Обязан ли жилец служебной квартиры платить за ремонт лифта, если счет выставлен управляющей компании

Обязан ли наниматель служебной квартиры платить за «ремонт лифта» — зависит от характера ремонта (капитальный или текущий)

Ключевая норма о структуре платы нанимателя установлена частью 1 ст. 154 ЖК РФ: плата нанимателя включает плату за наём, плату за содержание (в т.ч. за текущий ремонт общего имущества) и коммунальные услуги. При этом прямо указано: «капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счёт собственника жилищного фонда».

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 3) плату за коммунальные услуги. 1 1 . Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя: 1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156 1 настоящего Кодекса; 2) плату за коммунальные услуги. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 154 ЖК РФ

Для платы нанимателя взнос на капитальный ремонт законодательством вообще не предусмотрен — в отличие от собственника, в плату которого (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ) взнос на капремонт входит отдельным элементом:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. (Часть в редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами. (В редакции Федерального закона от 02.06.2016 № 175-ФЗ) 5.
— ч. 2 ст. 154 ЖК РФ (п. 2)

Оплата капитального ремонта является обязанностью собственника жилищного фонда (наймодателя), а не нанимателя. Для служебного жилья (специализированный жилищный фонд) применяются те же правила (ст. 65 ЖК РФ об обязанностях наймодателя — через ч. 5 ст. 100 ЖК РФ):

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения
— ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 182-ФЗ) 6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. 7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. 8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства . (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 19.10.2023 № 503-ФЗ)
— ч. 5 ст. 100 ЖК РФ

Вывод по этой ветке: если проведённый в доме ремонт лифтового оборудования является капитальным (замена лифта, замена узлов/механизмов/оборудования с истёкшим нормативным ресурсом — то есть ремонт, относящийся к перечню работ по капитальному ремонту, п. 2 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ — «замена лифтов…») — то за него вы как наниматель служебной квартиры платить не обязаны: расход несёт собственник жилищного фонда (наймодатель), а фонд капремонта формируется за счёт взносов собственников помещений.

пункт 2 части 1 статьи 166 изложить в следующей редакции: "2) замену лифтов, а также сопутствующий замене лифтов ремонт лифтовых шахт и помещений, в которых размещается лифтовое оборудование;". Статья 2 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2026 года. 2. Договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по техническому обслуживанию лифтов и лифтового оборудования в многоквартирном доме (при их наличии) должен быть заключен лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, или собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении таким многоквартирным домом со специализированной лифтовой организацией, предусмотренной частью 2 статьи 391 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение девяноста дней со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 3.
— п. 2 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ

Если же ремонт имел текущий характер (техническое обслуживание лифта, устранение неисправностей, поддержание работоспособности) — такие расходы входят в плату за содержание общего имущества, которую наниматель обязан вносить (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Здесь решающий факт — характер произведённых работ; для его определения нужно посмотреть акт выполненных работ и смету, приложенную к счёту УК.

Правомерность отдельной графы «ремонт лифта» в квитанции нанимателя

Лифт и лифтовое оборудование входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Бремя расходов на содержание общего имущества (к которому относится и текущий ремонт, и взнос на капремонт) несёт собственник помещения:

в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ) 4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, исполнительными органами субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Реализация указанных мероприятий осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 232-ФЗ, от 23.07.2025 № 232-ФЗ) Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1.
— ч. 1 ст. 39 ЖК РФ

Для нанимателя служебной квартиры размер платы за содержание жилого помещения устанавливается не произвольно, а органами местного самоуправления либо (для собственников, не выбравших способ управления) общим собранием собственников:

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (В редакции федеральных законов от 29.06.2012 № 96-ФЗ; от 21.07.2014 № 217-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. 5.
— ч. 3 ст. 156 ЖК РФ

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. 8 1 .
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Отсюда следует: управляющая компания не вправе самопроизвольно ввести в квитанцию нанимателя отдельную графу «ремонт лифта» на разовую сумму, не утверждённую ни решением общего собрания собственников (или органа МСУ при установлении платы для нанимателей), ни актом органа местного самоуправления. Текущие расходы на содержание лифта уже покрываются утверждённой платой за содержание жилого помещения, а капитальный ремонт лифта для нанимателя финансируется собственником жилищного фонда.

Вывод: включение разовой отдельной графы за ремонт лифта в квитанцию нанимателя без соответствующего правового основания (решение общего собрания / акт ОМСУ об установлении платы / отнесение работ к капремонту за счёт фонда) — неправомерно.

