа), признать недействительными и незаконными пункт 3 решения и пункт 3 протокола общего собрания товарищества собственников жилья (с включенными в протокол результатами голосования). Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований отказано. Отменяя судебные акты, принятые по делу, и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ). 24 Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 13.12.2023

Из данного разъяснения Верховного Суда следует: если огораживание и закрепление части общего имущества (например, холла) за конкретным собственником влечёт фактическое присоединение этой части к его владению с ограничением доступа других собственников — это недопустимо без согласия всех (100%) собственников помещений в МКД. Установка перегородок с дверями и замками на пространстве за лифтовой шахтой с закреплением «за жителями этажа» — это именно тот случай, который ВС РФ признаёт недопустимым без единогласия.

Кроме того, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ прямо запрещает собственнику осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество. Закрепление пространства за конкретным этажом с ограничением доступа — это фактически выдел доли, что прямо запрещено.

Таким образом, простой путь, который вы ищете, не только возможен, но и является единственно законным: решение ОСС об установлении порядка использования пространства без огораживания, без закрепления за конкретными жильцами этажа, с сохранением свободного доступа всех собственников. Это соответствует принципу общей долевой собственности и не требует ни 100% голосов, ни согласования перепланировки с органом местного самоуправления.

Вывод: Огораживать пространство и выделять доли по этажам не требуется, а в ряде случаев — прямо запрещено законом без согласия 100% собственников. Простой путь — решение ОСС о порядке использования без огораживания, с сохранением открытого доступа для всех собственников.

Вправе ли УК начислять дополнительную плату за использование пространства?

Нет. Управляющая организация не вправе самостоятельно устанавливать и начислять какую-либо дополнительную плату за использование общего имущества собственниками. Размер платы за содержание жилого помещения определяется исключительно общим собранием собственников.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. 8 1 .
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Из ч. 7 ст. 156 ЖК РФ следует, что размер платы за содержание жилого помещения определяется решением ОСС с учётом предложений УК — но именно ОСС, а не УК самостоятельно. Более того, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ устанавливают, что собственники несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле. Никакой «дополнительной платы за пользование общим имуществом» сверх установленной общим собранием платы за содержание ЖК РФ не предусматривает.

Требование УК о начислении дополнительной платы за «выделение долей использования» — это не что иное, как попытка ввести плату, не предусмотренную ни законом, ни решением ОСС, что является прямым нарушением жилищного законодательства. Собственники вправе в ответ на такое требование:

• отказать УК и указать на отсутствие у неё таких полномочий без решения ОСС;
• направить жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) на действия УК, нарушающие порядок определения платы;
• при продолжении незаконных начислений — обратиться в суд с требованием о перерасчёте.

Вывод: УК не вправе самовольно начислять дополнительную плату за использование общего имущества. Любое изменение платы возможно только через решение ОСС. Требование УК в вашем случае — незаконно.

Ограничения пожарной безопасности при размещении колясок и велосипедов

Запрещается хранение горючих материалов, отходов, упаковок и контейнеров на путях эвакуации. Запрещается хранение горючих товаров или негорючих товаров в горючей упаковке в помещениях, не имеющих открывающихся оконных проемов или систем дымоудаления с механическим приводом , за исключением случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности . (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.10.2022 № 1885) 105. Загрузочные устройства шахтных подъемников для бестарного транспортирования полуфабрикатов оборудуются заслонками, открывающимися только на период загрузки. 106. Руководитель организации обеспечивает на рынках розничной и мелкооптовой торговли, организованных в установленном порядке и расположенных на открытых площадках или в зданиях (сооружениях), соблюдение следующих требований пожарной безопасности: ширина прохода между торговыми рядами, ведущего к эвакуационным выходам, должна быть не менее 2 метров; через каждые 30 метров торгового ряда должны быть поперечные проходы шириной не менее 1,4 метра. 107. В рабочее время загрузка (выгрузка) товаров и тары должна осуществляться по путям, не связанным с эвакуационными выходами, предназначенными для покупателей. 108. Запрещается торговля товарами бытовой химии, лаками, красками и другими легковоспламеняющимися и горючими жидкостями, расфасованными в стеклянную тару емкостью более 1 литра каждая, а также пожароопасными товарами без этикеток с предупреждающей надписью "Огнеопасно".
— п. 104 Правил противопожарного режима, утв. ПП РФ № 1479

