Может ли застройщик безвозмездно передать наружные инженерные сети в общедолевую собственность жильцов, если УК не принимает их на обслуживание

Входят ли внешние инженерные сети (очистные сооружения, водозаборный узел, КНС) в состав общего имущества МКД?

Внешние инженерные сети, расположенные за пределами земельного участка многоквартирного дома, не входят в состав общего имущества собственников помещений. Состав общего имущества МКД определён императивно и ограничен самим домом и земельным участком, на котором он расположен.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для фактов вопроса это означает: водозаборный узел, очистные сооружения и канализационная насосная станция застройщика — это объекты за пределами многоквартирного дома и его земельного участка, поэтому они не являются «общим имуществом в многоквартирном доме» по смыслу ст. 36 ЖК РФ. Граница владения дома подтверждается подзаконным актом:

имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.09.2024 № 1256)
— п. 8 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491)

Из п. 8 Правил № 491 следует, что граница эксплуатационной ответственности по внутридомовым сетям проходит по внешней границе стены многоквартирного дома. Всё, что находится дальше этой стены (наружные сети, узлы, сооружения), к общему имуществу дома не относится. То же подтверждает практика ВС РФ по аналогичному делу — участок сети за внешней стеной дома не является общим имуществом:

Застройщик, осуществлявший строительство многоквартирного дома, спроектировал и построил участок тепловой сети от внешней стены дома до тепловой камеры, находившейся в сетях ресурсоснабжающей организации. После создания теплопровода ресурсоснабжающая организация и застройщик подписали акт об установлении границ балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности, установив разграничение сетей по фланцевому соединению тепловой камеры. Перед сдачей дома в эксплуатацию ресурсоснабжающая организация и управляющая компания многоквартирным домом (исполнитель коммунальных услуг) подписали акт об установлении границ балансовой принадлежности, аналогичный по содержанию акту, подписанному застройщиком. 75 Ресурсоснабжающая организация обратилась в арбитражный суд с иском к управляющей компании о взыскании возмещения потерь тепловой энергии в теплопроводе. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования удовлетворены. Суды сочли управляющую компанию обязанной оплатить потери тепловой энергии в теплопроводе, поскольку он создавался для нужд многоквартирного дома, передан ей в эксплуатацию, не являлся бесхозяйным. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
— п. 8~1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016

Вывод по подвопросу: внешние сети застройщика не являются и не могут стать «по умолчанию» общей долевой собственностью жильцов: ни ст. 36 ЖК РФ, ни ст. 290 ГК РФ, ни Правила № 491 не включают их в состав общего имущества МКД (они не расположены в границах земельного участка дома). Именно поэтому отказ УК и жильцов принимать эти сети «в эксплуатацию и на обслуживание» по своей сути правомерен: договор управления МКД (ст. 161 ЖК РФ) возлагает на УК заботу только об общем имуществе этого дома, а не о посторонних внешних объектах.

Может ли застройщик безвозмездно передать внешние сети в общедолевую собственность жильцов через общее собрание?

Не может. Право общей долевой собственности на общее имущество МКД возникает в силу закона, неразрывно со правом собственности на помещение, и его состав не может быть расширен договором или решением собрания за счёт посторонних объектов.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— ст. 290 ГК РФ, п. 1

Из п. 2 ст. 290 ГК РФ прямо следует, что доля в общем имуществе неотчуждаема отдельно от права на помещение, а состав общего имущества определён законом. Общее собрание собственников (ст. 44 ЖК РФ) вправе решать вопросы владения, пользования и распоряжения только объектами общего имущества, уже принадлежащими собственникам; принять в общую долевую собственность внешние объекты застройщика собрание не может — так как их попросту нет в составе общего имущества, а свободно «дописывать» в него посторонние объекты закон не позволяет.

Состав общего имущества подтверждается и подпунктом «ж» п. 2 Правил № 491, который допускает включение «иных объектов, предназначенных для обслуживания МКД», только если они расположены в границах земельного участка МКД:

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
— подп. «ж» п. 2 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491)

Для фактов вопроса: очистные сооружения, водозаборный узел и КНС застройщика не расположены в границах земельного участка МКД (это наружные сети, принадлежащие застройщику на его собственной земле), поэтому даже «обслуживающие дом» объекты не могут быть отнесены к общему имуществу. Следовательно, сам по себе безвозмездный «дар» этих сетей в общедолевую собственность жильцов законодательством не предусмотрен и через решение общего собрания не проходит.

Развилка (важная): если какая-то из этих сетей (например, КНС) территориально окажется в границах земельного участка МКД, переданного в общую долевую собственность жильцов, то подп. «ж» п. 2 Правил № 491 и п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ отнесут её к общему имуществу — и тогда она уже принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности автоматически, и какая-либо «передача» от застройщика не требуется (она уже перешла вместе с участком). Ключевой юридически значимый факт — расположение каждой сети относительно границ земельного участка МКД.

Вывод по подвопросу: безвозмездная передача внешних сетей застройщика в общедолевую собственность жильцов через общее собрание юридически невозможна: состав общего имущества МКД закрыт и формируется в силу закона (ст. 36 ЖК, ст. 290 ГК, п. 2 Правил № 491), а посторонние внешние объекты в него включить нельзя. Исключение — если сеть фактически находится в границах земельного участка МКД: тогда она и так входит в общее имущество.

