Можно ли подключить отопление цокольного этажа к газовому котлу соседей на первом этаже, если котел рассчитан на площадь

Является ли подключение цокольного этажа к газовому котлу соседей переустройством, требующим согласования органа местного самоуправления?

Подключение отопительных приборов цокольного этажа к газовому котлу, установленному в помещении на первом этаже — это установка и перенос инженерных сетей (теплоснабжения), которые затрагивают технический паспорт помещений, а значит, подпадает под определение переустройства по ч. 1 ст. 25 ЖК РФ:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1.
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Такое переустройство требует ОБЯЗАТЕЛЬНОГО согласования с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, а также подготовки и оформления проекта переустройства:

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Ключевой момент: если теплотрасса от котла к цокольному этажу будет прокладываться через общие помещения МКД (например, технический подвал или коридор), то переустройство будет сопряжено с присоединением части общего имущества. В таком случае помимо проекта требуется согласие ВСЕХ собственников помещений в МКД в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Более того, сам цокольный этаж, если в нём имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, относится к общему имуществу собственников МКД:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

А решение о переустройстве помещения, входящего в состав общего имущества, отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 1 1-1 ) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Таким образом, подключение цокольного этажа к котлу соседей — это переустройство, требующее: (а) проекта переустройства; (б) решения органа местного самоуправления о согласовании; (в) в случае прокладки труб через общие помещения — согласия всех собственников помещений МКД (100% голосов). Если цокольный этаж сам является общим имуществом — необходимо также решение общего собрания собственников.

Какие требования безопасности предъявляются к работам с газовым оборудованием — нужно ли привлечение специализированной организации и проект?

Подключение дополнительных отопительных приборов (радиаторов/тёплого пола) цокольного этажа к существующему газовому котлу — это изменение системы газопотребления, которое затрагивает внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО). Работы по изменению газового оборудования должны выполняться ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО специализированной организацией, отвечающей требованиям законодательства о газоснабжении. Самовольное выполнение таких работ без привлечения специализированной организации образует состав административного правонарушения по ч. 4 ст. 9.23 КоАП РФ:

1. Нарушение требований к качеству (сроку, периодичности) выполнения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования либо невыполнение работ (неоказание услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, включенных в перечень , предусмотренный правилами обеспечения безопасного использования и содержания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати пяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей. 1.1.
   — ч. 1 и ч. 4 ст. 9.23 КоАП РФ

Выполнение этих работ организацией, не отвечающей требованиям, либо неаттестованным лицом, также наказывается:

1.1. Выполнение работ (оказание услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования либо работ по техническому диагностированию газопроводов, входящих в состав внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, организацией, не отвечающей требованиям законодательства о газоснабжении, либо лицом, не являющимся сотрудником организации, отвечающей требованиям законодательства о газоснабжении, либо ее сотрудником, не аттестованным (не переаттестованным) в порядке, установленном законодательством о газоснабжении, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до пятисот тысяч рублей. (часть 1.1 введена Федеральным законом от 06.04.2024 N 77-ФЗ) 2. Уклонение от заключения договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, или договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, или договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме (домовладении), или договора о техническом диагностировании газопроводов, входящих в состав внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, если заключение таких договоров является обязательным, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;
— ч. 1.1 ст. 9.23 КоАП РФ

Кроме того, подключение к существующему котлу дополнительной отопительной нагрузки означает увеличение поверхности нагрева отопительных приборов. Это прямо запрещено подпунктом «в» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. ПП РФ № 354, и подтверждено позицией Верховного Суда РФ — потребитель не вправе самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией:

самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией. Также запрещается переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения 27 многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения муниципального образования (часть 15 статьи 14 Федерального закона от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении»). Данные запреты установлены в целях сохранения теплового баланса всего жилого здания, поскольку при переходе на индивидуальное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме происходит снижение температуры в примыкающих помещениях, нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе теплоснабжения Таким образом, отключение жилого помещения от внутридомовой системы теплоснабжения возможно лишь при переустройстве данной системы в целом и при наличии такой возможности согласно схеме теплоснабжения муниципального образования.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Иными словами, даже если в техпаспорте котла указано, что он «рассчитан и на эту площадь», это само по себе НЕ даёт права подключать дополнительные приборы — требуется:

• проект переустройства, выполненный проектной организацией (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), который должен включать теплотехнический расчёт и подтверждение, что мощности котла, дымохода и системы вентиляции хватит на дополнительную нагрузку;
• выполнение работ по подключению специализированной газовой организацией, имеющей допуск и аттестованный персонал;
• последующее внесение изменений в технический паспорт обоих помещений (и первого этажа, и цокольного).

