Кто должен чистить крышу многоквартирного дома от грязи и мусора — обязанности управляющей компании и ссылки на законы

Кто обязан очищать крышу от мусора и грязи — УК или собственники

Крыша многоквартирного дома прямо отнесена к общему имуществу собственников, а обязанность содержать её в надлежащем состоянии при управлении управляющей организацией лежит именно на УК (а не на жильцах).

{cb: c4}

Крыша — общее имущество. При этом надлежащее содержание этого общего имущества, включая крышу, при способе управления «управляющая организация» обеспечивается именно заключением договора управления с УК:

{cb: c11}

Управляющая организация по договору управления обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества:

{cb: c3}

Вывод по вопросу. При управлении домом управляющей организацией именно она, а не собственники, обязана следить за состоянием крыши и выполнять работы по её содержанию. Довод УК «это не наша забота, лезьте сами» противоречит закону: надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путём заключения договора управления с УК (п. 16 подп. «а» Правил № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Входит ли очистка кровли от листьев, веток, стекла и мусора в минимальный перечень работ по содержанию

Да, входит. Прямое и недвусмысленное указание содержит п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме:

{cb: c1}

Таким образом, «очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи» прямо включена в состав обязательных работ по содержанию крыш. Причём исполнение минимального перечня обязательно для УК независимо от того, включена ли конкретная строка в её внутренний «перечень работ», на который она ссылается. Сам факт того, что листья, ветки, стекло и мусор мешают стоку дождевых и талых вод, — прямое основание для обязательной очистки.

Вывод по вопросу. Очистка кровли от мусора, грязи (листья, ветки, стекло) прямо входит в минимальный перечень обязательных работ по содержанию крыш (п. 7 Постановления Правительства РФ № 290 от 03.04.2013). Ссылка УК на отсутствие этого в «их» перечне беспочвенна — минимальный перечень является обязательным для УК в силу закона.

Стандарт содержания общего имущества и правовое значение составленного жильцами акта осмотра

Даже помимо минимального перечня, общая обязанность УК содержать общее имущество (включая крышу) в состоянии, обеспечивающем безопасность и надлежащее качество, установлена Правилами № 491. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства, обеспечивая безопасность жизни и здоровья граждан:

{cb: c2}

Состав содержания включает, в том числе, осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление угрозы безопасности, а п. 11 подп. «г» — уборку и санитарно-гигиеническую очистку. При этом составленный жильцами акт осмотра имеет правовое значение — он прямо предусмотрен как документ, фиксирующий дефекты общего имущества:

{cb: c10}

Следовательно, акт осмотра, составленный жильцами, является законным и достаточным основанием для фиксации факта захламления крыши. Это не «самодеятельность», а механизм, прямо предусмотренный п. 14 Правил № 491.

Важно: п. 12 Правил № 491, на который могла бы ссылаться УК («собственники вправе сами совершать действия по содержанию»), действует «с учётом выбранного способа управления». При способе управления УК эти работы выполняет управляющая организация, а собственники не обязаны «лезть на крышу» и убирать за УК.

Вывод по вопросу. Составленный жильцами акт осмотра законен и является основанием для требований к УК (п. 14 Правил № 491). Общее правило о содержании общего имущества в безопасном состоянии (п. 10, 11 Правил № 491) возлагает соответствующие работы при управлении УК именно на неё.

Ответственность УК за отказ убирать мусор с крыши: административная, перерасчёт платы, жалобы в ГЖИ

Отказ УК выполнять обязательные работы по содержанию крыши образует состав административного правонарушения:

{cb: c7}

УК как лицо, ответственное за содержание жилого дома, за нарушение правил содержания и ремонта подлежит штрафу по ст. 7.22 КоАП РФ (на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.).

Кроме того, при невыполнении работ по содержанию жильцы вправе добиться уменьшения размера платы за содержание жилого помещения:

{cb: c8}

Вывод по вопросу (процедура). При невыполнении УК обязательных работ жильцы вправе: (1) подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (орган регионального жилищного надзора) с приложением акта осмотра и заявления — по результатам проверки УК выдаётся предписание и её привлекают к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ; (2) обратиться с заявлением о перерасчёте платы за содержание жилого помещения пропорционально периоду бездействия УК (п. 1, 10 Правил изменения размера платы, утв. ПП РФ № 491); (3) при дальнейшем отказе — в суд с иском о понуждении УК к выполнению работ по очистке кровли и о взыскании перерасчёта.

Сроки выполнения работ по очистке кровли

Минимальный перечень № 290, Правила № 491 и ЖК РФ не содержат фиксированного календарного срока для очистки кровли от мусора. Однако обязанность УК выполнять работы по содержанию общего имущества (включая крышу) не обусловлена каким-либо сроком — она является постоянной и неотложной.

