Обязаны ли мы платить риелтору продавца 80 000 рублей после срыва сделки и закрытия с новым риелтором?

Квалификация договора с риелтором и условие возникновения права на вознаграждение

Договор, названный сторонами агентским, по своей сути предполагает вознаграждение агенту за совершение по поручению принципала юридических и иных действий.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: право на вознаграждение по агентскому договору само по себе неотделимо от факта совершения агентом действий в интересах принципала и достижения того результата, для которого договор заключался, — а не от одного факта подписания договора купли-продажи. Требование риелтора о 80 000 руб. должно опираться на то, что именно она как агент привела к сделке: организовала поиск покупателя, банк, оформление.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Здесь прямо установлено: вознаграждение уплачивается в размере и порядке, определенных договором, а отчет агента — ключевой документ, фиксирующий исполнение. Если риелтор не представит отчета о фактически совершенных ею действиях по вашему поручению и не докажет, что результат (подписание договора купли-продажи с вами как покупателями) стал следствием именно её работы, требование о вознаграждении лишается основания. Существенно: фактически сделку по покупке дома закрыл другой риелтор, которому вы заплатили 100 000 руб., а прежний риелтор, по вашим словам, участвовала в сделке уже на стороне продавца.

Однако учитывайте и позицию, на которую риелтор будет опираться в суде: буквальное условие договора «80 000 после подписания договора купли-продажи» она истолкует как наступление отлагательного условия, и тогда суд может связать обязанность с самим фактом закрытия сделки, а не с личностью того, кто её вел. Против этого работает довод о том, что выплата причитается за услугу, оказанную по вашему поручению, а услуга по вашему поручению фактически оказана не ею.

Вывод: агентская природа договора сама по себе не создает безусловной обязанности платить 80 000 руб. — право на вознаграждение обусловлено совершением агентом действий и достижением результата по поручению принципала; бремя подтверждения этих обстоятельств (отчет, доказательства оказания услуг) лежит на риелторе. Если риелтор докажет, что сделку закрыла фактически она (пусть и как представитель продавца), риск взыскания возрастает; если нет — требование необоснованно.

Прекращение договора и судьба вознаграждения: соглашение сторон и отказ от услуг

Вы описываете, что после отказа банков риелтор заявила о возврате дома на рынок, а стороны согласовали: если дом продастся за месяц — задаток возвращается, а 20 000 руб. вознаграждения не возвращаются. Это фактически соглашение о прекращении (изменении) договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Значит, соглашение об изменении или расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Если договор с риелтором заключался письменно, а договоренность о возврате дома на рынок была только на словах, у вас могут возникнуть сложности с доказыванием факта прекращения договора — но не с самим существованием такой возможности: закон допускает прекращение договора и по соглашению сторон, и в иных формах, не запрещенных законом.

Агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).
— ст. 1010 ГК РФ

Здесь перечислены специальные основания прекращения агентского договора. Обратите внимание: если ваш договор был заключен без указания срока, он прекращается по отказу любой стороны от исполнения. Если вы заявили риелтору, что дальше работать не будете (или она сама заявила, что действует до продажи дома иначе), — это и есть отказ от договора без определения срока окончания его действия, а по общему правилу такой отказ влечет прекращение агентского договора.

К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора. Глава 53. Доверительное управление имуществом
— ст. 1011 ГК РФ

К агентским отношениям применяются правила о поручении или комиссии (в зависимости от того, действовал агент от вашего имени или от своего), если они не противоречат существу агентского договора. Это открывает путь к применению правил гл. 49 ГК РФ, в том числе о прекращении отношений по требованию доверителя.

Вывод: договор прекращен — либо соглашением сторон (о возврате дома на рынок), либо односторонним отказом от бессрочного агентского договора. После прекращения договора обязанность платить за еще не оказанные к этому моменту услуги отсутствует; вознаграждение причитается только за услуги, фактически оказанные до прекращения. Если договор был срочным и отказ от него не оформлен, суд может признать договор действующим — поэтому критично, каким был срок в тексте договора.

