Дарение доли в праве общей долевой собственности на частный дом между братьями
Анализ ситуации
Иван (2/3 доли) планирует подарить свою долю в праве общей долевой собственности на частный дом своему родному брату Петру (1/3 доли). Оба брата являются близкими родственниками.
Ответы на вопросы
1. Возможность дарения доли брату
Да, Иван может подарить свою долю родному брату Петру. Согласно гражданскому законодательству:
"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)
Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, правила о преимущественном праве покупки, установленные статьей 250 ГК РФ, на него не распространяются.
2. Налогообложение при дарении
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении между братьями не уплачивается.
"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)
Братья являются близкими родственниками, поэтому полученная Петром доля в праве собственности на дом не подлежит налогообложению.
3. Необходимость согласия второго собственника
Согласие Петра на дарение доли не требуется.
Как указано выше, при безвозмездном отчуждении доли (дарении) не применяются правила о преимущественном праве покупки, установленные для возмездных сделок. Участник долевой собственности вправе самостоятельно распоряжаться своей долей путем дарения.
4. Нотариальное удостоверение при отсутствии сведений в ЕГРН
Договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от того, внесен ли дом в ЕГРН.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)
Нотариус в соответствии с законодательством самостоятельно запрашивает необходимые сведения из ЕГРН:
"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 47.1)
5. Юридическая сила договора без нотариального удостоверения
Договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимость, не удостоверенный нотариусом, является ничтожным.
"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163)
6. Оформление права собственности после дарения
После совершения нотариально удостоверенного договора дарения Пётр вправе оформить переход права собственности в Росреестре.
Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании нотариально удостоверенного договора дарения:
"Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 59)
Даже если дом не внесен в ЕГРН, он признается ранее учтенным объектом недвижимости:
"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69)
Выводы и рекомендации
- Иван может подарить свою долю Петру без получения чьего-либо согласия.
- НДФЛ с полученной доли Петр платить не должен, так как братья являются близкими родственниками.
- Договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от наличия сведений о доме в ЕГРН.
- Без нотариального удостоверения договор недействителен и переход права собственности зарегистрирован не будет.
- После нотариального удостоверения договора Пётр может обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
- Дом, построенный в 1995 году, признается ранее учтенным объектом и может быть внесен в ЕГРН одновременно с регистрацией перехода права.
Рекомендуемый порядок действий:
- Обратиться к нотариусу для удостоверения договора дарения
- Нотариус самостоятельно запросит необходимые сведения из ЕГРН
- После получения нотариально удостоверенного договора подать заявление о регистрации перехода права собственности в Росреестр
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности Петра на весь дом
При возникновении сложностей с внесением сведений о доме в реестр рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.