Порядок защиты: как действовать и что оспорить

Структура платы нанимателя исчерпывающе определена ст. 154 ЖК РФ и не допускает произвольного добавления плательщику-нанимателю отдельных граф. Кроме того, обязанность уплачивать взносы на капремонт закон возлагает только на собственников, у нанимателя она не возникает (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ):

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частями 5 1 и 5 2 статьи 170 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 20.12.2017 № 399-ФЗ, от 19.12.2023 № 601-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 169 ЖК РФ

Рекомендуемые действия нанимателя служебной квартиры при незаконном начислении:

1. Письменно запросить у управляющей компании правовое основание начисления графы: акт (решение) общего собрания собственников об установлении платы за содержание, акт органа местного самоуправления о размере платы для нанимателей, документ, отграничивающий работы как капитальные либо как текущие. Если ремонт капитальный и включён в региональную программу капремонта — оплата идёт из фонда капремонта (взносы собственников), а не через квитанцию нанимателя.
2. Обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (региональный орган государственного жилищного надзора) на неправомерное начисление платы.
3. При отказе УК либо ГЖИ устранить нарушение — обжаловать начисление в судебном порядке. Наниматель вправе оспорить незаконную графу и, при доказанности излишне уплаченных сумм, потребовать их возврата (перерасчёта). Отдельная новая графа не становится законным долгом только потому, что выставлена в квитанции; пени за неуплату незаконно начисленной суммы начисляться не должны.

Темпоральная оговорка: новый Федеральный закон от 29.12.2025 № 564-ФЗ, уточняющий порядок содержания и ремонта лифтов (ввод в ЖК РФ ст. 391), вступает в силу лишь с 1 сентября 2026 года — к уже проведённому ремонту он напрямую не применяется, но подтверждает, что «ремонт лифтового оборудования» в смысле замены узлов с истёкшим ресурсом выделен в отдельную категорию. До указанной даты действует прежний порядок: замена лифтов относится к капитальному ремонту из фонда (п. 2 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ), а расходы по нему несёт собственник жилищного фонда, а не наниматель.

Для защиты прав нанимателя актуально зафиксировать официальное требование (запрос) к УК и, при необходимости, жалобу в ГЖИ.

Сроки, последствия неуплаты и механизм судебной защиты

Срок исковой давности по требованиям управляющей организации к нанимателю составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ):

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Это означает: если УК обратится в суд за взысканием данной графы, вы вправе заявить о пропуске исковой давности по начислениям старше трёх лет.

Пени за просрочку начисляются только при просрочке законной платы (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ):

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
— ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Пени за просрочку уплаты незаконной (не утверждённой) суммы не должны начисляться — ответственность наступает лишь за несвоевременное внесение платы, установленной в предусмотренном законом порядке.

Судебный приказ и возражения: требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг рассматривается в приказном производстве (абз. 9 ст. 122 ГПК РФ):

заявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения, расходов на капитальный ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных услуг, а также услуг связи; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.03.2016 № 45-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) заявлено требование о взыскании задолженности по обязательным платежам и взносам с членов товарищества собственников недвижимости и потребительского кооператива. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.03.2016 № 45-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Статья 123. Подача заявления о вынесении судебного приказа 1. Заявление о вынесении судебного приказа подается в суд по общим правилам подсудности, установленным в настоящем Кодексе. 2. Заявление о вынесении судебного приказа оплачивается государственной пошлиной в размере, установленном федеральным законом о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Статья 124. Форма и содержание заявления о вынесении судебного приказа 1. Заявление о вынесении судебного приказа и прилагаемые к такому заявлению документы могут быть представлены в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ) 2. В заявлении о вынесении судебного приказа должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление;
— абз. 9 ст. 122 ГПК РФ, п. 2

Если УК подаст мировому судье заявление о вынесении судебного приказа — наниматель вправе в 10-дневный срок со дня получения копии приказа направить возражения относительно его исполнения, и судья обязан отменить приказ (ч. 1 ст. 129 ГПК РФ):

При поступлении в установленный срок возражений должника относительно исполнения судебного приказа судья отменяет судебный приказ. В определении об отмене судебного приказа судья разъясняет взыскателю, что заявленное им требование может быть предъявлено в порядке искового производства. Копии определения суда об отмене судебного приказа направляются сторонам не позднее трех дней после дня его вынесения. 2. Возражения должника, поступившие в суд по истечении установленного статьей 128 настоящего Кодекса срока, не рассматриваются судом и возвращаются лицу, которым они были поданы, за исключением случая, если это лицо обосновало невозможность представления возражений в установленный срок по независящим от него причинам, на что должно быть указано в определении об отмене судебного приказа. На это определение может быть подана частная жалоба по мотиву отсутствия уважительных причин представления должником возражений по истечении установленного срока. 3. В случае отмены судебного приказа о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей и удовлетворения требований взыскателя в порядке искового производства такие требования удовлетворяются за период, в течение которого алименты подлежали взысканию согласно судебному приказу. При этом за период, предшествующий подаче заявления о вынесении судебного приказа, алименты могут быть присуждены в соответствии с пунктом 2 статьи 107 Семейного кодекса Российской Федерации .
— ч. 1 ст. 129 ГПК РФ

После отмены судебного приказа спор может быть разрешён только в порядке искового производства. В исковом производстве наниматель вправе представить доказательства неправомерности начисления и заявить встречные требования (перерасчёт, возврат излишне уплаченного).

Вывод: срок исковой давности — 3 года; пени за просрочку законной платы — по 1/300 и 1/130 ставки ЦБ РФ (но к незаконному начислению не применяются); при взыскании через судебный приказ — возражения нанимателя влекут его автоматическую отмену.