Вопросы по дарению доли в частном доме и юридической силе документов без нотариального заверения

Дарение доли в праве общей долевой собственности на частный дом

Анализ ситуации

Вы рассматриваете возможность дарения доли в праве общей долевой собственности на частный дом между близкими родственниками. Анализ ситуации показывает следующее:

1. Возможность дарения доли

"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)

Дядя имеет право подарить свою долю (2/3) брату без каких-либо ограничений, поскольку дарение является безвозмездной сделкой.

2. Налогообложение при дарении

"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества... если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217 пункт 18.1)

Поскольку дядя и брат являются близкими родственниками (братьями), одаряемый не обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученного в дар имущества.

3. Согласие второго собственника

Для дарения доли в праве общей долевой собственности согласие других участников долевой собственности (племянника) не требуется. Это подтверждается положением статьи 246 ГК РФ, которое предоставляет участнику долевой собственности право самостоятельно распоряжаться своей долей.

Обратите внимание: если бы речь шла о продаже доли, а не о дарении, применялись бы правила о преимущественном праве покупки.

4. Нотариальное удостоверение договора дарения

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 574 пункт 3)

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42 часть 1.1)

Договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество обязательно должен быть нотариально удостоверен.

5. Сила договора без нотариального удостоверения

"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 163 пункт 3)

Договор дарения доли в недвижимом имуществе, не удостоверенный нотариусом, является ничтожным и не порождает правовых последствий.

6. Влияние отсутствия регистрации дома в ЕГРН

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 69 часть 1)

Поскольку дом построен в 1998 году, а права собственности подтверждены выписками из ЕГРН, отсутствие первоначальной регистрации дома не препятствует совершению сделки дарения доли.

Выводы и рекомендации

1. Дарение возможно - дядя имеет право подарить свою долю брату без ограничений.

2. Налог не уплачивается - поскольку стороны являются близкими родственниками (братьями), получатель дара освобождается от уплаты НДФЛ.

3. Согласие племянника не требуется - для дарения доли согласие других участников долевой собственности не нужно.

4. Нотариальное удостоверение обязательно - договор дарения доли в недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

5. Без нотариуса договор недействителен - несоблюдение нотариальной формы сделки делает ее ничтожной.

6. Регистрация перехода права возможна - одаряемый сможет зарегистрировать переход права собственности после дарения, даже если дом ранее не был зарегистрирован в ЕГРН, поскольку права признаются юридически действительными.

Рекомендации:

• Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения
• Подготовьте документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении)
• После получения нотариально удостоверенного договора подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности
• Учтите, что потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права

Для уточнения технических вопросов, связанных с регистрацией, рекомендую обратиться в Росреестр или к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.