Доверенность и апостиль для сделки купли-продажи доли в квартире с собственником, живущим за границей

Оформление купли-продажи доли в квартире через представителя, действующего по доверенности, выданной за границей

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести долю в квартире у собственника - гражданина РФ, постоянно проживающего за границей. Поскольку собственник не может лично участвовать в сделке, его супруга будет действовать по доверенности. Сделка требует нотариального удостоверения, так как involves отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость.

Требования к доверенности

Нотариальная форма доверенности

"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 185.1, пункт 1)

Поскольку сделка купли-продажи доли в недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению, доверенность на ее совершение также должна быть нотариально удостоверена.

Легализация доверенности, выданной в Беларуси

"Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти... Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 106)

Для Беларуси действует Минская конвенция 1993 года (Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам), которая отменяет требование легализации документов между странами-участницами. Это означает, что апостиль для доверенности, выданной в Беларуси, не требуется.

Перевод доверенности

"Консульское должностное лицо для совершения легализации иностранного официального документа вправе требовать представления его нотариально заверенного перевода на русский язык" (Источник: Консульский устав Российской Федерации, Статья 27, пункт 4)

Хотя легализация не требуется, нотариально заверенный перевод доверенности на русский язык обязателен для принятия документа российским нотариусом.

Содержание доверенности

Доверенность должна содержать четкие полномочия на:

• Заключение договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
• Подписание всех необходимых документов
• Подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности
• Получение денежных средств от покупателя

Согласие супруги на сделку

Если доля в квартире была приобретена супругом во время брака, она может являться совместной собственностью супругов. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруги продавца на отчуждение доли.

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35, пункт 3)

Поскольку супруга продавца сама будет действовать по доверенности, вопрос о согласии требует особого внимания. Возможно, такое согласие должно быть включено в саму доверенность или оформлено отдельным документом.

Преимущественное право покупки

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 250, пункт 1)

Нотариус проверит соблюдение процедуры уведомления других собственников о продаже доли и получения от них отказа от использования преимущественного права покупки.

Выводы и рекомендации

1. Доверенность должна быть нотариально удостоверена у белорусского нотариуса с нотариально заверенным переводом на русский язык.

2. Апостиль не требуется в связи с действием Минской конвенции между Россией и Беларусью.

3. Доверенность должна содержать четкие полномочия на совершение именно этой сделки с указанием конкретного объекта недвижимости.

4. Необходимо установить, является ли продаваемая доля совместной собственностью супругов, и при необходимости оформить нотариальное согласие супруги на сделку.

5. Перед сделкой необходимо обеспечить соблюдение преимущественного права покупки другими собственниками квартиры.

6. Рекомендуется заблаговременно проконсультироваться с российским нотариусом, который будет удостоверять сделку, чтобы уточнить все требования к документам.

7. Учитывая сложность ситуации с иностранными документами, рекомендуется привлечь адвоката, специализирующегося на международных сделках с недвижимостью.