Согласно п. 13(1) Правил № 491, внеочередные осмотры общего имущества проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасных природных процессов, стихийных бедствий. Хотя данная норма прямо говорит об авариях, сам принцип срочности охватывает и ситуации, угрожающие безопасности (стекло на крыше, препятствие водоотводу). Кроме того, отказ УК выполнить работу после письменного заявления с актом осмотра сам по себе является нарушением.

Поскольку нормативного срока нет, необходимо руководствоваться принципом разумности: УК должна отреагировать незамедлительно после получения заявления и акта. При бездействии в течение недели-двух правомерно подавать жалобу в ГЖИ и привлекать УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

Вывод по вопросу. Фиксированного календарного срока очистки кровли от мусора нормативно не установлено. Однако обязанность УК по содержанию крыши является постоянной и не зависит от указания конкретного срока. При получении заявления от жильцов УК обязана незамедлительно (в разумный срок) провести осмотр и очистку. Бездействие свыше двух недель — основание для жалобы в ГЖИ.

Порядок понуждения УК к реальному исполнению: ГЖИ, суд, самостоятельная уборка с взысканием расходов

1. Жалоба в Государственную жилищную инспекцию (региональный орган жилищного надзора). После письменного заявления в УК с приложением акта осмотра (который у жильцов уже есть), при отказе УК или её бездействии, подаётся жалоба в ГЖИ. К жалобе прилагаются: копия заявления в УК, копия акта осмотра, копия ответа УК (если поступил). По результатам проверки ГЖИ выдаёт обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений. За неисполнение предписания ГЖИ УК может быть привлечена к ответственности по ст. 19.5 КоАП РФ (штраф на юридических лиц — до 200 000 руб.).

2. Иск в суд. Если предписание ГЖИ не исполняется, жильцы вправе обратиться в суд с иском о понуждении УК к выполнению работ по очистке кровли от мусора. Это иск об обязании совершить определённые действия. Подсудность — районный суд по месту нахождения ответчика или по месту жительства истца (по выбору истца — ч. 7 ст. 29 ГПК РФ, применяемая по аналогии с Законом о защите прав потребителей).

3. Самостоятельная уборка с последующим взысканием расходов. Если ситуация не терпит отлагательств (например, стекло на крыше создаёт угрозу жизни), жильцы могут привлечь стороннюю организацию для очистки, а затем взыскать понесённые расходы с УК как убытки. Основание — ст. 15 и 393 ГК РФ: должник (УК), не исполнивший обязательство, обязан возместить кредитору (собственникам) убытки. Обязательное условие — предварительное письменное требование к УК и разумный срок для добровольного исполнения.

Вывод по вопросу. Наиболее эффективный алгоритм: письменное заявление в УК → жалоба в ГЖИ → предписание ГЖИ → иск в районный суд о понуждении к исполнению и (или) о взыскании расходов на самостоятельную очистку. Параллельно — заявление о перерасчёте платы за содержание.

{'цитата': 1, 'применение': 'Эта норма прямо обязывает УК выполнять работы по очистке кровли от мусора и грязи, что подтверждает обязанность УК убрать листья, ветки и стекло с крыши дома клиента.'}

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка кровли на отсутствие протечек; проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке; контроль состояния оборудования или устройств, предо
— п. 7 Минимального перечня услуг и работ, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013

{'цитата': 2, 'применение': 'Данная норма устанавливает, что общее имущество, включая крышу, должно содержаться в безопасном состоянии, поэтому УК обязана обеспечить его надлежащее содержание, а не перекладывать эту обязанность на жильцов.'}

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовн
— подп. «а» п. 2 и п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

{'цитата': 3, 'применение': 'Эта норма возлагает на УК ответственность за надлежащее содержание общего имущества, что означает, что именно УК, а не собственники, должна отвечать за уборку мусора с крыши.'}

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. ____________ 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постанов
— п. 42 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

{'цитата': 4, 'применение': 'Эта норма подтверждает, что крыша является общим имуществом многоквартирного дома, следовательно, её содержание и уборка входят в зону ответственности управляющей организации.'}

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
— ч. 1 п. 3 ст. 36 ЖК РФ

{'цитата': 5, 'применение': 'Норма обязывает УК обеспечивать безопасность и надежность многоквартирного дома, что включает поддержание крыши в чистоте и отсутствие на ней мусора, создающего угрозу.'}

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 2 1 ) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущ
— ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

{'цитата': 6, 'применение': 'По договору управления УК обязана выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества, что включает очистку крыши от мусора, как это требуется в ситуации клиента.'}

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обе
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

{'цитата': 7, 'применение': 'Отказ УК от уборки мусора с крыши является нарушением правил содержания жилых домов, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного этой статьей.'}

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ст. 7.22 КоАП РФ

{'цитата': 8, 'применение': 'Эта норма предусматривает возможность уменьшения платы за содержание жилья при ненадлежащем качестве услуг, что применимо, если УК не выполняет обязательную очистку крыши от мусора.'}

Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - изменение размера платы). (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) 10. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание жилого помещения определяется по формуле: (В редакции Постановления Правительства Российской
— п. 1 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (разд. VIII)