- Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ
Договор найма на 6 месяцев — краткосрочный наём, для которого правила гл. 35 ГК применяются в усечённом объёме:
- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
— п. 1 ст. 683 ГК РФ
Разъяснение: краткосрочный наём (до года) менее зарегулирован — к нему не применяются статьи о продлении, о преимущественном праве и ряд других ограничений. Платёжное условие (единовременная предоплата за весь срок) — вопрос свободы сторон.
Форма договора — только письменная, госрегистрация для срока 6 месяцев не нужна (нужна лишь для договора на срок не менее года):
- Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
— п. 1 ст. 674 ГК РФ
Вывод: условие о предоплате за 6 месяцев законно и действительно. Договор найма на полгода должен быть в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК), не требует госрегистрации и не содержит в законе запрета на единовременную предоплату.
Действительно ли условие о невозможности досрочного расторжения наймодателем и штраф за это
Условие, что наймодатель «не может расторгнуть договор раньше срока» и платит штраф, законно и в основном достижимо, но с двумя важными оговорками.
Во-первых, закон в принципе запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства без оснований:
- Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ
Разъяснение: запрет одностороннего отказа действует по умолчанию — наймодатель и так не вправе расторгнуть договор «просто потому что захотел». Условие в договоре лишь дополнительно фиксирует это и добавляет штрафную санкцию. Штраф за нарушение — законная неустойка (ст. 330 ГК), которую вы вправе взыскать с наймодателя при его неисполнении:
- Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ
Во-вторых, важная оговорка: условие «не может расторгнуть» не может отменить императивные законные основания расторжения по ст. 687 ГК. Наймодатель по-прежнему вправе расторгнуть договор только через суд и только при наличии законных оснований (невнесение платы, разрушение/порча жилья), а также при непригодности помещения (п. 3 ст. 687). Штрафное условие не лишает его этого права, но: (а) без законного основания суд не расторгнет договор, (б) при виновном досрочном прекращении вы сможете взыскать штраф (неустойка) и убытки.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ
Разъяснение по ст. 687 п. 2: перечень оснований для расторжения по требованию наймодателя — исчерпывающий и через суд. Поскольку вы заплатили за все 6 месяцев вперёд, основание «невнесение платы» наймодатель использовать не сможет. Значит, досрочно выселить вас он практически не сможет без вашего грубого нарушения (разрушение/порча жилья).
- Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ
Вывод: условие о невозможности досрочного расторжения наймодателем и штрафе за это — законно и исполнимо. Оно не отменяет законных судебных оснований (порча жилья и др.) и не мешает суду расторгнуть договор по ним, но при виновном нарушении наймодатель обязан заплатить вам штраф и возместить убытки. Самостоятельно, без суда, выселить вас наймодатель не вправе.
Риск: вы захотите съехать раньше срока — что с предоплатой и штрафом
Главный практический риск предоплаты за полгода — на вашей стороне, а не на стороне хозяина. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 3 месяца:
- Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ
Разъяснение: право нанимателя расторгнуть договор в любое время (с предупреждением за 3 месяца) — императивное и его нельзя исключить договором. Но если вы съезжаете раньше срока, наниматель уже получил плату за весь период. Вопрос — вернут ли вам деньги за неиспользованные месяцы. Это решает договор и ст. 1102 ГК (неосновательное обогащение):
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Разъяснение: если вы выехали и не пользовались помещением оставшиеся месяцы, наймодатель в общем случае обязан вернуть уплаченную за неиспользованный период сумму как неосновательное обогащение — если в договоре прямо не предусмотрено, что предоплата за неиспользованный период удерживается/не возвращается (или что она идёт в счёт неустойки за досрочный выезд). Такое удерживающее условие суд может признать законным, но оно должно быть явным, а его размер — соразмерным. Если в вашем «обычном» договоре такого условия нет — при досрочном выезде вы вправе требовать возврата остатка.
Вывод: если вы захотите съехать раньше 6 месяцев, вы вправе расторгнуть договор с предупреждением за 3 месяца (ст. 687 п. 1). Деньги за неиспользованный период подлежат возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102), если только в договоре прямо не оговорено удержание предоплаты при досрочном выезде. Прежде чем платить вперёд за весь срок, проверьте в своём договоре именно это условие — в «обычном» самосоставленном договоре оно чаще всего либо отсутствует (тогда вам выгодно), либо сформулировано в пользу хозяина (тогда теряете предоплату при досрочном выезде).
Статус страхового депозита и риски смены собственника квартиры
Страховой депозит — это обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК), и его правовая судьба прямо регулируется законом:
- Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 381.1 ГК РФ, п. 1
Разъяснение: депозит обеспечивает ваши обязательства (сохранность имущества, оплату и т.п.). По общему правилу, при прекращении обеспеченного обязательства (окончании срока найма) и отсутствии удержаний обеспечительный платёж подлежит возврату вам, если иное не предусмотрено договором. Если договор составлен без юриста и не содержит конкретных оснований удержания из депозита, — наймодатель может удерживать из него только реальные убытки (реальный ущерб за порчу имущества), но не списывать произвольно. В договоре стоит чётко перечислить, что засчитывается в счёт депозита (порча имущества, недоплата коммунальных услуг) и срок его возврата.