Право заказчика отказаться от услуг и оплата только фактических расходов

Даже если считать заключенный с риелтором договор не агентским, а договором возмездного оказания услуг (что вполне вероятно, так как вы — заказчик, заказывающий услугу по подбору/сопровождению сделки), к нему применяются следующие правила.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 779 ГК РФ

К таким договорам относятся и «иные» услуги, прямо не исключенные законом, — значит, риелторские услуги по ведению сделки охватываются гл. 39 ГК РФ.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ

Ключевая норма для вас: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг в любой момент, оплатив исполнителю лишь фактически понесенные расходы. Если вы отказались от услуг риелтора (а она не возражала и продолжила сделку со стороны продавца), у неё есть право только на документально подтвержденные расходы, но не на полное «оставшееся» вознаграждение в 80 000 руб.

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. 3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
— п. 2, 3 ст. 781 ГК РФ

Даже когда исполнение стало невозможным, развилка зависит от причины: если по вине заказчика — услуги оплачиваются в полном объеме; если по обстоятельствам, за которые никто не отвечает (что как раз соответствует отказу банков, за который вы не отвечаете), — заказчик возмещает исполнителю лишь фактически понесенные расходы. Отказ банков в одобрении семейной ипотеки не является вашей виной, поэтому потолок требований риелтора — её документально подтвержденные расходы, а не 80 000 руб.

Продавец (исполнитель, владелец агрегатора) не вправе отказывать в заключении, исполнении договора, направленного на приобретение одних товаров (работ, услуг), по причине отказа потребителя в приобретении иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) в полном объеме. Запрещается удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками ставить в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг). Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий. При предъявлении потребителем требования об исключении из договора недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, указанное требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня его предъявления с обязательным извещением потребителя о результатах рассмотрения и принятом мотивированном решении по существу указанного требования. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 07.04.2025 № 69-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 07.04.2025 № 69-ФЗ) 3 1 .
— п. 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Условия, связывающие выплату вознаграждения с обстоятельствами, не относящимися к фактически оказанным услугам, могут оцениваться как ущемляющие права потребителя.

Вывод: как минимум по «остатним» 80 000 руб. риелтор не сможет претендовать на полную сумму: при отказе от услуг она вправе требовать только доказанные фактические расходы; при невозможности исполнения не по вашей вине — тоже только фактические расходы. Настаивайте на том, что непременным условием любых её выплат является документальное подтверждение расходов и оказанных услуг.

Закон о защите прав потребителей: применим ли он к вашему договору с риелтором

Это отдельная развилка, от которой зависит и объём ваших прав, и подсудность спора. Закон о защите прав потребителей применяется к отношениям между потребителем-гражданином и исполнителем (лицом, оказывающим услуги).

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Статья 32 Закона устанавливает ваше право как потребителя отказаться от договора об оказании услуг в любое время, оплатив лишь фактически понесенные расходы. Это дублирует правило п. 1 ст. 782 ГК РФ, и Верховный Суд в обзорах практики по делам о защите прав потребителей последовательно указывает, что при отказе заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг оплачиваются только фактически понесенные расходы как до начала оказания услуги, так и в процессе её оказания.

Оговорка: статус потребителя в вашей ситуации зависит от того, оказывал ли риелтор услуги профессионально (в качестве предпринимателя/агентства) или это было разовое содействие. Если риелтор действовала как профессиональный исполнитель, Закон о защите прав потребителей применим: тогда вы дополнительно вправе претендовать на компенсацию морального вреда и на штраф при удовлетворении ваших требований судом. Если суд признает риелтора просто физическим лицом, оказывающим разовую услугу, спор разрешится только по ГК РФ — без «потребительских» надстроек, но право на отказ от услуг и правило «фактические расходы» сохранятся (ст. 782 ГК РФ).

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ

Применимость Закона о защите прав потребителей даёт вам важное процессуальное преимущество: иск по защите прав потребителей может быть предъявлен по месту жительства или пребывания истца, по месту заключения или исполнения договора — то есть вы (если риелтор предъявит иск, вы сможете заявить и о своих требованиях в удобном для вас суде).

