Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
Поэтому у собственников всех подъездов равные права и равная обязанность в отношении этих дверей, а работы по их замене финансируются из общего фонда капитального ремонта.
Законно ли менять двери только в части подъездов
Законность определяется не «половиной дома», а тем, что именно утверждено как содержание капремонта. Капитальный ремонт проводится по решению общего собрания собственников, в котором должен быть утверждён перечень и объём работ (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).
В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса; 3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
— ч. 5 ст. 189 ЖК РФ
Ключевой момент: региональный оператор (ФКР) обязан обеспечить ремонт «в объёме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта» (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).
Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2. Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан: (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;
— ч. 1 ст. 182 ЖК РФ
Предельные сроки проведения капремонта устанавливает региональная программа (ч. 1 ст. 168 ЖК РФ), а плановый период может составлять до трёх лет — то есть работы по дому могут выполняться поэтапно в течение этого периода.
Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.
— ч. 1 ст. 168 ЖК РФ
Если в утверждённых документах — региональной программе, проектной документации, смете и решении общего собрания — замена входных дверей предусмотрена по всему дому (все 4 подъезда), то замена лишь в 2 подъездах — неполное (ненадлежащее) исполнение обязательств, и оно неправомерно. Если же в перечне/смете был указан меньший объём (например, замене подлежали двери только двух подъездов) — действия соответствуют утверждённому объёму.
Перечень работ по капремонту, финансируемый из минимального взноса, определяется нормативным правовым актом субъекта РФ (ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ), а сам федеральный минимальный перечень (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ) прямо не выделяет входные двери отдельной строкой — они учитываются в составе работ по ремонту общего имущества/фасада.
Услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ
Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 434-ФЗ) 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
— ч. 1 ст. 166 ЖК РФ
Поэтому решающее значение имеет утверждённая смета и проектная документация именно по вашему дому.
Куда и как защищать права собственников подъездов, где двери не заменили
Если смета/программа предусматривали замену по всему дому, а сделали только половину, региональный оператор несёт ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств: причинённые собственникам убытки подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством (ч. 5 ст. 178 ЖК РФ).
Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
— ч. 5 ст. 178 ЖК РФ
При этом ответственность регионального оператора не снимается даже тогда, когда работы выполнялись подрядчиком: за последствия неисполнения обязательств подрядными организациями перед собственниками в силу закона отвечает сам региональный оператор (Обзор ВС РФ № 2/2018 от 04.07.2018, п. 7).
за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в силу закона несет региональный оператор – фонд капитального ремонта жилых многоквартирных домов, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца в счет возмещения причиненного подрядчиком материального ущерба 68 394 руб. Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, руководствуясь ч. 5 ст. 178, ст. 188 ЖК РФ, указал на то, что 23 убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирном доме в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) региональным оператором своих договорных обязательств, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством, ответственность регионального оператора по возмещению таких убытков является ограниченной, в пользу истца подлежит взысканию ущерб только в размере внесенных истцом взносов на капитальный ремонт за период с 1 сентября 2014 г. по 14 июня 2016 г. в сумме 5518 руб. 80 коп. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение и оставила в силе решение суда первой инстанции, указав следующее. Правовое регулирование деятельности региональных операторов, направленное на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, установлено ЖК РФ.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 04.07.2018 № 2/2018
Порядок действий собственников «неотремонтированных» подъездов:
- Письменное обращение к региональному оператору (ФКР) — запросить проект, смету, акт приёмки и потребовать завершить замену дверей во всех подъездах в объёме, предусмотренном программой.
- Жалоба в ГЖИ региона — государственный жилищный надзор за формированием и использованием фонда капремонта.
- Жалоба в прокуратуру при бездействии регоператора.
- Иск в суд об обязании завершить работы по капремонту общего имущества в полном объёме (присуждение к исполнению обязанности в натуре) и возмещении убытков — ст. 12 ГК РФ.
Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2
Вывод: если в утверждённых документах по капремонту вашего дома замена входных дверей предусмотрена во всех подъездах, а заменили только в двух — это ненадлежащее исполнение обязательств региональным оператором; собственники имеют право требовать завершения работ и (при причинении ущерба) возмещения убытков. Если же плановый период ещё не истёк и двери оставшихся подъездов входят в последующие этапы — нарушения может не быть. Регион дома не указан, поэтому конкретный вид работ нужно сверить с региональным минимальным перечнем и утверждённой по дому сметой.
Сроки исковой давности по требованиям, связанным с капремонтом
Общий срок исковой давности по требованиям гражданско-правового характера составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— ст. 196 ГК РФ, п. 1
Применительно к требованиям об обязании завершить капитальный ремонт общего имущества и о возмещении причинённых неисполнением убытков начало течения срока исковой давности определяется по правилам ст. 200 ГК РФ — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Поскольку замена входных дверей в оставшихся подъездах является длящимся неисполнением обязательства региональным оператором (если работы предусмотрены программой, но не завершены), право собственников считается нарушаемым непрерывно до момента фактического исполнения. Это означает, что срок исковой давности по требованию об обязании завершить работы не течёт, пока нарушение продолжается. По требованию о возмещении убытков (если, например, старые двери в неотремонтированных подъездах причинили ущерб) срок давности исчисляется с момента причинения конкретного ущерба.
Вывод: по требованию об обязании завершить капремонт в полном объёме срок давности не является препятствием для обращения в суд, пока обязательство регионального оператора не исполнено.
