Обязаны ли платить за содержание и ремонт в общежитии коридорного типа по договору соцнайма, если в договоре это не указано?

Обязана ли платить за содержание и текущий ремонт по договору социального найма (включая общежитие коридорного типа)

Закон прямо включает плату за содержание жилого помещения в обязательный состав платы нанимателя по договору социального найма — независимо от того, что об этом ничего не сказано в тексте договора:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда
— ч. 1 ст. 154 ЖК РФ

Для фактов клиента эта норма означает: обязательность платы за содержание и текущий ремонт общего имущества установлена ЗАКОНОМ (ст. 154 ЖК РФ), а не договором. Поэтому ссылка «в договоре соцнайма про содержание ничего не написано» не освобождает от этой обязанности — состав платы определён императивно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ.

Обязанность нанимателя вносить плату и способ её внесения в пользу управляющей организации прямо закреплены:

вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 4 1 . Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги наймодателю такого жилого помещения, если данным договором не предусмотрено внесение нанимателем платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
— ч. 4 ст. 155 ЖК РФ

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги
— ч. 3 ст. 67 ЖК РФ

Из ч. 4 ст. 155 ЖК РФ следует, что именно управляющая организация, обслуживающая многоквартирный дом, вправе получать с нанимателей плату за содержание жилого помещения. Ограничение — если установленный для нанимателя размер меньше размера по договору управления, оставшуюся часть доплачивает наймодатель (собственник), а не наниматель.

Статус здания как бывшего (или действующего) общежития коридорного типа не меняет обязанности платить за содержание, поскольку к таким общежитиям, перешедшим в ведение органов местного самоуправления, применяются именно нормы ЖК о договоре социального найма:

К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма
— ч. 1 ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

То обстоятельство, что у клиента уже оформлен именно ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, подтверждает применение этого режима. «Коридорный тип» влияет лишь на методику расчёта размера (площадь комнаты), но не отменяет обязанности вносить плату за содержание:

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления
— ч. 3 ст. 156 ЖК РФ

Размер платы за содержание для нанимателей муниципального жилья устанавливается органом местного самоуправления (а не произвольно управляющей компанией). Если УК выставляет плату сверх утверждённого ОМСУ размера для нанимателей — это основание оспорить начисление, но сам принцип оплаты содержания обязателен.

Вывод по вопросу: требование управляющей компании об оплате содержания и текущего ремонта общего имущества в общежитии коридорного типа при действующем договоре социального найма ЗАКОННО, даже если в договоре это не прописано, — обязанность установлена ст. 154, 155, 156, 67 ЖК РФ. Оспорить можно лишь не утверждённый органом местного самоуправления (завышенный против муниципального тарифа) размер платы или начисления, если они не из утверждённого ОМСУ тарифа.

Право управляющей компании требовать плату за капитальный ремонт с нанимателя

Отдельно от содержания и текущего ремонта стоит капитальный ремонт — его обязанность прямо возложена законом на собственника (наймодателя), а не на нанимателя:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда
— ч. 1 ст. 154 ЖК РФ

Абзацем последним. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счёт собственника жилищного фонда.

Эта же обязанность наймодателя продублирована в перечне обязанностей наймодателя по договору социального найма:

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения
— ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

Позиция Верховного Суда по распределению платежей также относит взносы на капитальный ремонт к исключительной обязанности собственника:

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения ( статьи 30 , 158 ЖК РФ и статья 210 ГК РФ). 30. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива ( часть 1 статьи 155 ЖК РФ). При этом следует иметь в виду, что, если иной срок не установлен, последним днем срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является десятое число месяца включительно ( статьи 190 - 192 ГК РФ). 31. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ( пункт 9 статьи 2 , часть 2 статьи 155 ЖК РФ). На потребителя услуг не может быть возложена обязанность по получению платежного документа только на бумажном носителе или только в электронном виде. 32.
— п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Важно: абзацы п. 29 Пленума ВС № 22 о взносах на капитальный ремонт сформулированы в споре и о членах семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ), но принцип универсален: взнос (плата) на капитальный ремонт — обязанность собственника. Наниматель по договору социального найма взносы на капитальный ремонт НЕ уплачивает — капитальный ремонт финансируется собственником жилищного фонда.

Вывод по вопросу: если в требовании управляющей компании заложена плата именно на КАПИТАЛЬНЫЙ ремонт (или взнос на капремонт), взимание её с нанимателя по договору социального найма НЕЗАКОННО — эта обязанность лежит на собственнике (муниципалитете) согласно ч. 1 ст. 154, ч. 2 ст. 65 ЖК РФ и разъяснению Пленума ВС. Наниматель обязан лишь за содержание + текущий ремонт общего имущества и за коммунальные услуги.