Каков законный порядок передачи внешних сетей и кто несёт бремя содержания до передачи?

Законный и рабочий путь — передача внешних сетей не жильцам, а в муниципальную собственность либо ресурсоснабжающей (гарантирующей) организации в порядке ФЗ № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении». Это прямо предусмотрено для сетей водоснабжения и водоотведения, к которым относятся очистные сооружения, водозаборный узел и КНС.

Организации, осуществляющие горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, не вправе прекращать эксплуатацию централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения или отдельных объектов таких систем, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом
— ч. 4 ст. 8 ФЗ № 416-ФЗ

Из ч. 1 ст. 8 ФЗ № 416-ФЗ следует, что эксплуатировать централизованные системы водоснабжения/водоотведения могут только специализированные организации (РСО), а не управляющие компании по договору управления МКД. Физические/юридические лица — собственники таких систем обязаны заключить договор о их эксплуатации с такой организацией. Управляющая компания не является и не может быть эксплуатантом очистных сооружений и КНС в силу отраслевого закона.

В случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией либо организацией, которая осуществляет горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение и водопроводные и (или) канализационные сети которой непосредственно присоединены к указанным бесхозяйным объектам (в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения или в случае, если гарантирующая организация не определена в соответствии со статьей 12 настоящего Федерального закона), со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности или до принятия их во владение, пользование и распоряжение оставившим такие объекты собственником
— ч. 5 ст. 8 ФЗ № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»

Норма ч. 5 ст. 8 ФЗ № 416-ФЗ показывает: если сети остаются необслуженными, они могут быть квалифицированы как бесхозяйные, и их эксплуатацию обязана взять на себя гарантирующая организация (ст. 12 ФЗ № 416-ФЗ) через орган местного самоуправления. Иными словами, застройщику выгоднее и юридически корректнее передать сети в муниципальную собственность (администрации) или гарантирующей организации, чем бросить их — иначе они будут признаны бесхозяйными, а обязанность эксплуатации перейдёт на гарантирующую организацию. Такой порядок соответствует общему механизму долевого строительства, где объекты инженерной инфраструктуры безвозмездно передаются в государственную/муниципальную собственность после ввода в эксплуатацию.

До момента передачи внешние сети, принадлежащие застройщику, лежат на его собственном балансе: бремя их содержания несёт собственник.

Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Из ст. 210 ГК РФ следует, что до передачи сетей муниципалитету/РСО застройщик как собственник несёт расходы на их содержание и эксплуатацию, поскольку жильцы и УК такой обязанности (в силу ст. 36 ЖК и ст. 290 ГК) не имеют и нести не могут.

Вывод по подвопросу: правильный путь — не «передать сети жильцам», а безвозмездно передать их в муниципальную собственность (администрации) либо в собственность/эксплуатацию ресурсоснабжающей или гарантирующей организации по ФЗ № 416-ФЗ (ст. 8, 12). До такой передачи бремя содержания сетей несёт застройщик как собственник (ст. 210 ГК РФ). Если сети останутся необслуженными, они могут быть признаны бесхозяйными, и их эксплуатацию возьмёт на себя гарантирующая организация — что для застройщика означает потерю контроля над объектами без выгоды.

Какие документы определяют статус сетей и границ общего имущества?

Значимыми документами для разграничения являются: проектная документация, сведения государственного кадастрового учёта о границах земельного участка МКД, акты разграничения эксплуатационной ответственности.

земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», п. 1

Из ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ следует: земельный участок МКД становится общей долевой собственностью жильцов только после проведения государственного кадастрового учёта и образования участка. Если участок под МКД не образован (что типично в новостройках), внешние сети тем более не находятся на «общем» участке жильцов — они расположены на земле застройщика, который остаётся их собственником.

параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно- технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (чч. 1 и 2 ст. 36). Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р, включает СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пп. 10.4, 10.5). 51 Из приведенных норм следует, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016

Норма п. 13 Обзора ВС 4/2016 о проектной документации важна: именно из неё следует, какие системы инженерно-технического обеспечения запроектированы для жилого комплекса и где проходит граница между внутридомовой системой (общее имущество МКД) и внешней инфраструктурой (собственность застройщика). Проектная документация и технические условия подключения определяют пределы ответственности сторон.

в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. В соответствии с п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе уборку и санитарно- гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подп. «г» и «ж»). Пунктами 16 и 17 Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
— п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022

Обзор ВС 4/2021 п. 8 закрепляет, что земельный участок признаётся общим имуществом только тогда, когда его границы определены на основании данных государственного кадастрового учёта. Пока участок не поставлен на кадастровый учёт, внешние инженерные объекты застройщика, расположенные за пределами любого поставленного на учёт земельного участка МКД, не могут рассматриваться как общее имущество.

Вывод по подвопросу: ключевые документы, определяющие статус сетей: (1) проектная документация жилого комплекса — фиксирует, какие сети являются внутридомовыми, а какие — внешними; (2) технические условия подключения и акты разграничения с ресурсоснабжающими организациями; (3) данные государственного кадастрового учёта земельного участка под МКД (ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ) — именно граница этого участка очерчивает пределы общего имущества. Пока участок не поставлен на кадастровый учёт, спорные сети находятся за его пределами на земле застройщика и в общее имущество не входят.