- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
— п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
Для вашего дома это означает: придомовая территория — это не просто земля под пятном застройки, а весь участок, который сформирован для обслуживания дома, включая отмостки, подходы, зелёные зоны и т.п.
Как определяется размер участка: нормативного минимума в метрах нет
Федеральное законодательство не устанавливает фиксированной величины в метрах (например, «5 метров от стены»). Размер и границы участка определяются на основе:
- местных нормативов градостроительного проектирования (ч. 1 ст. 29.1 ГрК РФ) — их утверждает муниципалитет или регион;
- Нормативы градостроительного проектирования подразделяются на: 1) региональные нормативы градостроительного проектирования; 2) местные нормативы градостроительного проектирования, которые включают в себя: а) нормативы градостроительного проектирования муниципального района; б) нормативы градостроительного проектирования поселения; в) нормативы градостроительного проектирования городского округа ; г) нормативы градостроительного проектирования муниципального округа. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 13.06.2023 № 240-ФЗ) 2. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации обеспечивают систематизацию нормативов градостроительного проектирования по видам объектов регионального значения и объектов местного значения в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ) Статья 29 1 . Нормативы градостроительного проектирования 1. Нормативы градостроительного проектирования подразделяются на: 1) региональные нормативы градостроительного проектирования; 2) местные нормативы градостроительного проектирования, которые включают в себя: а) нормативы градостроительного проектирования муниципального района; б) нормативы градостроительного проектирования поселения; в) нормативы градостроительного проектирования городского округа ; г) нормативы градостроительного проектирования муниципального округа. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 13.06.2023 № 240-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 29.1 ГрК РФ
- проекта межевания территории (ст. 43 ГрК РФ), которым в составе документации по планировке территории устанавливаются границы образуемых участков под МКД. Именно в проекте межевания закладываются конкретные границы участка, включая придомовую территорию.
Как узнать точные границы именно вашего участка
Ключевой момент из п. 66 Пленума ВС № 10 от 29.04.2010 и ст. 16 ФЗ-189:
сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
— п. 66 Пленума ВС №10 от 29.04.2010
Если участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт до 1 марта 2005 года — право общей долевой собственности возникло автоматически с этой даты. Если после — с даты кадастрового учёта.
Если же участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт — земля всё ещё принадлежит муниципалитету, а собственники помещений пользуются ею в пределах, необходимых для эксплуатации дома, и не могут распоряжаться (например, выделять часть в пользование конкретному лицу без формирования участка):
не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При 4 определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304–305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения. Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.
— обзор ВС №1/2018 — ст. 16 ФЗ-189, п. 1
Что делать для определения границ:
Если участок не сформирован — любой собственник помещения вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка (ч. 3 ст. 16 ФЗ-189). После формирования и кадастрового учёта он бесплатно переходит в общую долевую собственность.
Если участок уже стоит на кадастровом учёте — закажите выписку из ЕГРН на земельный участок (через Росреестр, МФЦ или онлайн). В ней указаны точные границы, площадь и кадастровый номер. Это главный документ, подтверждающий размер придомовой территории конкретно вашего дома.
Вывод: Федеральный закон не содержит универсальной цифры в метрах для придомовой территории одноэтажного МКД. Размер определяется индивидуально: проектом межевания территории и кадастровым учётом, исходя из местных нормативов градостроительного проектирования. Если участок не сформирован — инициируйте формирование через ОМС, после чего границы станут юридически определёнными.
Можно ли делать пристрой к МКД без согласования собственников?
Квалификация: пристройка веранды — это реконструкция МКД, а не просто перепланировка
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция — это изменение параметров здания, в том числе его площади и объёма, включая надстройку, перестройку и расширение объекта:
- реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
— п. 14 ст. 1 ГрК РФ — определение реконструкции
Пристройка веранды к дому — это изменение площади и объёма здания, то есть расширение. А расширение прямо названо в определении реконструкции. Следовательно, веранда — это реконструкция многоквартирного дома как объекта капитального строительства.
