Как сменить управляющую компанию в новостройке, если договор заключен на год и УК не выполняет обязанности?

Вправе ли собственники отказаться от договора до истечения года, если УК не выполняет обязательства?

Да, вправе. Общее правило действительно устанавливает, что односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возможен не ранее чем через год с даты его заключения. Однако закон прямо предусматривает изъятие из этого правила для случаев невыполнения управляющей организацией условий договора.

8 2 . Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2006 № 251-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 434-ФЗ) 9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса. 10.
— ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ

Ключевое значение для вашей ситуации имеет содержащееся в ч. 8.2 исключение: «за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом». Поскольку факты невыполнения УК своих обязанностей (не отвечает на заявки, не выполняет работы) у вас уже зафиксированы — вы писали жалобы в УК, собирали подписи недовольных соседей, — однолетний барьер не применяется. Именно это исключение и совпадает с пунктом вашего договора о праве расторжения в одностороннем порядке при невыполнении УК своих обязанностей.

Вывод: Ссылка на то, что «договор на год и менять нельзя», при невыполняющей свои обязанности УК несостоятельна. Вы вправе отказаться от договора в любое время, не дожидаясь истечения года, на основании решения общего собрания собственников.

Каков порядок смены УК: внеочередное общее собрание

Смена управляющей организации возможна только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Это прямо отнесено к его компетенции.

1. выбор способа управления многоквартирным домом; 4 1 ) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4 2 ) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 3 ) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161 1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 4 ) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и об определении даты заключения соответствующих договоров ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 12.12.2023 № 593-ФЗ) 4 5 ) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 4 6 ) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, принятие решения по обеспечению жилищных прав граждан в соответствии со статьей 32 1 настоящего Кодекса, если необходимость принятия такого решения предусмотрена федеральным законом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.06.2023 № 276-ФЗ) 4 7 ) принятие решения о выборе управляющей организации
   — п. 4 и п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Инициировать внеочередное собрание может любой собственник:

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 2 1 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 2 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ) 3.
— ст. 45 ч. 2 ЖК РФ

Кворум: Собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Применительно к выбору новой управляющей организации (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме, а не только от числа участвующих в собрании.

Вывод: Последовательность действий: (1) инициативная группа собственников созывает внеочередное общее собрание, уведомив всех собственников не менее чем за 10 дней (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ); (2) в повестку включаются вопросы: об отказе от договора управления с действующей УК в связи с невыполнением ею условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) и о выборе новой управляющей организации; (3) собрание проводится в очной, очно-заочной или заочной форме; (4) при наличии кворума ⩾50% решение считается принятым — оформляется протоколом, который подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). Протокол и бюллетени голосования необходимо разместить в ГИС ЖКХ не позднее 10 дней после проведения собрания.

Уведомление действующей УК, передача документации и внесение изменений в реестр лицензий ГЖИ

После принятия решения общим собранием, уведомление о расторжении договора направляется действующей УК. С даты прекращения договора управления возникает обязанность УК передать техническую документацию:

Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья
— ч. 10 ст. 162 ЖК РФ

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора
— ч. 2 ст. 198 ЖК РФ

Орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекция), получив указанные сведения, вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ. При этом ч. 3 ст. 198 ЖК РФ предусматривает, что в случае непредставления лицензиатом сведений о расторжении договора, Госжилинспекция проводит внеплановую проверку и вносит изменения самостоятельно на основании сведений от иного лицензиата (новой УК).

Вывод: Юридически ваша действующая УК перестаёт управлять домом с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Сама же УК обязана сообщить в ГЖИ о расторжении договора в течение 5 рабочих дней и передать техническую документацию новой УК в течение 3 рабочих дней с даты прекращения договора. Параллельно с уведомлением УК о расторжении, инициативная группа или новая УК также может самостоятельно направить в ГЖИ заявление о внесении изменений в реестр лицензий, приложив копии протокола общего собрания.

Что делать, если УК игнорирует требования: ответственность, перерасчёт и защита

Административная ответственность: Нарушение УК правил осуществления деятельности по управлению МКД влечёт административный штраф:

Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей. 2. Невыполнение указанными в части 1 настоящей статьи лицами обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей - от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей. Примечание.
— ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ

Для инициирования производства по данной статье необходимо обратиться с жалобой в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию) вашего региона. Госжилинспекция вправе провести внеплановую проверку деятельности УК и выдать предписание об устранении нарушений.

Перерасчёт платы: В соответствии с ч. 4 ст. 157 ЖК РФ, а также Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения (утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006), собственники вправе обратиться в управляющую организацию с заявлением о перерасчёте платы за содержание жилого помещения в связи с неоказанием услуг или оказанием услуг ненадлежащего качества. Для этого необходимо составить акт о неоказании услуги/невыполнении работы, подписанный собственниками, и направить его в УК. При отказе УК произвести перерасчёт — спор разрешается через суд, а также через Госжилинспекцию.

Гражданско-правовые последствия: Помимо перерасчёта, собственники вправе требовать возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), причинённых неисполнением УК своих обязательств, процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) на сумму неосновательно полученных платежей, а также компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей») — поскольку на отношения собственников с УК распространяется законодательство о защите прав потребителей.

Куда обращаться, если УК отказывается передавать документацию: В случае уклонения старой УК от передачи технической документации — иск в суд об обязании передать документацию (районный суд по месту нахождения МКД), а также параллельное обращение в Госжилинспекцию с требованием привлечь УК к административной ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ и внести изменения в реестр лицензий.

Вывод: Параллельно с проведением собрания по смене УК: (1) зафиксируйте все факты невыполнения УК обязательств (акты, фотографии, скриншоты обращений, отсутствие ответов); (2) подайте жалобу в Госжилинспекцию — она может выдать предписание УК, что послужит дополнительным доказательством в суде; (3) после смены УК подайте заявление о перерасчёте платы за период неоказанных услуг; при отказе — взыскивайте через суд; (4) если старая УК отказывается передавать документацию новой УК — обращайтесь в суд с иском об обязании передать документацию, одновременно направив жалобу в Госжилинспекцию.