Сроки, последствия неуплаты (пени), и способы защиты

Срок. Плата за жилое помещение вносится ежемесячно до 10-го числа следующего месяца включительно (как следует из разъяснения Пленума № 22 в п. 30, по ранее действовавшей редакции до 15-го), либо в иной срок, установленный договором управления.

Ответственность за просрочку. За несвоевременную оплату наниматель несёт обязанность уплатить пени:

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
— ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Для клиента это означает: если оплату за содержание не вносить или не полностью вносить, УК вправе начислить пени в указанном порядке. Размер пеней не может быть увеличен договором — только по закону.

Порядок оспаривания. Поскольку размер платы за содержание для нанимателей муниципального жилья устанавливается органом местного самоуправления (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ), первое, что необходимо проверить клиенту — утверждён ли надлежащим актом ОМСУ тариф на содержание и соответствует ли ему требование УК. Если УК выставляет плату:

• без утверждённого ОМСУ тарифа (или выше его) — жалоба в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) и/или в прокуратуру;
• с включением платы за капремонт (незаконно для нанимателя) — требование перерасчёта, жалоба в ГЖИ, при отказе — иск в суд.

Переплата. Уже уплаченные нанимателем суммы за капремонт являются неосновательным обогащением УК (ст. 1102 ГК РФ) и подлежат возврату либо зачёту в счёт будущих платежей по содержанию. Возврат производится через письменное заявление в УК, а при отказе — в судебном порядке.

Порядок оспаривания судебного приказа (если УК обратится в суд). Если УК инициирует взыскание через судебный приказ, наниматель вправе в течение 10 дней с получения приказа подать возражение — судебный приказ отменяется (ст. 128–129 ГПК РФ). После отмены спор разрешается в порядке искового производства.

Вывод по вопросу: плата за содержание должна вноситься в срок (до 10-го числа), иначе начисляются пени; плата за капремонт с нанимателя незаконна; размер платы за содержание должен быть утверждён органом местного самоуправления — при превышении либо включении капремонта наниматель вправе оспорить начисление через ГЖИ или суд, а уже уплаченный капитальный ремонт — потребовать к возврату как неосновательное обогащение.

Порядок оспаривания, альтернативные способы защиты и возврат переплаты

Проверка законности начисления через ГЖИ. Орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) правомочен проверять соблюдение обязательных требований, включая правильность определения размера платы:

государственного жилищного надзора предметом надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, в том числе требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Таким образом, орган государственного жилищного надзора правомочен проверять соблюдение региональным оператором обязательных требований к предоставлению коммунальной услуги по обращению с ТКО, включая определение размера платы за такую услугу, а выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют указанным нормам материального права.
— п. 42 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023 (полномочия ГЖИ)

Это означает, что при сомнениях в законности начисленной УК платы (завышенный размер, включение капремонта) наниматель вправе обратиться в ГЖИ региона. ГЖИ проведёт проверку и при выявлении нарушений выдаст предписание УК об устранении. Это наиболее быстрый досудебный способ.

Возврат незаконно уплаченного капремонта. Если наниматель уже оплатил платёж, включавший капитальный ремонт, — это неосновательное обогащение УК:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Нанимателю необходимо направить в УК письменное заявление о перерасчёте и возврате излишне уплаченных сумм за капремонт (либо о зачёте в счёт будущих платежей по содержанию), сославшись на ч. 1 ст. 154 и ч. 2 ст. 65 ЖК РФ. При отказе — взыскание через суд как неосновательное обогащение.

Оспаривание через суд. Если УК обратится за взысканием через судебный приказ (мировой суд), наниматель вправе в течение 10 дней с момента получения копии приказа направить в суд возражение относительно его исполнения — судья обязан отменить судебный приказ (ст. 128–129 ГПК РФ). После отмены спор рассматривается в исковом порядке, где наниматель вправе доказывать незаконность включения капремонта и несоответствие размера платы тарифу ОМСУ.

Доказательства. Для защиты нанимателю следует запросить в органе местного самоуправления заверенную копию акта об установлении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей муниципального жилья (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ), а также получить от УК расшифровку начислений (какие именно услуги и в каком размере предъявлены). Сравнение этих двух документов покажет, законно ли начисление и есть ли в нём взнос на капремонт (который наниматель платить не обязан).

Вывод по вопросу: при незаконном начислении капремонта или завышении размера платы за содержание — обращение в ГЖИ, запрос тарифа в ОМСУ, письменное требование перерасчёта в УК; при отказе — судебное взыскание переплаты как неосновательного обогащения по ст. 1102 ГК РФ; при получении судебного приказа — немедленная подача возражения для его отмены (ст. 128–129 ГПК РФ).