Может ли гражданин Беларуси продать квартиру в Санкт-Петербурге удаленно без доверенности

Вправе ли гражданин Беларуси продать свою квартиру в РФ удалённо

Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей единственному совершеннолетнему дееспособному собственнику, не относится к сделкам, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, поэтому может быть заключён представителем по доверенности — а сам продавец-иностранец вправе распорядиться своим имуществом в РФ наравне с гражданами России.

При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
— ст. 1196 ГК РФ

Гражданская правоспособность гражданина Республики Беларусь в России не ограничена — значит, он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, включая её продажу. Законодатель не ставит право собственности на недвижимость и его реализацию в зависимость от гражданства: распоряжение имуществом, в том числе отчуждение, реализуется собственником в своей воле (ст. 209 ГК РФ), а ограничения гражданских прав допустимы лишь на основании федерального закона.

Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— п. 4 ст. 182 ГК РФ

Продажа квартиры (отчуждение зарегистрированного права) не относится к сделкам, совершаемым только лично (завещание и т.п.), поэтому она осуществима через представителя. Вывод по вопросу: да, гражданин Беларуси вправе продать квартиру в Санкт-Петербурге, в том числе удалённо (без личного выезда в РФ), но для этого необходимо либо уполномочить представителя по нотариальной доверенности, либо воспользоваться иным предусмотренным законом способом подачи документов на регистрацию, о которых — ниже. Само по себе гражданство Беларуси препятствием не является.

Обязательна ли нотариальная доверенность на представителя и как её оформить за рубежом

Для распоряжения зарегистрированными правами (продажа квартиры) полномочия представителя (а в роли представителя может выступать и фирма-риэлтор, и конкретный гражданин в РФ) должны быть оформлены нотариально удостоверенной доверенностью.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность на продажу недвижимости, находящейся в РФ, относится к «распоряжению зарегистрированными в государственных реестрах правами» и потому требует нотариального удостоверения (аналогично и в ранее разбиравшихся делах о дарении квартиры). Простая письменная форма здесь недостаточна.

Оформить такую доверенность продавец, находящийся в Беларуси, может одним из способов:

• у любого нотариуса Республики Беларусь — в силу Конвенции СНГ о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22.01.1993 (для РФ и Беларуси действует упрощённый порядок взаимного признания документов без легализации); такая доверенность принимается российскими нотариусом и Росреестром после перевода на русский язык при необходимости;
• в консульском учреждении (Посольстве) Российской Федерации в Беларуси — консульские должностные лица уполномочены совершать нотариальные действия, удостоверяя доверенности.

Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации
— ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате

Консул РФ вправе удостоверять сделки и доверенности; прямой запрет установлен лишь на удостоверение договоров об отчуждении недвижимости, находящейся в РФ (то есть сам договор купли-продажи консул не удостоверяет, но доверенность на его заключение — вправе). Доверенность, выданная через консула РФ, признаётся российской нотариальной доверенностью, сведения о ней вносятся в единую информационную систему нотариата.

Доверенность должна содержать полномочия на: подписание и удостоверение договора купли-продажи, подачу заявления в Росреестр, получение денежных средств от покупателя (переводов). Она выдаётся на конкретное лицо или фирму (юридическое лицо — его сотруднику-исполнителю). Вывод: у клиента нет безвыходности — фирмы-представителя не существует, но доверенность оформляется на конкретного человека/организацию в РФ, выдав её у белорусского нотариуса или у консула РФ в Беларуси. Утверждение «без доверенности ничего не сделать» в целом верно для представительской схемы, однако есть и схема без представителя (см. следующий блок).

Можно ли продать квартиру вообще без физически находящегося в РФ представителя (электронная регистрация)

Закон предусматривает возможность регистрации перехода права на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) сторон, без личного присутствия в Росреестре. Однако электронная подача напрямую (без нотариуса) применима не всегда.

