- Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока; промывка участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе; очистка и промывка водонапорных баков; проверка и обеспечение работоспособности местных локальных очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов; промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.
— п. 18 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290 от 03.04.2013
Таким образом, замена аварийных стояков общего пользования — это не ваша личная инициатива, а прямая обязанность УК. Вы, как собственник, уже вносите плату за «содержание и ремонт общего имущества» (ст. 154 ЖК РФ), и УК обязана выполнять эти работы за счёт поступающих платежей. Вы не обязаны за свой счёт менять общее имущество.
Вывод: Стояки являются общим имуществом МКД. УК обязана заменить их за счёт средств, собранных по статье «содержание и ремонт». Ваше требование о замене — законно.
Кто будет нести ответственность за затопление нижерасположенной квартиры, если прорвёт аварийный стояк?
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.
— ч. 1 ст. 1064 ГК РФ
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет , что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 2
Ключевой момент установлен позицией Верховного Суда РФ: внутридомовая система отопления (стояки) — это общее имущество, обязанность содержания которого возложена на управляющую организацию, и именно УК несёт ответственность за прорыв такого стояка.
внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, включается в состав общего имущества, обязанность содержания которого в соответствии с ч. 23 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией возложена на управляющую организацию, которая несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и 51 качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 4/2019 от 25.12.2019, п. 15 (Определение № 65-КГ19-3)
Эта правовая позиция прямо указывает: если прорыв происходит на общем имуществе (стояке), ответственность за причинённый ущерб (залив соседской квартиры) несёт УК, а не собственник квартиры, в которой находится проходящий транзитом стояк. По делу, рассмотренному ВС РФ, суд признал: «в результате ненадлежащего выполнения управляющей организацией возложенных на нее обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома произошел прорыв стояка отопления, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, имуществу истца причинен ущерб, обязанность по возмещению которого должна быть возложена на общество (управляющую организацию)».
Презумпция вины по ст. 1064 ГК РФ означает, что именно УК должна будет доказать отсутствие своей вины, если произойдёт прорыв. Вам, как собственнику, достаточно будет представить доказательства: (а) аварийного состояния стояка, (б) неоднократных обращений к УК с требованием заменить трубы, (в) бездействия УК.
Вывод: Ответственность за вред от прорыва общего стояка лежит на УК, а не на вас. Ваше «заявление о снятии с себя ответственности» юридической силы иметь не будет, поскольку закон и так возлагает ответственность на УК. Главное — документально зафиксировать, что вы многократно требовали замены, а УК бездействовала.
Обязана ли УК оплатить ремонт потолка в квартире соседки после замены стояка?
По общему правилу (ст. 1064 ГК РФ), вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, его причинившим. Замена стояка — это работы по устранению неисправности общего имущества, проводимые силами УК. Если при проведении этих работ вскрывается часть перекрытия/потолка соседки, это является ущербом, причинённым в ходе ремонта общего имущества.
УК, как организация, обслуживающая общее имущество и проводящая его ремонт, несёт ответственность за последствия таких работ — в том числе за восстановление отделки (потолка) после замены стояка. Это вытекает из её обязанности по надлежащему содержанию общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ — управление должно обеспечивать «благоприятные и безопасные условия проживания граждан»). Никакой нормы, возлагающей эту обязанность на вас, в законе нет.
Обещание УК соседке, что «вы сделаете ремонт ей потолка» — неправомерно и не основано на законе. УК пытается переложить на вас свою обязанность.
Вывод: Ремонт потолка после замены аварийного общего стояка — обязанность УК как организации, выполняющей работы по содержанию общего имущества. Вы не обязаны за свой счёт восстанавливать отделку соседки.
Как заставить УК заменить стояки, если они бездействуют, а соседка снизу не пускает?
Жалоба в ГЖИ. Согласно ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) осуществляет контроль за соблюдением требований к использованию и содержанию общего имущества, а также требований к деятельности управляющих организаций. ГЖИ вправе выдать предписание УК об устранении нарушений и оштрафовать её по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
- Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
— ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ
Вы подаёте жалобу в ГЖИ вашего субъекта РФ (через ГИС ЖКХ или письменно), прилагая копии ваших заявлений в УК с входящими номерами и описание аварийного состояния стояка. ГЖИ проведёт проверку и выдаст предписание, которое обязательно к исполнению.
Иск в суд. Если ГЖИ не помогает, вы можете обратиться в районный суд с иском к УК о понуждении к исполнению обязанности (ст. 12 ГК РФ — «присуждение к исполнению обязанности в натуре»). В иске вы требуете: (а) обязать УК заменить аварийные стояки, (б) установить срок исполнения, (в) взыскать неустойку за каждый день просрочки (по Закону о защите прав потребителей).
Проблема с соседкой снизу, которая не пускает. Это вопрос, который УК обязана решать самостоятельно. Согласно ч. 23 ст. 161 ЖК РФ, именно УК несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества. Если соседка препятствует доступу к стояку, УК должна либо договориться с ней (в том числе обсудив, кто восстановит потолок), либо — в крайнем случае — обратиться в суд с иском к соседке об обязании обеспечить доступ к общему имуществу. Это не ваша проблема, а проблема УК.
Что касается вашего заявления «о снятии ответственности». Такого документа как самостоятельный акт законодательство не предусматривает. Вместо этого вам нужно составить и направить в УК требование (последнее предупреждение), в котором:
- описать аварийное состояние стояка;
- указать все предыдущие обращения (с датами и входящими номерами);
- потребовать немедленной замены стояка (установить разумный срок — например, 10 дней);
- предупредить, что в случае прорыва стояка и затопления соседской квартиры вы будете ссылаться на это требование как на доказательство вины УК;
- указать, что в случае бездействия вы обратитесь в ГЖИ и в суд.
Это заявление и будет вашим главным доказательством в возможном споре.
Вывод: Главные механизмы — жалоба в ГЖИ и иск в суд к УК о понуждении. Проблему с соседкой обязана решать УК, а не вы. Ваше заявление с фиксацией аварийного состояния и бездействия УК — это ключевое доказательство вашей добросовестности и вины УК.
