Продажа доли в квартире иностранным гражданином через доверенное лицо
Анализ ситуации
Гражданка Казахстана, являющаяся собственником 1/2 доли квартиры в России, унаследовала эту долю после смерти сына. Она планирует продать свою долю через доверенность на второго сына (гражданина РФ), который будет получать денежные средства на свой банковский счет.
Возможность продажи через доверенность
"Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 17)
Иностранные граждане обладают равной правоспособностью с российскими гражданами, поэтому гражданка Казахстана имеет право продать свою долю в квартире.
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)
Требования к доверенности
Нотариальное удостоверение
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 185.1)
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)
Срок действия доверенности
"Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 186)
Обязательные полномочия в доверенности
Доверенность должна содержать четкие полномочия на:
- Заключение договора купли-продажи доли
- Подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности
- Получение денежных средств от покупателя
- Совершение иных действий, необходимых для оформления сделки
Особенности продажи доли в праве общей собственности
Преимущественное право покупки
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
Нотариальная форма сделки
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
Налогообложение при продаже доли
Налоговая ставка для нерезидентов
"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 224)
Определение налоговой базы
"Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220)
"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220)
Особенности определения дохода
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 214.10)
Подача налоговой декларации
"Налоговая декларация представляется налогоплательщиками... не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 229)
Документы для оформления сделки
- Нотариально удостоверенная доверенность
- Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о наследстве)
- Документ, удостоверяющий личность доверителя и доверенного лица
- Уведомление других участников долевой собственности о продаже доли
- Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли
Выводы и рекомендации
-
Продажа через доверенность возможна, но доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать все необходимые полномочия.
-
Обязательно соблюдение преимущественного права покупки - необходимо уведомить других собственников доли в письменной форме и выждать установленный срок.
-
Сделка подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке.
-
Налоговые обязательства:
- При сроке владения менее 3 лет возникает обязанность уплаты НДФЛ
- Для нерезидентов ставка налога составляет 30%
- Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на приобретение (в данном случае - нулевые, так как имущество получено по наследству)
- Альтернативно можно применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей
- Обязательна подача налоговой декларации до 30 апреля года, следующего за годом продажи
-
Рекомендуется:
- Обратиться к нотариусу для составления правильной доверенности
- Проконсультироваться с налоговым специалистом относительно оптимального способа расчета налога
- Учесть возможность применения международного налогового соглашения между Россией и Казахстаном
- Обеспечить правильное оформление всех документов для государственной регистрации перехода права собственности
Учитывая сложность налоговых вопросов для иностранных граждан и обязательность нотариального оформления, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на международных сделках с недвижимостью.