Риск продажи квартиры хозяином в течение срока вашего найма — защищён ст. 675 ГК:
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3.
— ст. 675 ГК РФ, п. 2
Разъяснение: даже если хозяин продаст квартиру в течение ваших 6 месяцев, договор найма сохраняет силу, а новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Вас не могут выселить из-за смены собственника. Это дополнительно снижает риск предоплаты.
Вывод: страховой депозит — обеспечительный платёж, который по окончании срока подлежит возврату (ст. 381.1 ГК), за вычетом только согласованных удержаний. Продажа квартиры хозяином не прекращает ваш договор найма (ст. 675 ГК) — новый собственник обязан соблюдать его условия. Оба параметра работают в вашу пользу и смягчают риск единовременной предоплаты.
Доказательства, альтернативы и механизм принудительного взыскания штрафа
Доказательства. Поскольку договор заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК, > 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
— п. 1 ст. 674 ГК РФ), факт внесения предоплаты и согласованных условий доказывается текстом договора и расчётными документами. Платите предоплату только безналичным переводом либо под расписку наймодателя о получении всей суммы за 6 месяцев и депозита — это фиксирует факт и сумму платежа, объём вашего обязательства и упрощает взыскание возврата/штрафа. Из ст. 682 п. 3 (> 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
— п. 3 ст. 682 ГК РФ) следует, что сроки и порядок внесения платы — договорные условия, которые вы фиксируете письменно.
Альтернативы. Самая безопасная форма при найме у частного лица — помесячная оплата с первым/последним месяцем либо предоплата меньшего срока, которую предлагает договор найма (ст. 683 ГК не обязывает платить весь срок вперёд — это лишь согласованное вами условие, > 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
— п. 3 ст. 682 ГК РФ). Если хозяин настаивает на полной предоплате, лучшая защита — именно ваши договорные условия: запрет досрочного расторжения со штрафом (> 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ, > 1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ) и фиксация возврата неиспользованной предоплаты и депозита при досрочном выезде (ст. 1102, > 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
Исполнение. Если наймодатель отказывается платить штраф/возвращать остаток предоплаты или депозит, вы взыскиваете это в судебном порядке — по ст. 393 ГК убытки и по ст. 330 ГК неустойку (штраф) (> 1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ, > 1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ), а по ст. 1102 ГК неосновательное обогащение (> 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Дело по договору найма между гражданами рассматривает районный суд (подсудность по месту жительства ответчика). Самоуправно, без суда, наймодатель не вправе вас выселить — досрочное расторжение возможно только через суд (п. 2 ст. 687 ГК, > 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Вывод: фиксируйте предоплату и депозит распиской или переводом; при споре о штрафе, возврате предоплаты или депозита — иск в районный суд о взыскании неустойки/убытков/неосновательного обогащения. Наймодатель не может выселить вас досрочно иначе как по решению суда.
Действия при попытке выселения без суда и альтернативы предоплате
Что делать, если наймодатель требует освободить квартиру до истечения срока. Наймодатель вообще не вправе выселить вас без суда. Если он самостоятельно пытается выставить вас из квартиры (меняет замки, отключает коммуникации, вывозит вещи) — это самоуправство, административное правонарушение:
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ
Разъяснение: ст. 19.1 КоАП квалифицирует самовольное выселение как самоуправство, даже если оно не причинило существенного вреда. Наймодатель не может ссылаться на «своё право собственника» для самовольного выселения — законный порядок расторжения договора найма исключительно судебный (п. 2 ст. 687 ГК — > 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ). Более того, ЖК РФ прямо предусматривает, что выселение производится на основании решения суда:
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ст. 35 ЖК РФ, п. 1
Разъяснение: ст. 35 ЖК РФ закрепляет общий принцип: даже если право пользования прекращено, гражданин выселяется только по решению суда. Пока действует ваш договор найма, ваше право пользования не прекращено — и оснований для выселения нет. При попытке выселить вас самовольно вызывайте полицию (ст. 19.1 КоАП — самоуправство), а затем подавайте иск в суд о взыскании штрафа/убытков.
Альтернативы полной предоплате. Закон не обязывает вносить плату вперёд за весь срок. Стороны свободны в определении условий договора:
- Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ
Разъяснение: ст. 421 ГК даёт вам право предлагать встречные условия. Вместо предоплаты за 6 месяцев можно предложить: (1) помесячную оплату; (2) предоплату за первый и последний месяц с помесячным внесением остального; (3) частичную предоплату (например, за 2-3 месяца) с последующей помесячной оплатой. Все эти варианты законны. Но если хозяин настаивает на полной предоплате, ваша страховка — именно включённые вами в договор условия: запрет досрочного расторжения со штрафом и фиксация порядка возврата остатка при досрочном выезде.
Вывод: наймодатель не может выселить вас без суда (ст. 35 ЖК). Самовольные действия — самоуправство по ст. 19.1 КоАП, вызывайте полицию. Предоплата за весь срок — не обязанность, а результат переговоров; вы вправе предложить помесячную оплату или иной график (ст. 421 ГК). При принятии полной предоплаты ваши договорные условия о штрафе за расторжение наймодателем — ключевая защита.