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 4, 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

По имущественным спорам в сфере защиты прав потребителей при цене иска, не превышающей 100 000 рублей, дело подсудно мировому судье. Требование риелтора — 80 000 руб., то есть в пределах этой суммы; если вы заявите встречные требования (возврат 20 000 руб., компенсация расходов) общей суммой свыше 100 000 руб., дело уйдет в районный суд.

Вывод: при подтверждении статуса исполнителя-риелтора ваш отказ от услуг допустим в любое время (ст. 32 Закона о защите прав потребителей) и вы платите только фактические расходы; спор по сумме до 100 000 руб. подсуден мировому судье, но вы, как потребитель, вправе выбирать подсудность. Если статус потребителя не подтвердится, действует тот же имущественный стандарт оплаты по ст. 782 ГК РФ.

Одновременное представительство риелтором обеих сторон сделки

Здесь скрыт отдельный и выгодный для вас довод: риелтор была стороной продавца и одновременно подписала договор с вами как покупателями, то есть оказалась по обе стороны сделки.

Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон, а также в других случаях, предусмотренных законом. Если коммерческий представитель действует на организованных торгах, предполагается, поскольку не доказано иное, что представляемый согласен на одновременное представительство таким представителем другой стороны или других сторон. 3. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 184 ГК РФ

Одновременное коммерческое представительство разных сторон в одной сделке допускается только с согласия этих сторон. Если у риелтора не было вашего осознанного и оформленного согласия на то, что она одновременно представляет и продавца (пенсионерку, единственного собственника), то её двойственная позиция вступает в противоречие с интересами принципала. Агент, действующий с противоправной двойственностью, рискует утратить право требовать вознаграждение за действия, совершенные в условиях конфликта интересов.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Это дополняет картину: если риелтор использовала свое положение так, что оплата шла одновременно от продавца и от вас за одну и ту же сделку, её требование может расцениваться как злоупотребление правом со всеми последствиями — вплоть до полного или частичного отказа в защите её права по решению суда.

Вывод: двойственное положение риелтора (представляла и продавца, и вас) — самостоятельный довод против её требования. При отсутствии вашего согласия на одновременное представительство обеих сторон это основание для отказа во взыскании вознаграждения (полностью или в части) как злоупотребление правом. Ветка защиты: если у риелтора найдутся письменные согласия и вас, и продавца на двойное представительство, этот аргумент ослабевает.

Что вам «грозит» в суде: цена иска, сроки давности и судебные расходы

Разберём риски, если спор дойдет до суда, и ваши возможности.

Во-первых, срок давности. Риелтор — крепко в рамках закона:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 200 ГК РФ

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Поскольку договор связывал выплату с подписанием договора купли-продажи (событие наступило), трехлетний срок давности для риелтора практически не истек — заявить о пропуске срока давности у вас, скорее всего, не получится. Это не защищает вас по существу спора, но и не создает дополнительной угрозы.

Во-вторых, бремя доказывания. Это ваш «якорь» защиты:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Поскольку риелтор — истец, именно на ней лежит обязанность доказать: какой объем услуг она оказала лично вам, что эти услуги привели к покупке дома, что у неё есть отчет агента и что имела место именно ваша задолженность. Отсутствие отчета и доказательств работы в ваших интересах работает против её требования.

В-третьих, расходы:

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5.
— ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Если иск удовлетворят полностью — с вас взыщут 80 000 руб. и госпошлину, которую уплатит риелтор. Если в иске откажут — расходы понесет риелтор, а вы сможете взыскать с неё свои судебные расходы (в том числе на юриста, если они подтверждены).

Вывод: реальный риск — не «проиграть автоматически», а попасть в спор, где риелтору придется доказывать факт оказания услуг именно вам. Если она этих доказательств не представит (нет отчета, нет связи её работы с закрытием сделки, есть оплата второму риелтору), иск с высокой вероятностью будет отклонен.