Из обзора ВС от 13.12.2023 прямо следует: к объектам капитального строительства относится многоквартирный дом, а помещение в нём — лишь часть здания, поэтому работы, изменяющие параметры дома (а не помещения), регулируются именно как реконструкция:
Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений ( пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ). Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства ( пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ). На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ ( часть 1 статьи 7 ЖК РФ).
— обзор ВС по реконструкции МКД (реквизиты 13.12.2023)
Необходимость согласия всех собственников (100%)
Ч. 3 ст. 36 ЖК РФ устанавливает императивное правило: уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников путём реконструкции.
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ
Пристройка веранды неизбежно задействует земельный участок (общее имущество по п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) и, как правило, несущую стену дома (ограждающую конструкцию, также общее имущество). Это означает, что реконструкция невозможна без «присоединения части общего имущества» к квартире соседа. А ч. 2 ст. 40 ЖК РФ прямо требует в такой ситуации согласия всех собственников помещений в МКД:
- Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ
Кроме того, решение о реконструкции МКД отнесено к компетенции общего собрания собственников и принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Но в данном конкретном случае — из-за необходимости присоединения части общего имущества (земельного участка и конструкций здания) к конкретной квартире соседа — действует специальная норма ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о единогласном согласии, которая является ещё более строгой, чем общая норма о 2/3 голосов.
Требуется также разрешение на строительство
По общему правилу реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ), которое выдаётся органом местного самоуправления. Исключения (без разрешения) перечислены в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ и не охватывают пристройку, затрагивающую конструктивные характеристики МКД. Как указано в обзоре ВС:
устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности в том числе применительно к вопросам архитектурно-строительноного проектирования, государственной экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Суд установил, что проектом переустройства и перепланировки квартир предусматривалось оборудование отдельного входа в спорные помещения путем производства работ по разрушению части внешней стены многоквартирного (крупнопанельного) дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. Соответственно, такие работы могут повлиять на безопасность всего многоквартирного дома. При этом администрация муниципального образования согласовала указанный проект в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, что в данном случае являлось недопустимым. 5. Изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома.
— п. 4 обзора ВС 13.12.2023 о реконструкции МКД
Последствия строительства без согласования: самовольная постройка
Если веранда будет возведена без согласия всех собственников и без разрешения на строительство — она квалифицируется как самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ:
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— ст. 222 ГК РФ (п. 1, 2)
Правовые последствия самовольной постройки:
- Снос за счёт построившего лица (ч. 2 ст. 222 ГК РФ). Использование самовольной постройки не допускается.
- Право собственности на самовольную постройку не возникает — её нельзя продать, подарить, узаконить в упрощённом порядке.
- Судебный порядок: решение о сносе принимается судом (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ), а в ряде случаев — органами местного самоуправления.
Кроме того, как отмечено в обзоре ВС 13.12.2023, самовольное переустройство влечёт административную ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — штраф. А строительство без разрешения (если оно требовалось) — по ст. 9.5 КоАП РФ.
Гражданско-правовая защита остальных собственников
Собственники других помещений, возражающие против пристройки, вправе подать в суд (районный суд по месту нахождения дома — исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ) иск:
- о запрете строительства (негаторный иск, ст. 304 ГК РФ) — если работы ещё не начаты или ведутся;
- о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) — если она уже возведена;
- о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ), если строительство причинило ущерб общему имуществу или конкретным помещениям.
Есть ли альтернативная (защитная) ветка для соседа-застройщика?
Теоретически сосед мог бы попытаться узаконить веранду как некапитальное строение, если она не имеет прочной связи с землёй и её демонтаж возможен без ущерба. Однако веранда, пристроенная к МКД и функционально связанная с ним (вход из квартиры, использование общей стены дома), — практически всегда будет признана капитальным объектом и реконструкцией. Шанс на такую квалификацию минимален.
Вывод: Пристройка веранды к многоквартирному дому без согласия всех собственников помещений недопустима. Это реконструкция МКД, требующая: (а) единогласного согласия всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ); (б) решения общего собрания (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); (в) разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Самовольная пристройка подлежит сносу за счёт застройщика по иску остальных собственников в районный суд по месту нахождения дома. Пока согласие всех собственников не получено — строительство веранды незаконно.