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Орган регистрации прав обязан уведомить физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, о возврате указанного заявления с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия соответствующего решения по адресу электронной почты, по которому осуществляется связь с таким физическим лицом. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 5.
— ч. 4 ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ

Законодатель установил правило: чтобы заявление о регистрации перехода права от физического лица и документы к нему были подписаны УКЭП самого правообладателя (поданы в электронной форме напрямую того лица, за которым зарегистрировано право), в ЕГРН должна быть заранее внесена специальная запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП (ч. 1 ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ). Её по закону вправе внести сам правообладатель или его законный представитель / представитель по нотариальной доверенности, лично обратившись в орган регистрации или МФЦ (ч. 3 ст. 36.2). Продавец, находящийся весь год в Беларуси, такую отметку самостоятельно (без выезда) внести не может, а без неё зарегистрировать переход в электронной форме с его УКЭП Росреестр вернёт без рассмотрения (ч. 4, 6 ст. 36.2).

При этом ч. 6 ст. 36.2 не требует такой отметки в случаях, когда документы подаёт нотариус при совершении сделки с участием обеих сторон или представитель по нотариально удостоверенной доверенности, а также при регистрации через банк. То есть практически надёжные схемы продажи «из-за рубежа» без личного присутствия продавца сводятся к двум вариантам:

1. По нотариальной доверенности на представителя (фирму/гражданина в РФ): представитель заключает договор, и нотариус или сам представитель (по ней) подаёт документы на регистрацию. Это главный способ для проданной «обычной» сделки с частным покупателем.
2. Электронная регистрация через банк/кредитную организацию при продаже по ипотечной сделке (п. 3 ч. 6 ст. 36.2), где стороны подписывают документы УКЭП удалённо без личного присутствия.

Вывод: если у продавца нет подтверждённой возможности внести в ЕГРН запись по ч. 1 ст. 36.2 и нет российской УКЭП, то реалистичная схема продажи без его выезда в РФ — выдача нотариальной доверенности (белорусскому нотариусу или консулу РФ) на представителя-фирму/гражданина в Санкт-Петербурге. Договор купли-продажи квартиры как единого объекта единственным собственником не требует обязательного нотариального удостоверения (оно обязательно лишь для отчуждения долей — ст. 42 Закона № 218-ФЗ), однако именно через нотариуса удобнее провести электронную регистрацию.

Налоговые и супружеские последствия продажи для гражданина-нерезидента

Доходы от продажи недвижимости, находящейся в РФ, считаются доходами от источников в РФ независимо от налогового резидентства гражданина (подпункт: доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ), поэтому у продавца-гражданина Беларуси, не проводящего 183 дня в году в РФ, возникает обязанность по уплате НДФЛ.

к доходам от источников в Российской Федерации относятся: 1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 06.08.2001 № 110-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) Для целей настоящей главы к доходам в виде дивидендов приравнивается доход в виде превышения суммы денежных средств, стоимости иного имущества (имущественных прав), которые получены акционером (участником) российской организации при выходе (выбытии) из организации либо при распределении имущества ликвидируемой организации между ее акционерами (участниками), над учитываемыми в установленном настоящей главой порядке расходами соответствующего акционера (участника) на приобретение акций (долей, паев) ликвидируемой организации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 1 1 ) дивиденды, выплаченные иностранной организации по акциям (долям) российской организации, признанные отраженными налогоплательщиком в налоговой декларации в составе доходов в соответствии с пунктом 1 1 настоящей статьи; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ) 2) страховые выплаты при наступлении страхового случая, в том числе периодические страховые выплаты (ренты, аннуитеты) и (или) выплаты, связанные с участием страхователя в инвестиционном доходе страховщика, а также выкупные суммы полученные от российской организации и (или) от иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации; (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 3) доходы, полученные от использования в Российской Федерации авторских или смежных прав; (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 152-ФЗ) 4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации
— пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ

[c7]

Ставка для нерезидента — 30% со всего дохода от продажи (ст. 224 п. 3 НК), причём обычное освобождение по минимальному предельному сроку владения из ст. 217.1 НК РФ ориентировано на налоговых резидентов (п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1): для нерезидентов продажа недвижимости облагается налогом в РФ даже при длительном владении, а зачёт налога возможен лишь по правилам международного Соглашения между РФ и Республикой Беларусь о двойном налогообложении — там доход от продажи недвижимости может облагаться в государстве места нахождения имущества (в РФ).

