Обязаны ли жильцы оплачивать или самостоятельно выполнять шпаклевку балконной плиты со стороны улицы по поручению председателя дома?

Это означает, что нижняя часть балконной плиты, даже расположенная со стороны улицы именно у вашей квартиры, не является вашим индивидуальным имуществом — она обслуживает весь дом и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Право собственности на общее имущество закреплено и в ст. 36 ЖК РФ, где к нему отнесены «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома».

Расходы на содержание и ремонт общего имущества распределяются между всеми собственниками пропорционально их долям, а не возлагаются на одного собственника:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ) 4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, исполнительными органами субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Реализация указанных мероприятий осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 232-ФЗ, от 23.07.2025 № 232-ФЗ) Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1.
   — ч. 1 ст. 39 ЖК РФ

Бремя содержания общего имущества несёт каждый собственник соразмерно своей доле — то есть ремонт балконной плиты должен финансироваться всеми собственниками дома в составе платы за содержание жилого помещения (или взносов на капремонт), а не только вами лично.

Вывод: балконная плита — общее имущество МКД. Зашпаклёвка (восстановление отделки) её нижней части — это содержание/ремонт общего имущества, расходы на который распределяются по долям между всеми собственниками и покрываются уже уплачиваемой платой за содержание жилого помещения. Единолично возложить эти расходы на одного собственника нельзя.

Зашпаклёвка балконной плиты — это либо текущий ремонт в составе содержания дома, либо (при значительном восстановлении фасада) капитальный ремонт; в обоих случаях требуется решение общего собрания либо выполнение работ за счёт платы за содержание/фонда капремонта

Работы по восстановлению отделки фасада (в том числе балконных плит) прямо включены в минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.); выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
   — п. 9 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013

То есть небольшие восстановительные работы по отделке фасада и элементов балконов относятся к текущему содержанию дома и должны выполняться за счёт платы за содержание жилого помещения — того, что вы и так уже платите. Если же повреждения значительны и речь идёт о ремонте фасада в целом, такие работы являются капитальным ремонтом:

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 434-ФЗ) 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада;
   — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ

«Ремонт фасада» — капитальный ремонт, который финансируется из фонда капитального ремонта (ст. 166 ЖК РФ), а именно из взносов на капремонт, которые вы уже уплачиваете. Отдельной «зашпаклёвки за свой счёт» закон не предусматривает ни в каком случае.

В силу п. 2 ст. 158 ЖК РФ расходы на капитальный ремонт финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта, а плата собственника за содержание жилья уже включает и текущий ремонт, и взнос на капремонт:

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт;
   — ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Вывод: вопрос о том, является ли конкретная зашпаклёвка текущим или капитальным ремонтом, зависит от объёма (косметическое восстановление отделки — текущий ремонт за счёт платы за содержание; значительное восстановление фасада — капитальный ремонт за счёт фонда капремонта). Но в любом случае это ремонт общего имущества: он уже финансируется через плату за содержание жилого помещения и/или взносы на капремонт. Требование оплатить или выполнить эти работы отдельно и дополнительно — без законного основания.

Председатель совета дома не вправе единолично возлагать на собственника обязанность оплатить или выполнить ремонт общего имущества — решения о ремонте принимает только общее собрание собственников

Решение о капитальном ремонте общего имущества отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений:

1. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Даже решение о текущем ремонте общего имущества совет МКД вправе принимать только в случае, если такое полномочие ему передано решением общего собрания (ст. 161.1 ЖК РФ «осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества … в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений»):

1. осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4 2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. 7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. 8. Председатель совета многоквартирного дома: 1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса; 2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
   — п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

У председателя совета МКД в перечне полномочий (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ) нет права единолично поручать собственникам выполнение или оплату ремонтных работ — его функции сводятся к руководству советом, переговорам по договору управления и подотчётности общему собранию. Аналогично председатель правления ТСЖ (ст. 149 ЖК РФ) действует через правление и общее собрание членов ТСЖ, а не единолично.

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ) — но таковое должно иметься. Продемонстрированный председателем акт осмотра фасада сам по себе не порождает обязанность оплатить работы: он фиксирует техническое состояние общего имущества, но решение о ремонте и его финансировании принимает общее собрание (или совет — только при делегированном общим собранием полномочии).

Вывод: вы вправе отказаться от поручения председателя выполнить или оплатить зашпаклёвку балконной плиты, если отсутствует решение общего собрания собственников (о проведении ремонта и источниках финансирования) или не установлены такие работы в составе платы за содержание жилого помещения. Акт осмотра фасада без решения общего собрания не создаёт у вас обязанности. Если же работы являются текущими и уже предусмотрены перечнем по содержанию дома за счёт платы за содержание — их должен выполнять уполномоченный управляющий/подрядчик за собранные со всех собственников средства, а не собственник отдельной квартиры за свой счёт.