Без соблюдения этих требований подключение будет являться самовольным и незаконным.

Каковы последствия самовольного подключения и ответственность по закону?

Самовольное переустройство, проведённое без решения органа местного самоуправления о согласовании или с нарушением проекта, влечёт следующие последствия по ст. 29 ЖК РФ:

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5.
— ч. 1-3 ст. 29 ЖК РФ

Таким образом, при самовольном подключении:

1. Собственник помещения, в котором произведено переустройство, обязан привести его в прежнее состояние за свой счёт в срок, установленный органом местного самоуправления.
2. В случае неисполнения орган местного самоуправления обращается в суд, который может принять решение о продаже помещения с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
3. Административная ответственность по ст. 9.23 КоАП РФ — штраф на граждан от 5 000 до 10 000 рублей за самовольную замену/изменение газового оборудования без специализированной организации (ч. 4), а если работы выполнит лицо, не являющееся сотрудником специализированной организации — то это дополнительный состав по ч. 1.1 ст. 9.23 КоАП (штраф как на должностное лицо — от 50 000 до 100 000 рублей).
4. Если самовольное переустройство приведёт к аварии или угрозе причинения вреда жизни/здоровью, штраф возрастает до 50 000–150 000 рублей для граждан (ч. 5 ст. 9.23 КоАП).

Единственная возможность узаконить уже выполненное подключение — обратиться в суд с иском о сохранении помещения в переустроенном состоянии (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), доказав, что произведённые работы не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью, а также соответствуют проекту, строительным нормам и правилам газовой безопасности. Однако суд вправе, но не обязан сохранить помещение — это исключительная мера.

Каковы гражданско-правовые риски для владельца котла (соседей) и права соседей на защиту?

Подключение к газовому котлу соседей без их согласия — вмешательство в их имущество (внутриквартирное газовое оборудование) и инженерные системы их помещения. Соседи — собственники квартиры с котлом — имеют право на негаторный иск по ст. 304 ГК РФ, т.е. могут требовать устранения всяких нарушений, не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Это означает, что соседи вправе потребовать демонтажа несанкционированной врезки в их систему отопления и приведения оборудования в первоначальное состояние — независимо от того, кому принадлежит цокольный этаж.

Кроме того, если в результате самовольного подключения возникнет авария, пожар, взрыв газа, залив или иной ущерб имуществу других собственников или общему имуществу МКД, причинитель вреда будет обязан возместить его в полном объёме по ст. 1064 ГК РФ. Бремя доказывания отсутствия вины лежит на причинителе вреда.

Если подключение уже произведено самовольно, соседи также вправе обратиться:

• в газоснабжающую организацию — для проверки и возможного отключения незаконной врезки;
• в Госжилинспекцию — для фиксации факта самовольного переустройства и привлечения виновных к административной ответственности;
• в управляющую компанию — которая обязана следить за состоянием общего имущества и внутридомовых инженерных систем.

Вывод по данному вопросу: владелец котла на первом этаже может в любой момент предъявить требование о демонтаже незаконного подключения к своему оборудованию, а при отказе — обратиться в суд. Риски для инициатора подключения крайне высоки.

Что делать, если подключение необходимо: законный порядок действий

Если подключение отопления цокольного этажа к газовому котлу всё же необходимо, законный путь состоит из следующих шагов:

1. Определить статус цокольного этажа — является ли он общим имуществом МКД (ст. 36 ЖК РФ) или выделенным нежилым помещением, находящимся в чьей-то собственности. От этого зависит, кто выступает заявителем и чьё согласие требуется.

2. Получить письменное согласие собственника помещения с котлом (соседей первого этажа) на подключение к их газовому оборудованию.

3. Заказать проект переустройства в проектной организации, имеющей допуск СРО. Проект должен содержать теплотехнический расчёт, расчёт мощности котла, дымохода, вентиляции, а также схему прокладки теплотрассы.

4. Если теплотрасса проходит через общие помещения МКД — провести общее собрание собственников и получить 100% согласие на присоединение части общего имущества (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

5. Если цокольный этаж — общее имущество — также необходимо решение общего собрания собственников о переустройстве такого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

6. Подать заявление о согласовании переустройства в орган местного самоуправления по месту нахождения дома с приложением документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ (заявление, правоустанавливающие документы, проект, технический паспорт, протокол общего собрания — если требуется).

7. После получения решения о согласовании — заключить договор со специализированной газовой организацией на выполнение монтажных работ по подключению.

8. По завершении работ — получить акт приёмочной комиссии, внести изменения в технические паспорта помещений.

Пропуск любого из этих шагов делает подключение самовольным со всеми описанными выше последствиями.