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 1 ст. 35 СК РФ

Если квартира (или доля в праве) приобретена во время брака, она — общее совместное имущество супругов, и для сделки по распоряжению им требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); без него продажа по иску второго супруга может быть оспорена. Для гражданина РФ и Беларуси применяются одни и те же правила личного закона.

Вывод: до продажи клиенту необходимо уточнить (а) является ли квартира личной (куплена в браке или нет, есть ли брачный договор — тогда согласие супруга не нужно) и (б) налоговый статус на момент продажи. Если клиент проводит в РФ менее 183 дней в году и квартира — не в его личной собственности как одинокого владельца, то продажа повлечёт НДФЛ 30% для нерезидента (либо меньше по соглашению об избежании двойного налогообложения с учётом срока владения и статуса), а супружеское нотариальное согласие — обязательный документ для сделки. Решение должно приниматься с учётом этих двух развилок.

Риски удалённой продажи и безопасные расчёты с покупателем

При удалённой сделке через представителя главные риски — это (а) недобросовестность самого поверенного (фирмы или физлица в РФ) и (б) неполучение денег после перехода права. Закон даёт инструменты, снижающие эти риски, но не заменяющие проверку контрагента.

Проверить добросовестность фирмы-представителя юридическими средствами можно через открытые реестры: сведения ЕГРЮЛ (действующее ли юрлицо, кто директор) на сайте ФНС, сведения о нотариальной доверенности — через сервис проверки доверенностей в единой информационной системе нотариата (любая нотариальная доверенность на продажу должна быть там зарегистрирована), а также подтверждение от нотариуса ЕИС. Доверенность, выданная через консула РФ, также вносится в реестр (ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате — сведения об удостоверении доверенности направляются в Федеральную нотариальную палату для внесения в реестр нотариальных действий ЕИС).

Для безопасного получения денег законным механизмом служит расчёт через банк с использованием счёта эскроу (условное депонирование денежных средств у банка-эскроу-агента): по договору счёта эскроу деньги покупателя депонируются в банке и перечисляются продавцу только при наступлении предусмотренных договором оснований (в первую очередь — при государственной регистрации перехода права). Этот институт урегулирован главой 45 ГК РФ (ст. 860.7 и след.): он защищает продавца от ситуации «право перешло, а деньги не поступили», поскольку сумма уже зарезервирована у третьего лица (банка). Аналогичную функцию выполняют банковский аккредитив и расчёты через номинальный счёт.

Практическая рекомендация, следующая из этих норм:

1. Проверить фирму/поверенного по ЕГРЮЛ и реестру нотариальных доверенностей до выдачи доверенности.
2. В доверенности прямо ограничить полномочия: право подписать договор только на согласованных условиях (цена не ниже X), запрет на получение наличных денег «на руки» вместо перевода на счёт продавца.
3. Предусмотреть расчёты через счёт эскроу или аккредитив с условием выплаты после регистрации перехода права в ЕГРН.

Вывод: фирмы-посредники в РФ по данному профилю существуют (риелторские, юридические компании, нотариусы, публично-правовая компания «Роскадастр» — оператор Росреестра), но любая такая фирма действует только по вашей нотариальной доверенности. Риск недобросовестности поверенного снижается проверкой его по открытым реестрам и жёстким ограничением полномочий в доверенности, а риск неполучения денег — расчётом через банковский счёт эскроу/аккредитив с выплатой после госрегистрации.