Продажа доли в доме собственником, проживающим за границей
Анализ ситуации
Ситуация требует решения двух взаимосвязанных задач: снятия с регистрационного учета по месту жительства в России и оформления доверенности на продажу недвижимости с учетом отсутствия у собственника подтвержденного места жительства в РФ после снятия с учета.
Порядок снятия с регистрационного учета
Для снятия с регистрационного учета гражданина, находящегося за границей, действительно достаточно нотариально заверенного заявления.
"Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 31)
"Такие заявления и документы могут быть поданы представителем гражданина, имеющим нотариально удостоверенную доверенность или доверенность, приравненную к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством" (Источник: Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1, Статья 3, часть третья)
Что касается сроков снятия с учета:
"Органы регистрационного учета на основании полученных документов и (или) сведений ... снимают граждан с регистрационного учета по месту жительства не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов и (или) сведений" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 33)
Важно: документы, составленные за границей, должны быть легализованы или иметь апостиль, если это предусмотрено международными договорами.
Оформление доверенности на продажу недвижимости
После снятия с регистрационного учета у гражданина не будет подтвержденного места жительства в РФ, однако это не является препятствием для оформления доверенности.
В доверенности вместо адреса регистрации в России следует указать адрес постоянного места жительства в Канаде. Нотариус, удостоверяющий доверенность, должен указать все реквизиты, позволяющие идентифицировать доверителя.
"Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 21)
"Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 21)
Особенности продажи доли в недвижимости
При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество существуют специальные требования:
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 42)
Это означает, что договор купли-продажи доли в доме должен быть нотариально удостоверен, что дополнительно гарантирует законность сделки.
Риски и рекомендации
Потенциальные риски:
- Орган регистрации прав может приостановить регистрацию, если форма или содержание документов не соответствуют требованиям законодательства.
- При продаже доли необходимо соблюсти процедуру уведомления других участников долевой собственности о преимущественном праве покупки.
Рекомендации:
-
Порядок действий:
- Оформить доверенность на представителя в России с указанием адреса проживания в Канаде
- Подать заявление о снятии с регистрационного учета через представителя
- После снятия с учета оформить договор купли-продажи доли через нотариуса
- Подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности
-
Важные моменты:
- Доверенность должна содержать полномочия на совершение всех необходимых действий, включая снятие с регистрационного учета и совершение сделки
- В документах вместо адреса регистрации в РФ указывается адрес постоянного проживания в Канаде
- Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению
-
Дополнительная страховка:
- Рекомендуется проконсультироваться с российским нотариусом относительно правильного оформления доверенности
- Целесообразно привлечь адвоката для контроля процесса регистрации сделки
Выводы
- Снятие с регистрационного учета возможно по нотариально заверенному заявлению без предъявления внутреннего паспорта в срок, не превышающий рабочего дня с момента поступления документов.
- Отсутствие регистрации в РФ не является препятствием для оформления доверенности на продажу недвижимости - вместо адреса регистрации указывается адрес постоянного проживания за границей.
- Сделка по продаже доли в недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что дополнительно гарантирует ее законность.
- Рекомендуется соблюсти предложенную последовательность действий и при необходимости обратиться за помощью к адвокату для минимизации рисков.