Ключевой вопрос: являются ли пути эвакуации затронутыми. Вы указываете, что пространство находится «за лифтовой шахтой», через него не проходят пути эвакуации, там только окно и батарея. Если это действительно так, и данное пространство не является частью лестничной клетки, коридора, холла или иного эвакуационного пути — прямой запрет п. 104 ПП РФ № 1479 не применяется, поскольку запрет касается именно «путей эвакуации».

Однако необходимо учитывать следующие требования пожарной безопасности:

• Хранимые вещи (коляски, велосипеды) не должны содержать горючих материалов в таком количестве и качестве, которое создаёт пожарную нагрузку, угрожающую безопасности жильцов.
• Доступ к окну (если оно является элементом дымоудаления или аварийного выхода) не должен быть заблокирован.
• Если пространство относится к лифтовому холлу, следует проверить, не классифицируется ли оно как часть эвакуационного пути согласно проектной документации дома. Этот вопрос лучше уточнить в проектной документации или у органов Госпожнадзора, однако по описанным вами признакам (нет пути эвакуации, за лифтовой шахтой, тупиковое пространство) запрет не должен распространяться.

В протоколе ОСС целесообразно прямо указать, что использование пространства допускается при условии соблюдения требований пожарной безопасности: хранение только негорючих или трудногорючих предметов (коляски, велосипеды), без загромождения проходов, без хранения ГСМ, легковоспламеняющихся жидкостей и т.п. Это снимет претензии надзорных органов в будущем.

Вывод: Прямой запрет п. 104 ПП РФ № 1479 распространяется только на пути эвакуации. Если пространство за лифтовой шахтой не относится к путям эвакуации (что подтверждается планировкой и проектной документацией), хранение колясок/велосипедов допустимо при соблюдении общих требований пожарной безопасности. Рекомендуется зафиксировать это условие в решении ОСС.

Что нужно учесть при подготовке решения общего собрания

С учётом вышеизложенного, при разработке решения ОСС рекомендуем включить следующие положения:

1. Повестка дня: «Об установлении порядка использования помещений общего пользования, расположенных за лифтовыми шахтами на этажах в подъездах № [номера], для временного хранения личных вещей собственников (коляски, велосипеды и иные негорючие предметы бытового назначения), без огораживания и без закрепления частей данных помещений за отдельными собственниками».

2. Кворум: согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ — > 50% от общего числа голосов всех собственников.

3. Голосование: решение принимается простым большинством (> 50%) от числа голосов участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

4. Содержание решения:

• Утвердить порядок использования пространств за лифтовыми шахтами для временного хранения колясок, велосипедов и иных негорючих бытовых предметов;
• Использование осуществляется безвозмездно (дополнительная плата не взимается);
• Пространство не огораживается, сохраняется свободный доступ всех собственников;
• Запрещается хранение горючих и легковоспламеняющихся материалов, захламление, блокирование проходов и окон;
• Контроль за соблюдением порядка возлагается на УК (или совет дома).

5. Оформление: протокол ОСС оформляется в соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр (действует с изменениями).

6. Направление: подлинники протокола и решений в течение 10 дней направляются в УК, а УК — в течение 5 дней в орган ГЖИ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

7. Защита решения от оспаривания:

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Несогласный собственник может обжаловать решение в районный суд в течение 6 месяцев со дня, когда узнал о нём. Суд может оставить решение в силе, если голосование истца не могло повлиять на результат, нарушения несущественны и нет убытков. Чтобы минимизировать риски оспаривания, строго соблюдайте процедуру: уведомление за 10 дней (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ), корректный подсчёт голосов, надлежащее оформление протокола.

Вывод: Процедурно — простое ОСС с кворумом > 50% и простым большинством. Содержательно — без огораживания, без закрепления за этажами, без дополнительной платы. Соблюдение процедуры минимизирует риск оспаривания.