Ваши встречные денежные требования: возврат 20 000 руб. и проценты

У вас есть не только защита, но и встречное право требования.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Удержанные риелтором 20 000 руб. при отсутствии основания (услуга фактически не завершена, договор прекращен, услуга оказана другим лицом) становятся для неё неосновательным обогащением и подлежат возврату. Их можно требовать и как возврат оплаты за неоказанные услуги (см. блок 3 — оплате подлежат только фактические расходы).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

На удерживаемую сумму неосновательного обогащения начисляются проценты по ключевой ставке Банка России с момента, когда риелтор узнала о неосновательности удержания. Это ваш инструмент давления: проценты могут «перекрыть» часть её требований.

Вывод: вы вправе требовать возврата 20 000 руб. как неосновательного обогащения (либо как плату за неоказанные услуги) с процентами по ст. 395 ГК РФ за весь период неправомерного удержания. Эти требования удобно заявить встречным иском (или самостоятельным иском) в том же процессе — это также увеличит цену иска и, возможно, переведет дело в районный суд.

Развилки: бессрочный или срочный договор; оформленные или неоформленные договоренности

От неизвестного здесь зависит исход, поэтому разберите обе ветки.

Ветка А — договор был бессрочным. Тогда действует специальное основание:

Агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).
— ст. 1010 ГК РФ

и вы вправе были отказаться от договора; после отказа он прекращен, и требование о 80 000 руб. необоснованно.

Ветка Б — договор был срочным (например, до продажи дома / конкретной даты). Специальная норма ст. 1010 ГК РФ об отказе не применяется. Тогда работает общее правило: договор может быть прекращен по соглашению сторон. Здесь критично, оформлено ли соглашение о возврате дома на рынок:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Если договоренность была письменной (СМС, мессенджер, расписка, изменение к договору) — вы в выигрышной позиции: договор изменен, условие про 80 000 руб. к моменту продажи дома уже не действовало, и риелтор продолжила работу по сделке на стороне продавца (то есть с иными полномочиями и, вероятно, получила вознаграждение от продавца). Если договоренность была только устной — доказывать её придется вам (возможно, свидетельскими показаниями и перепиской), и это ваш риск.

Вывод: если договор бессрочный — вы защищены прочно (ст. 1010 ГК РФ). Если срочный — исход решает письменное подтверждение соглашения о возврате дома на рынок. В любой ветке риелтор, продолжившая сделку на стороне продавца и получившая/заявляющая вознаграждение от продавца, не вправе одновременно требовать полную оплату от вас. Рекомендуется собрать переписку и любые документы по обоим ветвям и уже с ними выстраивать позицию.

Исполнение: как практически отвечать на претензию и защищать деньги

Практический порядок действий (исполнение) следующий.

Сначала — ответ на досудебную претензию. Федеральным законом обязательный досудебный порядок по этому спору не установлен, поэтому игнорирование претензии само по себе не влечет штрафных последствий. Однако грамотный письменный ответ нужен по двум причинам: (1) он фиксирует вашу позицию — договор прекращен, услуги по вашему поручению не оказаны, оплате подлежат только фактические расходы; (2) при споре о «добровольности» в «потребительских» делах ваша активная реакция лишает риелтора довода о том, что вы уклонились от урегулирования.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ

Если вы отказываетесь платить, ваш ответ должен строиться на этой норме: признание лишь фактических расходов при отказе от услуг.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

В ответе укажите, что договоренности о прекращении договора (возврат дома на рынок, сохранение у вас только 20 000 руб.) считаете состоявшимися, и потребуйте от риелтора предоставить отчет агента и документальное подтверждение фактических расходов. При отказе — встречное требование о возврате 20 000 руб. как неосновательного обогащения.

Наконец, если спор дойдет до суда, ваша тактика — встречный иск о возврате 20 000 руб. и процентов, заявление о применении принципа «только фактические расходы» и о двойственном положении риелтора (блок 5). Исполнение решения — обычное: по вступившему в силу судебному акту; при удовлетворении ваших встречных требований сумма может быть зачтена.

Вывод: не платите 80 000 руб. добровольно; направьте мотивированный письменный ответ на претензию (договор прекращен, услуги не оказаны по вашему поручению, докажите фактически понесенные расходы), соберите переписку и документы, а при подаче иска риелтором заявите встречное требование о возврате 20 000 руб. с процентами. Так вы переносите бремя доказывания на риелтора и защищаете уплаченные деньги.