Как действовать при отказе: процедура, сроки, доказательства и риски

Сроки и порядок. Желательно в разумный срок (несколько дней после получения устного поручения) направить председателю письменное возражение/запрос: попросить представить решение общего собрания о проведении и финансировании работ, а также обоснование, из каких средств (плата за содержание / фонд капремонта) они покрываются. Акт осмотра фасада, который вам показали, обязанности не порождает — попросите показать протокол общего собрания и установленный в договоре управления/платежке перечень работ по содержанию. Если ремонта требует техническое состояние общего имущества, обязанность его проведения лежит на управляющей организации/подрядчике за счёт средств, собранных со всех собственников (пп. «з» п. 11 Правил № 491 — содержание включает текущий и капитальный ремонт общего имущества).

Доказательства вашей правоты. Для защиты соберите: (1) платёжные документы о том, что вы вносите плату за содержание жилого помещения и взнос на капитальный ремонт (ч. 1, 3 ст. 158 ЖК РФ); (2) протокол общего собрания (или его отсутствие), подтверждающий, что данный ремонт и его финансирование решением собрания не утверждались; (3) если председатель требует оплату — его письменное требование/смету, чтобы при необходимости оспорить. Ст. 46 ЖК РФ: только решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для собственников — без него требование председателя юридической силы не имеет.

При принудительном взыскании/давлении — куда обращаться. Если председатель или управляющая организация настаивают на оплате без решения общего собрания либо включают эти работы в счёт сверх утверждённой платы — вы вправе подать жалобу в государственную жилищную инспекцию (орган жилищного надзора) и прокуратуру о неправомерных действиях, а также отказаться от неосновательного платежа. Если работы вам всё же навязаны и оплачены — вернуть их можно как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, но проще не допустить такой оплаты, опираясь на отсутствие законного основания требования.

Риски. Единственный законный риск отказа возникает, если повреждение плиты вызвано вашими действиями (например, самовольное остекление, монтаж конструкций, разрушение покрытия) — тогда вы можете нести расходы на восстановление в силу причинения вреда общему имуществу (ст. 210 ГК РФ, ст. 1064 ГК РФ). При аварийном состоянии плиты, угрожающем безопасности, работы обязана выполнить управляющая организация вне зависимости от вашего согласия — но финансирование идёт из фонда содержания/капремонта, а не из вашего кармана сверх установленной платы.

Вывод: при отсутствии решения общего собрания и вины собственника требование председателя выполнить или оплатить зашпаклёвку балконной плиты незаконно — вы вправе отказаться, направив письменное возражение. При попытке навязать оплату — жалоба в ГЖИ/прокуратуру. Исключение — случаи, когда повреждение причинено самим собственником (покрывается как вред общему имуществу) либо плита в аварийном состоянии (ремонт обязана обеспечить УК за счёт собранных средств, но не единоличный собственник сверх платежей).

Акт осмотра фасада сам по себе не порождает обязанности оплатить работы; при отсутствии решения общего собрания требование председателя незаконно — сроки защиты и куда жаловаться

Акт осмотра фасада является документом, фиксирующим техническое состояние общего имущества. Сам по себе, без решения общего собрания собственников о проведении и источниках финансирования работ, он не порождает у отдельного собственника обязанности оплатить или выполнить ремонт. В силу ст. 46 ЖК РФ только решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников:

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Общее собрание — единственный орган, уполномоченный принимать решение о ремонте общего имущества (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — процитирован в блоке 3). Если такого решения нет, поручение председателя не имеет под собой правовой основы.

Сроков для заявления отказа закон не устанавливает — вы вправе направить письменное возражение председателю в любой разумный срок (рекомендуется незамедлительно, до начала или оплаты работ). Общее собрание для принятия необходимого решения инициируется не вами, а советом/председателем/УК — вы вправе требовать соблюдения процедуры, и до её соблюдения у вас нет денежной обязанности.

Если председатель/УК продолжает настаивать или пытается принудительно взыскать стоимость — предметом жалобы является соблюдение жилищного законодательства (требования к содержанию общего имущества и деятельности УК/ТСЖ), что относится к компетенции органов государственного жилищного надзора:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — ч. 1, 3 ст. 20 ЖК РФ

Вы вправе подать жалобу в государственную жилищную инспекцию вашего субъекта РФ (орган ГЖИ) и/или в прокуратуру о неправомерных действиях (понуждение к оплате без решения общего собрания). Если же работы уже были оплачены вами под давлением — уплаченная сумма может быть истребована как неосновательное обогащение:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: акт осмотра фасада — лишь технический документ, не заменяющий решение общего собрания. Сроков для отказа закон не устанавливает; отказ возможен в любое время до получения решения общего собрания. При давлении — жалоба в ГЖИ/прокуратуру. Если деньги уже уплачены — возврат через механизм неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).