Наступило ли условие выплаты 80 000 руб. и увязка результата с услугами риелтора

Договор сформулирован как «20 000 сразу, 80 000 после подписания договора купли-продажи». Чтобы понять, наступило ли условие выплаты, сопоставьте свободу договора и общее правило об исполнении обязательств.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Стороны были свободны в формулировании условия оплаты, поэтому буквальное «после подписания ДКП» риелтор истолкует как наступившее обстоятельство. Но это условие нельзя вырывать из контекста агентского обязательства.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— п. 1 ст. 309 ГК РФ

Исполнение обязательства должно быть надлежащим и по существу. Существо вознаграждения агента — оплата за услуги, оказанные по вашему поручению (ст. 1006 ГК РФ, блок 1). Если сделку фактически сопровождал и закрыл другой риелтор (ему уплачено 100 000 руб.), а прежний риелтор на завершающем этапе действовал на стороне продавца, то «подписание ДКП» наступило, но не как результат её услуги вам — а значит, встречное предоставление с вашей стороны не возникло.

Противовес (риелторская позиция): условие «после подписания ДКП» может быть расценено судом как сугубо отлагательное — тогда обязанность возникает уже в силу самого факта подписания, независимо от того, кто вел сделку. Исход здесь определяется тем, что именно написано в договоре: привязана ли выплата к действиям агента или к голому событию, а также наличием отчета агента.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Бремя подтверждения связи между её услугами и результатом (отчета, доказательств) лежит на риелторе (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). При отсутствии отчета и доказательств её работы на вашей стороне условие выплаты не считается исполненным ею.

Вывод: формально дата/событие «подписание ДКП» наступило, но право на 80 000 руб. возникает у агента только если это событие стало результатом её действий по вашему поручению. Если договор привязывает выплату к голому факту сделки и риелтор представит отчет — риск взыскания возрастает; если привязки к её действиям нет и отчета нет — требование необоснованно.

Досудебная претензия, обязательность досудебного порядка и ваши встречные убытки

По претензии. Обязательный досудебный порядок для вашего спора федеральным законом не установлен.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. (В редакции федеральных законов от 30.04.2010 № 69-ФЗ ; от 08.03.2015 № 23-ФЗ ) 1 1 . Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы могут быть поданы в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы в электронном виде могут быть поданы участником судебного процесса посредством федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (далее - единый портал государственных и муниципальных услуг), либо информационной системы, определенной Верховным Судом Российской Федерации, Судебным департаментом при Верховном Суде Российской Федерации, либо систем электронного документооборота участников процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
— п. 1 ст. 3 ГПК РФ (право на обращение в суд)

Это означает, что и риелтор не обязана была слать претензию, и вы не обязаны отвечать на неё, чтобы «не проиграть». Игнорирование претензии само по себе не влечет негативных правовых последствий. Вместе с тем письменный ответ (как описано в блоке 9) выгоден вам: он фиксирует позицию и снимает довод о вашем уклонении.

По вашим встречным убыткам. Вы понесли расходы: уплатили 20 000 руб. прежнему риелтору (услуги по вашему поручению не завершены) и 100 000 руб. новому риелтору за ту же сделку. Это можно квалифицировать как убытки, если докажете нарушение со стороны прежнего риелтора.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Под убытками понимаются в том числе расходы, которые вы произвели для восстановления нарушенного права (реальный ущерб). Если прежний риелтор не исполнила обязательство (не привела сделку к результату, а заявила о возврате дома на рынок), то оплата второму риелтору — это расходы на восстановление нарушенного права, а уплаченные прежнему 20 000 руб. — реальный ущерб. Это ваши встречные требования.

Вывод: обязательный досудебный порядок по этому спору законом не предусмотрен — игнорирование претензии не «проигрывает» дело, но ответить стоит для фиксации позиции. Вы вправе заявить встречные требования: возврат 20 000 руб. (неосновательное обогащение, блок 7) и возмещение убытков — расходов на второго риелтора и фактических затрат, если докажете, что они вызваны нарушением обязательства прежним риелтором. Бремя доказывания нарушения и размера убытков лежит на вас.